公攤面積包含哪些？怎麼測算？浙江已經有新規了

近日，“公攤面積”引發了熱議。關注點除了“到底該用建築面積來計算房價還是用套內面積來計算”之外，更多的是討論“公攤面積測量是否有測算標準”。

△圖片來源：視覺中國

今年開始，浙江省率先統一了建築面積計算標準，自7月1日起實施《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》，更詳細地規定了各種工程建築面積的計算，其中就包括公攤面積的測算。

公攤面積包含哪些

20多年前就有規定

早在1995年，中華人民共和國住房和城鄉建設部發布了《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，其中對可分攤的公用建築面積和不應計入的公用建築空間都做出了明確規定。

一直以來，全國大部分城市都使用可售建築面積來計算房源價格，可售建築面積是由套內建築面積和每戶分攤的共有公用建築面積（即公攤面積）兩部分組成。其中，套內建築面積分為三部分：套（單元）內的使用面積、套內牆體水平投影面積和陽臺建築面積。而公攤面積是指房屋的權利人應該分攤的各產權業主共同佔有或共同使用的那部分建築面積，本次爭議的焦點，正是這部分面積的合理性。

儘管相關規定明確了公攤面積的內容，但不同城市在測量方法上也有一些差異。而今年開始，浙江省率先統一了建築面積計算標準。從7月1日起開始實施《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》，更詳細地規定了各種工程建築面積的計算，其中就包括公攤面積的測算。

該規定中再次明確，共有建築面積包含下列內容：本幢房屋內的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、裝置房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班室警衛室等，以及其他在功能上為整幢服務的公共用房和管理用房（不包括物業管理用房、社群用房）的建築面積；共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積1/2的建築面積。規定中還指出，獨立使用的地下室、車棚、車庫、作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

從事建築設計多年的王工告訴記者，通俗地來說，公攤面積分三種——平層公攤、棟公攤和小區公攤。計算原則是，看這個功能服務哪些人，就由哪些人來進行公攤。

杭州土地出讓資料公開

公攤面積很難虛報

公攤面積包含的內容已經有相關規定來明確，但執行過程中又是怎樣進行核算的？是否會出現開發商虛報公攤面積的情況？

杭州每一塊土地在出讓之前，政府已經規定地塊的最高容積率和可建面積，這就意味著未來建造成樓盤後，總建築面積已經被規定了上限。開發商在設計階段，按照地塊的各項指標來進行建築設計和方案報批。而在該樓盤取得工程規劃許可證之後，會由第三方檢測機構，來對圖紙進行預測繪，並計算出得房率。

但有人指出，早期預測繪都是由房管部門下轄機構完成，近年來已經逐漸市場化。而檢測機構的檢測費用也由開發商支付，懷疑是否會出現測繪機構和房企“穿一條褲子”的情況，針對這一點，王工認為可操作空間並不大。“總建築面積=套內建築面積+公攤+不可售面積，其中套內建築面積是可以實地測量出來的，不可售面積例如社群用房、物業用房等，是土地出讓時就已經規定好的，如果開發商虛報公攤面積，那總建築面積就會超出上限。而且關於公攤面積以及套內建築面積的相關資料，在銷售時也會進行公示。”

公攤面積的大小利弊

需要理性看待

近年來，很多購房者覺得，自己買到的商品房，比起早年間住過的房子，得房率低了很多，要承擔的公攤面積變大了，懷疑是不是開發商在虛報。事實上，這是因為如今高層建築增多、電梯的普及等因素造成的。

通常高層建築的中央部分，是由電梯井道、樓梯、通風井、電纜井、部分裝置間圍護形成的中央核心筒，與外圍框架形成一個外框內筒結構，以鋼筋混凝土澆築。根據消防要求，不同高度的住宅對核心筒大小的要求是不同的，樓層越高核心筒越大。這就是為什麼同樣條件下，30多層的建築會比10層以下的建築公攤面積更大，得房率更低的原因。

另外，樓幢中戶型的設定，也會影響得房率，例如城東的艮山府專案，有一幢樓為兩梯兩戶設計，全部戶型為89m2，得房率僅有67%。王工解釋說，在核心筒大小一樣的情況下，那麼戶型越小，得房率就越低，如果做成140m2的大戶型，那麼每一戶的得房率就會高很多。

此外，相比老小區，如今的新樓盤也更加註重舒適感，一樓通常會設計入戶大堂，這也屬於公攤面積的一部分。

那麼，公攤面積真的越少越好嗎？

雙贏機構總經理、浙大房地產研究中心高階研究員章惠芳認為，不能這麼絕對地看待這個問題，購房者要理性看待。“雖然從表面看，公攤面積越低，說明得房率越高，購房者可以有更多的空間自己使用支配，但是越高越好也不見得。”她舉例說，30多層的建築，一層住著6戶人家，但只有2個電梯，而另外一幢11層的建築，2梯2戶，雖然在得房率上前者相對高一些，但是居住舒適度則會大打折扣。“前者每天用在等電梯上的時間要長很多，所以購房者還是要先了解自己需要什麼。”

以套內面積計算房價

購房者心裡會更舒服

以套內建築面積計算房價究竟會如何，可以參考重慶。

重慶在2002年出臺了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中明確規定，商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。而據當時的媒體報道，新規則實行後，開發商紛紛上調了售樓單價，最終的房屋總價，與之前以建築面積計價基本沒有差別。後續一些樓盤在銷售過程中，也都會分別註明套內面積單價和建築面積單價分別是多少，不論以哪種方式計價，同一套房屋的總價一定是一致的。

章惠芳認為，現在的購房市場，一般實行一房一價，不管用套內面積或者建築面積來計算房價，總價是不會變的，而單價只是數字問題，只要度量和計算方式統一，差別並不會太大。

不少人呼籲取消公攤面積，有一個原因是目前物業費、取暖費等都是按照建築面積計算，如果取消了公攤面積，業主只需要按照實際使用面積支付物業費，可以減少一部分物業費。但在重慶，現實卻並非如此。《重慶市住宅服務等級標準》明確規定，住宅物業費以建築面積為計價單位。

當然，以套內面積計價，對購房者來說還是有一定好處。一來會使購房資訊更加直觀透明，因為建築面積的計算比較複雜，普通購房者幾乎無法檢驗其真實性，而套內面積則可以直接測量出來，如果產生糾紛，更容易解決，購房者也更加容易接受。另外，由於很多國家都使用套內面積計價，如果國內也統一使用這一計價方式，那麼在和其他國家的房價進行比較時，誤差也相對小一些。