原公房承租人去世後，如何確定新承租人？

【案情簡介】

原告A與被告B、第三人C公司因房屋租賃合同發生糾紛，原告A訴至上海某法院，請求撤銷被告B作為上海市xxx房屋的承租人資格。具體理由：原、被告的戶口均位於係爭房屋內。原告A與被告B系親屬關係。係爭房屋系租賃公房，原承租人為原告的爺爺D，其於xxx年xxx月去世後，係爭房屋一直未辦理新承租人變更手續。2019年xxx月，係爭房屋面臨拆遷，第三人C要求原、被告協商確定係爭房屋的新承租人。但經過多次協商後各方未能達成一致意見，最終第三人C單方面指定被告B為係爭房屋的承租人，並出具了變更後的《上海市租用居住公房憑證》。

原告A認為，被告B在本市已享有其他福利性質取得的房屋，根據相關法律法規的規定，不屬於係爭房屋的同住人，也不具備係爭房屋承租人資格，現第三人C指定被告B為新承租人的行為不符合法律規定，侵害了原告A的合法權益。

故原告A要求判如所請。

【被告觀點】

駁回原告A訴請。指定承租人是經相關部門組成的公信評估小組稽核後由第三人指定的。被告B在係爭房屋報出生結婚生子，且居住在係爭房屋到XXX年。原告A是為上學才將戶籍遷入係爭房屋，本案中原告A無資格要求撤銷被告B的承租人資格。係爭房屋的租賃權是第三人C代表產權單位行使的合同行為，該權利在第三人C，第三人C只要不是把外面與房屋無關的人指定為承租人，其指定就是合法的。第三人C指定被告B作為承租人沒有侵害原告A的權益。

【法院觀點】

一審法院，經審理，原、被告、第三人對上海市租用居住公房憑證、戶籍摘抄資訊、戶籍資訊、住房調配單、上海市不動產登記簿、上海市房地產登記申請書、上海市公有住房出售合同、公有住房出售價格計算表及購房人繳付費用計算、個人購房繳款憑證、戶口登記表摘抄、戶口本、個人不動產資訊等證據進行舉證、質證，並由本院對三方的陳述記錄在案，本院對上述證據及三方的陳述分析認證後對以下事實予以確認：

係爭房屋系租賃公房，原承租人為D，D於xxx年x月去世，此後係爭房屋的承租人未作變更。2019年xxx月，係爭房屋面臨拆遷，第三人要求原、被告協商確定係爭房屋的新承租人。但經過多次協商後各方未能達成一致意見，最終第三人C單方面指定被告B為係爭房屋的承租人並出具了變更後的《上海市租用居住公房憑證》。

係爭房屋的原戶籍戶主系D。D去世後，戶籍戶主變更為B。其他戶籍人員為B的妻子、原告A、被告的女兒。被告B於xxx年xx月在係爭房屋內報出生，之後又多次遷出遷入。被告B的配偶於xxx年xx月因結婚而遷入，後又多次遷出遷入。原告A因上學問題於xxx年xx月遷入。被告B女兒因出生報戶籍在係爭房屋內。原告A目前實際居住於上海XXX房屋內，並實際居住在係爭房屋內。被告B實際居住於係爭房屋內。

一審法院認為，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同。

“共同居住人”，

是指公房的承租人死亡或者變更租賃關係時，

在該承租房屋處實際居住生活連續一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，

但承租人、共同居住人在本處結婚的配偶、在本處出生的子女，且在本處實際居住地，可以不受實際居住生活連續一年以上以及他處住房條件的限制。

係爭房屋的原承租人D去世後，第三人C要求原、被告協商確定係爭房屋的新承租人，但原、被告經過多次協商後各方未能達成一致意見，最終第三人C指定被告B為係爭房屋的承租人。被告系居住在係爭房屋中的共同居住人、其戶口也在係爭房屋內，第三人經審查後變更係爭房屋的租賃戶主為被告B，第三人C與被告B達成租賃係爭房屋的合意，且不違反國家效力性強制性法律規定，第三人C與被告B的租賃合同關係依法有效。原告A未舉證證明第三人C所確定的承租人明顯不符合《上海市房屋租賃條例》及相關意見要求，故原告A要求撤銷被告B作為係爭房屋的承租人資格的訴訟請求，不符合法律規定，不予支援，駁回原告A的訴訟請求。

【裁判依據】

一、《中華人民共和國合同法》

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

二、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第九十條當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證不利後果。

三、《上海市房屋租賃條例》

第四十一條（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同。

（二）

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。

（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。

（四）租賃當事人依法分立、合併的，由變更後的當事人繼續履行租賃合同。

前款第（二）項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關係變更後，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。