手握一千萬，越天和、天河壹品、牛奶廠，該怎麼選？

焦慮，真的很焦慮。

前些天，我們釋出了一篇文章《

30萬/㎡！凱旋新世界成交創新高，超越匯悅臺！

》，當時有人驚呼，有錢人都瘋了，我也想瘋一把。

但你知道嗎，讓我吃驚還有評論區的留言——

當時有人出33萬/㎡，別人覺得是潛力股，不賣！

這句話，完美詮釋了什麼叫“被偏愛的都有恃無恐”。

不瞞大家，珠江新城11月的這波行情，也炸出了不少持幣觀望的粉絲。

其中一個粉絲問的問題還是挺經典的——

預算1000萬，還能在天河選什麼新盤？

目前瞭解天河壹品、牛奶廠二手房，聽說年末越秀·天河·和樾府（下稱越天和）可能會推新，不知道要不要等等再入手，現在很糾結。

這時候，該怎麼挑？

為什麼我說這個問題很經典？

近年天河出讓的土地不算太多，如果不是合生縵雲、越天和、珠江天酈有望在這兩個月入局，那麼天河的新盤就是那幾個老面孔了。

這個月的新產品大多數都往改善方向靠攏，特點就是大面積+高單價的組合，一不小心就會超出千萬的預算範圍，因此，即使是資金充足的買家，面對這樣的難題也會犯迷糊。

幸好這位粉絲還算挺清醒的，TA提到的幾個選擇基本都在預算之內，不算太冒進。

那麼這幾個盤該怎麼挑呢，無非就關注幾個點，

交通、學位、產品與價格

。

·交通·

這三個盤，或者說這三個板塊的交通路網都已經成型了的，這裡沒有大型的公路規劃，可以按照目前的路網來做一個對比圖，

這裡我暫時以各樓盤

（牛奶廠片區我選擇了龍湖天宸原著作為起點）

到珠江新城的距離來說明。

自駕方面，越天和去往珠江新城的距離會相對近一點。

至於公共交通出行，特別是地鐵出行方面，越天和的優勢依然是相對大一點，畢竟它和三號線梅花園的直線距離也就幾百米，步行也不用費太多的時間。

另外兩個選擇都需要自駕或者公交接駁才能到最近的地鐵站。

從交通方面來說，越天和的表現比較出挑。

當然，如果你在其他區域上班，也可以列表對比。

·學區·

天河部分優質的學位還是比較緊俏的，我們之前的也寫了不少學位預警的文章，如果你對公立學位有要求的，我建議選

確定性大

的樓盤。

天河壹品附近學校挺多的，最值得一提的就是清華附中灣區學校（一期）。

該學校小學一年級面向廣園快速路以北，廣州環城高速路以南，車陂路以西，健明六路以東範圍內招生。

天河壹品其實是在學校招生範圍裡面的，只是最終還是要看教育局的招生檔案為準。

牛奶廠的幾個二手盤對口靈秀小學，接送比較方便。

初中學位還算不錯，小升初對口廣州市執信中學天河校區。（以教育局最新招生資訊為準）

越天和有望配建一所

九年一貫制中小學

，不過目前還沒有公示會引進什麼學校。

（以教育局最新招生資訊為準）

以目前的情況來看，學位方面牛奶廠板塊盤確定性相對大一點，其他兩者還需要時間觀察。

·產品及價格·

以上是一個基本的配套，接下來談談和居住體驗的息息相關的——

產品以及價格

。

前不久天河壹品17#、18#、20#、21#取證

並開始誠意登記，其中20#、21#在整個組團的位置優缺點明顯，部分北向戶型可以望山景，靠近馬路，21#兩側都有道路。

至於產品方面，選擇比較多，包括約70-126㎡三至五房。

其中建面約84-87㎡戶型為3+1房，兩棟樓的北向梯腿，能望山景。

約

90㎡戶型為端戶，前後無遮擋南北通透，不過該戶型+1空間為進門玄關空間，96㎡戶型為豎廳設計，動靜分割槽，+1空間的實用性要更強一些。

左右滑動檢視

建面約122-126㎡做到橫廳、雙主套空間，整體舒適度比較高。

大概的價格區間如下。

約70㎡：約6。8-7。6w

約90㎡（橫廳-中間戶）：約7。3-7。6w

約96㎡（南向）：約8。3-8。8w

約87㎡（北向）：約6。6-7。3w

約126㎡（西邊戶）：約8。5-9w

如果是手握千萬的買家，約96㎡以下戶型基本可以隨便挑。

不過要是想追求更好的舒適度購入100㎡以上的戶型，還需要增加一點點預算（以上價格僅供參考，實際以現場銷售輸出為準）。

接下來說說越天和。

有了越秀·和樾府還有越大和

的

經驗，越天和的產品肯定不會差，甚至會有更上一層的迭代。

根據我在專案現場瞭解，越天和的產品為建面約105m-180㎡

四房南向戶型。

考慮到片區附近100㎡左右四房供應比較少，我認為這樣的產品還是相當稀缺的。

目前越天和的吹風價約10萬+/㎡，如果按照這個價格來算，手執千萬的買家可以緊盯最小的戶型，既在預算範圍內，又有一定的價效比。

至於牛奶廠方面，可以留意二手房供應。

我根據貝殼app掛牌資料，整理了這樣一個表格。

如果你手上持有1000萬左右的資金，在牛奶廠基本都能買入面積約100㎡以下的房源，可選項比較多。

但是如果想入手約120-140㎡左右的房源的話，

可選項則比較少。這時我建議買家可以嘗試

跟業主討價還價，要不就再加點預算。

最近牛奶廠進入理性回撥的時間，想撿筍的話還是可以入場看看的。（詳細請戳：

業主降價百萬賣房，牛奶廠二手現在能抄底了嗎？

）

至於面積超過豪宅線的房源，我認為可以果斷捨棄，畢竟已經超過預算。

總結一下

從交通方面來說

，

越天和會相對優越一些

，其他兩個選項大家可以根據自身實際情況來決定。

從學區來看

，

牛奶廠的確定性高一些

，越天和與天河壹品還需要時間去兌現。

從產品來說

，

目前天河壹品的選擇面大一些

，而且是新房，最後幾棟還是有入手空間，我認為可以緊盯舒適度較高的約90-96㎡的戶型。

牛奶廠

選擇面比較寬

，

而且價格正在迴歸理性

，我預計約100㎡以上的產品還會有撿筍的空間。

若是想入手越天和，我建議瞄準專案最小面積的4房。

第一是符合預期，第二是比較稀缺。

但說實話，這個盤處在天河，區位不錯交通也ok，配套比較成熟，購房者應該會很多，如果情況允許，建議首付可以準備得充足一點，提高主動性。