十餘載未繳清車位款，開發商還能主張解除合同嗎?

魯法案例【2022】420

車位買了十餘年

業主一直沒有付清尾款

開發商還能主張解除合同嗎？

一起看看下面的案例吧~

基本案情

2011年8月3日，李某夫婦與甲公司簽訂了商品房買賣合同，購買其開發的商品房一套。三日後，李某夫婦又購買兩個車位，雙方簽訂買賣車位協議，約定車位價款86000元/個，首付20%，剩餘80%款項以銀行信用卡一次性刷卡支付。兩份買賣車位協議系商品房買賣合同的附屬協議，從屬於主合同。2012年5月14日，李某夫婦繳納車位款34400元，剩餘137600元未付。

甲公司向法院訴稱，其多次催促李某夫婦繳納剩餘車位款未果，導致出售車位的合同目的不能實現，車位使用權亦無法另售，嚴重侵犯了公司合法權益，故訴至法院主張解除雙方簽訂的車位買賣協議，並要求李某夫婦支付解約違約金49646。08元。

李某夫婦辯稱，甲公司所訴與事實不符，該公司是想以行情漲錢為由擅自提高價款。

法院審理

本案實質上涉及三個爭議焦點，一是涉案車位買賣協議是否有效；二是原告是否能行使合同解除權；三是原告主張的違約金能否支援。

關於第一個焦點

現行民用住宅建築中，地下車位所有權有兩種，一種是人防車位，不能買賣所有權；另一種非人防車位，為開發商所有，可以買賣。法院審理查明，涉案車位為人防車位。原被告買賣車位協議中第六條明確約定“車位為使用權車位，車位的使用許可權按濟南市相關管理規定執行”，即轉讓車位使用權，並非處分所有權，故涉案買賣車位協議應認定為有效。

關於第二個焦點

經法院審理查明，2012年5月14日，原告給被告開具兩張車位款收款收據，記載每個車位已支付17200元，共計34400元，尚欠137600元，此日應該繳清車位款而未繳清。原被告簽訂的《商品房買賣合同》約定，逾期繳款超過60日後，出賣人有權解除合同，買賣車位協議是《商品房買賣合同》的附屬協議，需按《商品房買賣合同》執行。故被告在逾期60日仍未繳清車位款的情況下，原告有權解除買賣車位協議，解除權可以於2012年7月14日後行使。法律規定“民法典施行之前成立的合同，當時的法律、司法解釋沒有規定且當事人沒有約定解除權行使期限，對方當事人也未催告的，解除權人在民法典施行之前知道或者應當知道解除事由，自民法典施行之日起一年內不行使的，人民法院應當認定該解除權消滅”，因涉案合同成立於民法典實施之前，雙方未就原告的解除權行使期限予以約定，原告對被告未繳清車位款的解除事由最遲於2012年7月14日既已明知，故原告的解除權最晚可行使至我國民法典施行後一年內，即可行使至2021年12月31日。原告於2022年上半年起訴解除買賣車位協議，因解除權行使期限系除斥期間，已經消滅，對原告的該項訴訟請求法院不予支援。

關於第三個焦點

原告主張解約違約金，該訴訟請求以雙方解除買賣車位協議為前提，在法院不支援解約請求的情況下，對原告主張的解約違約金法院亦不予支援。

最終，法院判決駁回甲公司的訴訟請求。宣判後雙方未上訴，目前判決已生效。

（圖文無關，圖源網路侵刪）

法官說法

章丘法院民事審判一庭副庭長劉煥敏

合同解除權的行使期限，係一種除斥期間，不會因某種法定事由出現而產生中止、重新計算的情況。只要行使期限過了，權利就會消滅。以前我國合同法未規定合同解除權的具體行使期限，只是規定在法律沒有規定或當事人沒有約定解除權行使期限的情況下，經對方催告在合理期限內未行使的，解除權消滅；民法典則在此種情況下又增加了一種解除權的消滅方式，即在“自解除權人知道或應當知道解除事由之日起一年內不行使”的情況下，解除權消滅。現實生活中，合同雙方當事人對在自願、平等的基礎上所籤合同的內容都是比較明晰的，對對方當事人的違約是否達到合同解除的程度，一般也比較清楚，在這種情況下，合同的解除權行使期限是一年。

在此，提醒廣大當事人合同解除權要及時行使，可以到法院起訴，也可以自行通知對方當事人予以解除。切莫讓權利沉睡而導致敗訴，因為，這種權利是會消滅的。

法條連結

《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款規定，

“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅”。

《中華人民共和國民法典》第五百六十四條第二款規定，

“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅”。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第二十五條規定

，“民法典施行之前成立的合同，當時的法律、司法解釋沒有規定且當事人沒有約定解除權行使期限，對方當事人也未催告的，解除權人在民法典施行之前知道或者應當知道解除事由，自民法典施行之日起一年內不行使的，人民法院應當認定該解除權消滅；解除權人在民法典施行後知道或者應當知道解除事由的，適用民法典第五百六十四條第二款關於解除權行使期限的規定”。

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