不想虧錢的看過來！這些買房雷區千萬要避開！

兩梯6戶的房子最好買幾號房

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問： 星叔你好，我目前在崑山有一套房子，價值200萬左右，是2013年買的，現在我在上海剛拿到買房資格，所以現在打算賣掉崑山的房子，置換上海，但是上海我要付7層的首付，目前手上有100萬左右，買上海要首付280萬左右，這樣我選擇的地方就很少了，現在上海規劃的5大新城，以我目前的情況，怎麼選合適，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯，這5個區域該如何選擇，兒子目前22歲，在讀大學，估計5年後要用錢，還是保留崑山的房子，到南京或者無錫去買一套（付首付）或者星叔有更好的選擇和建議，非常期待星叔的回覆

回答：對於上海、深圳這樣的一線城市，如果有房票且資金充足，我還是建議儘早買的，雖然當下已經漲了不少，可是房產投資看的是長線，我們只能向前看，所以我還是建議你置換的，未來5年大機率可以吃到下一波紅利。

當下的不管是國內還是國外，市場上整體的熱錢是比較多的，面對越來越多的不確定性，面對不那麼景氣的股市，樓市依然就像一個避風港一樣。

上海真正的改善剛需很多，越來越多的人開始在上海落戶，越來越多的隱形購買力正在進入上海。

調控就像緩慢的剎車一樣，只能降低列車的行駛速度，不能讓列車完全不動或是倒退。

300-500萬總價的可以看南九亭、泗涇、嘉定新城、顧村、楊行的次新房。

房子夠新（10年內），軌交沿線（2公里內），自帶電梯的小三房。

而且周邊配套正在起來，能吃到一波增量。

500-800萬總價，可以重點看看徐涇、上大、周浦等等這些地方的次新房。

這些選擇，都是還不錯的上海樓市“起跑線”。

上海重點推薦樓盤詳見內部分享。

提問：星叔，請問一下，1萬博版塊這輪行情是結束了嗎？對這輪行情有什麼評價。2地鐵18號線還能帶一波不？3萬博的天花板是哪裡，創新灣嗎？謝謝

回答：1、萬博這個行情，你看和樾府的非真限價就清楚了，並沒結束，新房還沒遇到實打實限價之前，還沒到番禺結束之時。

2、18號線和22號影響是很深遠的，後續南延到中山等地也是中長期的利好。開通會帶動一點。

3、萬博的天花板在於本身地段CBD板塊有沒有更加絕佳的產品湧現，自身價格向上提，但他的價格遠遠不能跟得上海珠創新城的10w級別的了。

提問： 你好，我是安徽淮南人，目前在淮南工作，家人都在淮南，淮南兩套住房，一套自住，一套還沒拿房，月供3500元，另外合肥一套全款房，手裡有餘額10左右，公積金可以貸款30萬出來，我和我老公年收入大約30萬，目前就這個情況，我想用公積金貸款，在淮南事山南新區再買一套住房，我老公不同意，說再過幾年攢錢了去合肥買，如果去合肥買的話，高新區和政務去濱湖區感覺買不起，壓力太大了，可是我怕房價上漲太快，合肥二套買不起，請問星叔，我們該如何合理規劃，達到財富最大增值效果？

回答：你好，你現在這種情況，確實不適合繼續淮南加倉了，需要控制風險：

1.手裡餘糧太少，沒有足夠的防守資金，抵抗風險，如果再加倉，槓桿和負債率只會越來越高。

2.從城市角度來看，淮南三四線城市能級偏低，發展機會比較有限，畢竟買房就是買城市紅利，況且你已有2套，沒必要再在淮南折騰了。

所以真要投資，安徽能買的還是隻有合肥，只不過合肥已經漲了一波，好位置房價都不低，但是投資畢竟是看長線，所以合肥長遠看還是可以買，只不過需要一定的資金實力，所以這也是你當下欠缺的，提供2個建議：

1.繼續蓄力，同時淮南後期只留一套自住，投資那套後期交房就出手，投資不值得長持，出手後再繼續加倉合肥。

2.如果著急當下買，合肥那套全款房可以考慮作抵押，這樣可以增大首付款，不過需要注意的是貸款和負債壓力的控制。

對於你來說，資產最好的 價值最大的配置就是：

合肥2套投資+淮南1套自住。

提問：星叔好，剛需，座標杭州子彈80，一直想買房，很多原因一直沒買成，現在終於下定決心準備買房了，但是不知道從哪裡開始看起，選什麼區位什麼樓盤，很迷茫，剛需買房需要注意哪些，買哪裡？望星叔指點謝謝

回答：第一次買房，到底為什麼？圖什麼？

是給老婆/女朋友一個棲息之居，看上去小區不錯，在大城市有個落腳點，有個溫馨的地方？還是眼看著貨幣貶值的預期，必須買個房放著，心理才踏實？還是需要有個地方自住，丈母孃有要求……等等

記住：真正的需求決定你要買的房子是怎樣，這是匹配的關鍵之處。我們認為，但凡滿足需求和預期的就是“買對”，但凡不滿足預期的哪怕漲得多哪怕房子再漂亮，那也是“買錯”。

在預算一定的情況下，沒有絕對的好房，只有匹配你需求的房子，這才是剛需切實的選房標準。而不是單純的看房子好不好，頂豪雖好，但和你沒關係。

一般而言，剛需的購房要求會比較綜合，要有個房子住，還得儘量不錯的品質和物業，旁邊有不錯的學校，最好具備較大的升值空間。剛需因為就買一套房，也僅僅一套房，當然希望這套房承載他的所有需求，宜居、教育、板塊、保值等，全家桶式的滿足才好呀。

其實，剛需買房，最忌的就是貪大求全，什麼都要好，導致忽略了真實需求，從而各方面失衡、不匹配。

因此，第一次買房，其實是做減法的過程：滿足自己最核心的需求，適當捨棄其他因素。

年輕人的第一個房子，是人生的第一個籌碼，是階梯的第一步，是第一個房——僅僅是第一個房罷了，以後發展得好，會有第二個、第三個……

接受第一次的不完美，妥協，做減法是必要的。

杭州今年會有一波。不過杭州現在並不便宜，投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。

具體投資價值高的板塊，內部有推薦。

提問：星叔你好，座標西安，手裡有一套環城路邊的單位老房子，四室交通方便可自主有60萬貸款，還有北二環邊地鐵站上一套50平米小公寓，正常出租有15萬貸款以租養貸還有一點收益，剛在寶雞太白山景區入手了一個叫唐鎮的溫泉入戶的下疊135平全款已付，準備給父母作為養老同時自己可以度假，不知道有沒有升值潛力？目前手裡還有子彈80，想再投資一個房產，看了咸陽高新區，還看了灃東區，對190平非常心動，但總價高達500萬，覺得自己拿不動，現在非常糾結，能不能給個建議

回答：你好，從資產配置角度來說，你的資產不是很優質，甚至很多方向不對，簡單來說，就是老房子+公寓+全款景區房，這幾種型別的標的，投資我一直是不太看好的。

說說新手買房易踩的幾大坑：

1、再次強調不要買公寓、商鋪、產業辦公等非住宅類產品。這些存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。

2、不要買旅遊地產。三亞、騰衝、滇池、清邁等地的房產，都不要碰。買了就是個大坑，上百萬的房子就這樣砸在自己手上了。

3、除非你有很高的自住需求，不要買別墅，別墅的特殊性決定它就是消費品。別墅本身回報率很低，買別墅只會佔用自己的資金，加大風險。

4、不要只求“量”不求“質”。同樣的首付款，是買2套郊區房還是買1套中心地段房呢？郊區的房沒那麼好租，沒那麼好漲，也沒那麼好賣，看著房產數量是多，但價值卻很難上得去。

5、不要濫用自己的處nv貸資格。每人一輩子就一次三成首付的機會，一定要好好珍惜從銀行拿7成貸款的機會。不要隨隨便便的房子就把自己的處nv貸資格用了，在能力範圍內，從銀行借出儘量多的籌碼，買總價值儘量高的房子。

6、不要被房子的“外貌“迷惑。影響買房的宏觀因素先後順序是：地段>學區>小區品質>地鐵，單套房的微觀因素包括：戶型、朝向、樓層、客廳是否出陽臺、裝修風格等。先看宏觀因素是否滿足，然後再根據微觀因素去篩選單套房源。

所以我建議可以最佳化一下資產配置，太老的房子和公寓可以考慮出手置換成核心地段新一點的純住宅長持，景區房除非養老自住，投資很難有接盤俠。

另外子彈80，咸陽投資不考慮，190平面積過大，以後流動性不好，面積最好控制在140平以內。

西安最好的板塊是東南的曲江和西南的高新區，如果沒有房票，再考慮西鹹新區的灃東和灃西，風險更小一些。

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