無權代理人簽訂房屋買賣合同是否需要承擔違約責任

前言

作為房屋產權人或代理人，在房屋交易過程中應秉承誠實信用原則，積極履行合同義務，切勿想當然地認為“在委託人拒絕追認合同的情況下，所簽訂的合同屬於無效合同，委託人及受託人均無需承擔合同約定的違約責任”，以免承擔違約責任。

一、基本案情

2019年8月，王先生透過某中介公司看中了鄭女士位於珠海市金灣區的房產，但在簽訂合同當天由於鄭女士身處外地，無法到場簽訂合同。中介公司告知王先生，上述房產的出售事宜一直是由鄭女士的哥哥鄭先生負責處理，而鄭先生才是房產的實際產權人，鄭先生是為了規避限購政策而使用了其妹妹的名義購買該房產，所以鄭先生有權處分房產。最終，購房心切的王先生在鄭先生未提供授權的情況下，與鄭先生簽訂了《珠海市二手房買賣及居間服務合同》（下稱《房屋買賣合同》）。

簽訂合同後，鄭先生告知中介、王先生不想繼續出售房產，也不願承擔任何違約責任。經協商無果後，王先生委託律師一紙訴狀將鄭先生訴至珠海市金灣區人民法院，要求鄭先生按照《房屋買賣合同》約定承擔違約責任。

二、爭議焦點

王先生是否有權要求鄭先生按照《房屋買賣合同》約定承擔違約責任？

三、律師分析

結合本案情況，本團隊律師認為鄭先生在委託中介公司出售房屋及簽訂《房屋買賣合同》過程中，均表示其系交易房屋的實際產權人，並最終以出賣人的名義簽訂了部分合同文件，所以應認定鄭先生系房屋出賣人。另外，依據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，即使鄭先生沒有所有權或處分權，也應當按照已簽訂的合同承擔違約責任。

四、法院認定

經珠海市中級人民法院審理後，該院認為：涉案房屋產權登記人為鄭女士，《房屋買賣合同》上亦註明房屋出賣人為鄭女士，鄭女士並未在合同上簽名，僅由鄭先生作為賣方代理人在合同上簽名確認，

鄭先生也並未取得鄭女士的授權，鄭女士在事後亦未對《房屋買賣合同》進行追認，因此鄭先生對涉案房屋無處分權

。但

依據《合同法》第四十八條及《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，

涉案合同的出賣方當事人應為鄭先生，王先生與鄭先生之間成立的《房屋買賣合同》關於雙方權利義務的約定有效

。

但是鑑於本案系因產權人拒絕追認涉案合同而導致合同無法繼續履行，

對於合同無法繼續履行，王先生及鄭先生均有過錯

。法院結合案件實際情況，酌定王先生與鄭先生的過錯比例為3：7，最終判決鄭先生應當按照《房屋買賣合同》約定違約金標準的70%向王先生支付違約金。

五、律師建議

在二手房交易過程中，產權人因各種原因無法到場，並委託他人代為簽訂《房屋買賣合同》的情況較為常見，但這對於購房人來說卻存在巨大的交易風險。為此，律師建議：

1．購房人在購買房屋前應

仔細檢視擬購買房屋的房產證原件，

瞭解房屋的實際產權情況。若在簽約時產權人無法到場簽署《房屋買賣合同》，

購房人應當要求代理人出具《授權委託書》，確保代理人具備相應的代理許可權。

2．若代理人無法提供《授權委託書》，也無法證明自己有相應的代理許可權的，購房人

切勿將購房款直接支付給代理人

，以避免遭受詐騙。

3。在合同簽訂後，購房人可透過以下方式降低相關風險：

①透過書面方式催促產權人對《房屋買賣合同》進行追認或及時讓產權人在合同上補簽名；

②透過讓產權人簽收購房款、協助辦理按揭貸款、房屋過戶手續等方式，證明產權人以實際行動追認合同；

③與代理人約定，若代理人不具備相應的代理許可權或產權人拒絕按照已簽訂合同的約定出售房產的，由代理人按照合同約定承擔違約責任。

法律依據：

《中華人民共和國合同法》

第四十八條

行為人沒有代理權、超越代理許可權或者代理許可權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

《中華人民共和國民法總則》

第一百七十一條

行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。

行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償的範圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條

當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支援。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支援。

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