劉水：央行、銀保監會發文對化解房企風險起兩點積極效用

中新經緯12月23日電 題：央行、銀保監會發文對化解房企風險起兩點積極效用

作者 劉水 中指研究院企業事業部研究負責人

近日，中國人民銀行和銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》（下稱《通知》）。

《通知》要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。同時，還要求銀行加大債券融資的支援力度、積極提供併購的融資顧問服務、提高併購的服務效率、做好風險管理等。

面對行業個別房企產生的流動性風險，《通知》的出臺使相關房企風險化解迎來了關鍵訊號。我們認為，其主要有以下積極效用。

其一，《通知》的落實執行將會加快房企風險的出清。當房企出現風險事件或處於流動性危機邊緣時，及時處置專案資產是一項重要的風險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業快速回籠資金，降低債務壓力；二是保證專案後續順利建設完工，按期交付；三是併購方可用優惠價格獲取優質專案，提升資產質量和盈利能力。

《通知》對房企的併購活動給予了明確限定。從形式來看，金融機構不直接參與交易，而是透過定向發放貸款推動優質房企完成專案處置。從貸款目的來看，資金僅可用於專案併購，不可用於出險房企的股權收購或企業自身經營。從貸款物件來看，優質房企是獲得併購貸款的主體，且不侷限於國企或民企，有能力者即可參與。從標的物來看，出險房企的優質專案才是交易物件，房企不可藉機剝離劣質資產。

根據中指研究院統計，當前違約及違約風險較高的企業中，在2018年後開盤、且權益比例超過50%的專案共1571個，規劃建築面積約7。5億平方米。房企違約事件發生後，其中有相當比例的專案已經停工，加快房企併購進度有利於儘快化解當前停工專案風險。

其二，整體上將有利於“保交樓、保民生、保穩定”目標的實現。《通知》對併購專項融資工具給予了說明。債券發行主體為“優質房地產企業”。根據當前市場標準衡量，符合“三道紅線”要求且近期內無財務風險事件發生的企業，可看做優質房企。中指研究院根據最新一期財報資料計算，上市及發債房企中，符合條件且在信用債市場有過發行記錄的房企約有20家，其中以國企、央企為主，包含部分混合所有制民企。

《通知》還將債券融資的用途明確限定為用於兼併收購。我們從信用債以往披露的發行用途來看，償還到期債務是最主要目的，極少數用於運營資金補充，更少用於專案併購。此次針對性的債券發行，明確表現出監管方利用併購化解房企風險的力度和決心。

但值得注意的是，透過發債融資的方式開展併購，會造成企業債務規模再度上升，這讓一部分房企有所猶豫。我們建議，併購類融資如果能不納入“三道紅線”監管，會讓本次政策執行效率更高。

總的來看，此次《通知》出臺，將積極推動化解當前多發的房企流動性風險，且在不改變房地產融資政策大方向前提下，對房企融資進行了定向放鬆。對於優質房企來說，可抓住融資視窗期，積極尋找優質專案進行專案併購，以實現業務增長。對於出險房企來說，要主動利用政策和市場創造的條件，穩妥處置問題專案，回籠資金化解債務風險。對於行業來說，風險企業專案被併購，保障了專案後期順利投資施工及竣工交付，將促進房地產行業良性迴圈。（中新經緯APP）

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