泛高新置業：“西進”還是“南下”,地鐵說了算！

說實話，已進入存量房為主的高新樓市，留給剛需的置業機會已非常有限。

目前高新片區的在售新盤不多，價格基本在16000元/㎡以上，高出全市均價約3500-4000元/㎡。二手房價格也已直逼或區域性超過新房價格。在此態勢下，如何考量泛高新區域的置業價值？

—— 壹 ——

高新曆經三次蝶變，已經從科技路、唐延路、錦業路一路發展至現在的西太路。目前新盤供應主力在高新管委會-永陽公園-陝西賓館所在的丈八東路與丈八北路銜接地段和丈八北路大寨路板塊。

這兩個板塊的在售盤也屈指可數，目前有保利天悅（16939元/㎡）、萬科翡翠國賓（20380元/㎡）、香榭御澄（23000元/㎡）、金輝高新雲璟（15700元/㎡）、碧桂園·高新時代、天地源·萬熙天地等，多為改善型住宅。

高新區新盤不多，價格高企且顯現“無房”態勢，這與高新的發展有關。

經過20多年的發展，高新現擁有18000多家企業，截止2017年人口已達55。3萬，作為西安人口密度最大的開發區，企業聚集，然“缺地”一直制約著高新區的發展。2017年以來，在西安各區土地供應集中爆發期，高新卻鮮少有土地出讓。

土地斷供，置業需求缺口大，可售新盤屈指可數。高新目前的發展態勢是“南擴西進”，往南往西過三環與灃東新城接壤，開始了高新三期。但從規劃看，未來土地的供應多以產業用地為主，居住、商住用地偏少，這就意味著高新後續住宅新盤的供應量是持續收窄的。

在這樣的態勢下，泛高新第一圈層的地段，在售盤自2017年開始，享受到了高新新一輪外溢置業的紅利，如西部大道上的西安宸院、創匯路上的天琴灣等，受到剛需、剛改置業的“追捧”。

在可選盤越來越少的態勢下，承接高新置業外溢的長安常寧新區板塊、城西土門板塊、灃東新城魚化寨-和平村等板塊的置業價值如何，在城市更新力度加大、西進態勢明顯的情況下，當下如何選擇？

—— 貳 ——

實際上，從2017年甚至之前，高新置業外溢趨勢已十分明顯。在2017年之前，曲江、長安是泛高新置業的熱門板塊；2017年開始，新城南（南三環外）、城西土門板塊、灃東新城魚化寨-和平村板塊，成為泛高新新的置業熱門選擇地。

土門板塊和魚化寨-和平村板塊在地緣關係上，可謂是“一體化”連片發展態勢。南受高新向北輻射、西向承接灃東新城，以昆明路、紅光路、阿房路等東西向交通軸的影響，與西二環-唐延路、西三環等形成了快捷交通路網。

這當中，昆明路無疑是重點。相較紅光路，昆明路更接近高新區。以西三環為界，三環裡到丈八北路是高新“西進”的第一波，目前發展如火如荼，處於拾遺補缺階段；三環外到和平村是高新魚化寨和灃東新城和平村兩大板塊的銜接地帶，發展正在興起中。

處於高新區和灃東新城接合板塊的魚化寨-和平村板塊，在交通上，南有富魚路的地鐵3號線、北有昆明路在建的地鐵5號線，以及連通西二環和西三環的昆明路快速立交（在建）路等，預計在2020年可通車。

交通利好的加持，與區域的功能密切相關。和平村板塊是灃東新城東南部的重要板塊，魚化寨南面是規劃建設的中西部最大的高新軟體新城，已簽約20家世界500強的IT產業（華為，IBM的西北總部，三星的研發中心，愛立信，施耐德，艾默生等等）。

從整體上看，區域的發展態勢和前景，比較清晰和更可預期。

昆明路西三環以東沿線，近幾年新建的融創臻園、金輝悅府、天朗萊茵小城、恆大陽光馨苑等，在重新整理區域面貌的同時，已形成了居住氛圍。目前僅有新盤遠洋·落子棲（12560元/㎡）在售，區域基本進入二手房市場階段。西三環以西，吾悅廣場、中海昆明路九號已售完，目前僅有新盤君合天璽在售，價格為9389-11738元/㎡。

在昆明路南邊的富魚路沿線，目前綠地國際花都（暫無房源）、紫薇西棠（最新公示3棟洋房13000-17000元/㎡）、卓越集團商業綜合體等樓盤，適合剛需的依然不多。

—— 叄 ——

對於高新置業外溢，如何選擇合適的外溢地，沿著地鐵線去選擇是一個重要的途徑。

在2016年下半年到2017年，房價級差的存在且比較大，高新的年輕置業群體就有沿著地鐵3號線，往城東和滻灞；沿著1號線往灃東新城三橋和城東紡織新城置業的軌跡。

當下，高新外溢置業，沿著地鐵線去選擇依然是一個有價值的途徑。目前，高新腹地有已通車的3號線到魚化寨，未來和高新雲軌一期銜接；地鐵6號線在建，南北貫穿高新東部的科技路和南部的錦業路，將往北在科技路與3號線換乘，再往北經勞動路與1號線和在建的5號線換乘貫通。

那麼，在以地鐵6、5、3、1號線形成的地鐵網路中，在1、3號線沿線可選樓盤也較少且在距離上已顯遠的態勢下，從6號線與5號線換乘，沿著5號線去選擇就是一個比較適合的方向。

目前，地鐵3號線貫穿的東北部的東二環和滻灞核心區，房價在11000-15000元/㎡；1號線貫穿的東部紡織新城板塊，高層房價也已在11000-13000元/㎡；5號線經過的和平村板塊，目前新盤房價在10000-11000元/㎡，還具有相對的價格優勢。

—— 肆 ——

從區域發展態勢、地鐵交通以及與高新在地理關係上，灃東新城魚化寨-和平村板塊，目前無疑是高新外溢置業的重點區域，尤其適合未來在高新二期和三期工作的人士選擇。

目前，在這裡新盤也不多，前面提到的紫薇西棠、君合天璽是為數不多的兩個新盤，紫薇西棠將推出洋房，君合天璽有高層產品且量還比較多的。紫薇西棠本微在年初曾多次解讀，不再贅述。在此，我們重點說說新盤君合天璽。

前不久，第67批房價公示資訊顯示，君合天璽首次推出的5#、6#號樓共368套高層（32層）和小高層（14層）房源，戶型面積為82-110㎡，價格段在9389-11738元/㎡。這一價格，在泛高新區域是較實惠的，在灃東新城目前的在售盤中也是相對不高的。

君合天璽位於昆明路與富裕二路交匯處西南角，總佔地約68畝，規劃將有8棟住宅、1棟辦公樓和商業配套。是東原地產和當代君合在西安聯合開發的新盤。

當代君合置業是武漢當代集團旗下子公司，而東原集團是已擁有14年的地產開發經驗的全國化佈局的綜合性房企，位列中國房企TOP50、社群運營TOP2，在上海、杭州、南京、成都、西安等城市有眾多專案。

從專案的規劃定位和配置看，比較有質感。小區將規劃建設約3000㎡幼兒園；在社群景觀上，以“一軸一環三中心”為理念幼中老全齡段的景觀活動區，將有150米櫻花漫步大道的、周長650米的夜光跑道、半賽燈光球場、全年齡段兒童主題樂園等。

從專案所在的地段看，周邊發展處於改造煥新階段。環專案周邊，西北側不到1000米有在建的地鐵5號線阿房宮站；距離約1。3公里有已開學的高新一中灃東分校，涵蓋初中部跟高中部；距離約1。8公里，有灃東實驗小學以及灃東吾悅廣場等。專案南側還有規劃待建的卓越集團大型商業綜合體。

價格是價值的體現，價值不僅是價格，從板塊潛力、區域配套、小區園林、物業等綜合衡量，9字頭起的君合天璽或許會令高新剛需為之心悅。

—— 伍 ——

君合天璽佔據高新、灃東、軟體新城結合板塊，又臨近昆明路（地鐵5號線阿房宮站），地鐵執行，昆明路快速路的通行，交通效率提高；隨著商業專案的落地，人口聚集，形成新的區域消費中心，板塊價值將快速兌現。

從樓市的角度，灃東和高新因產業的高聚合度，成為兩個熱門置業板塊，而處在兩者之間的接合區域（灃東新城魚化寨-和平村等板塊），可享受雙區域的利好優勢。同時區域面貌的改造煥新，城市軌道交通的貫穿通行，快速幹道的通車等得到快速提升。著眼長遠，資源疊加，板塊價值迭升，“西進”可享受高新的現在和灃東的未來。

目前來看，該板塊商業處於雛形，地鐵、道路尚在建設中。從長期發展看，高新灃東結合板塊價值潛力不容忽視，只是需要時間來證明。或許，當前正是剛需上車的絕佳機會。

編輯=周鑫 編審=徐紅