瘋狂拿地之後！你知道金輝在佛山這5年是怎麼過的嗎？

5年前（

2017年

），一向穩健、低調的金輝，高歌猛進，揮師南下。

不到半年的時間，金輝斥資41億，在佛山，一口氣拿下五塊地，並順勢殺入惠州。

然後，由於拿地數量較多，拿地的價格更是不低，金輝幾個盤過得並不如意。

隨後3年，金輝在佛山土拍市場銷聲匿跡。

直到2020年才重新殺回佛山，在兩個月的時間內，連續斬獲禪城南莊兩宗相鄰地塊（合併開發）。

令人欣慰的是，南莊的這個專案金輝輝逸雲庭賣得還不錯。

但，也是付出了一定的代價。

銷量表面風光

實際不及保本房價？

在剛剛過的端午假期，位於南莊的金輝輝逸雲庭

廣撒渠道獲客，

專案也獲得不錯的去化成績。廣東粵灣資料研究院第23周樓市龍虎榜

（6月6日-6月12日）

顯示，

輝逸雲庭網籤21套

排在禪城TOP2的位置。

事實上，

輝逸雲庭今年一直都賣得不錯。

從佛山市房產資訊網上可以看到，專案從去年5月份開盤以來，已網籤517套

（包含疊墅）

，未售套數239套，去化率達68。3%。

但，表面風光的銷量背後，是金輝持續以低價

在

獲取市場份額。

去年5月份專案首開時在售均價17000元/方（洋房最高賣到18000元/方），此後卻一直回落。

最低賣到1。2-1。3萬/方的價格，下跌近4000元/方。

雖然1。2-1。3萬/方官方稱是特價房才有，但事實上有渠道中介向佛山樓市表示，專案常年在1。3-1。5萬/方的均價水平。

要知道，金輝

在2020年6、7月

拿的

輝逸雲庭

這兩塊地，

樓面地價分別高達9132元/㎡、8654元/㎡。

據好地網測算，若將兩宗地合併計算，實際樓面價則為8969元/㎡。如按照3500元/㎡的建安成本，帶裝修保本房價約16514元/㎡。

以低於保本房價促進去化，便是

輝逸雲庭換來的代價。

這種“善事”，剛需聽到不得熱淚盈眶以示尊重。

連連高價拿地

卻往往低價在售

金輝做“善事”的勁兒，在前期開發的高地價專案身上，更為明顯。

連連高價拿地，卻往往低價在售，成了金輝在佛山佈局專案的“常規操作”。

目前，除了南莊金輝輝逸雲庭，和容桂金輝路勁江山雲著還在售，金輝優步大道、金輝優步學府、碧桂園金輝堅果社群、金輝嶺南雲著幾個專案均已售罄。

以容桂金輝路勁江山雲著為例。

作為2017年以溢價高達271。08%拿下的專案，金輝路勁江山雲著位列當年佛山土地總價TOP9，至今還是容桂板塊地價前三的專案。

據克而瑞資料，該專案平均售價為17095元/平方米，遠低於其保本價20275元/平。

再如順德金輝優步大道專案，2017年4月，金輝以“總價119689萬元+500元/平/月的提留物業返租款”的代價競得。

彼時，金輝集團珠三角區域常務副總裁李X接受採訪時表示，地塊價格還是有點高，算上物業返租，核算樓面價大概1。3——1。4萬元/平左右，預計未來售價將達2萬以上。

確實，專案入市之後帶裝修均價約2-2。3萬/㎡，但還是難逃一降再降的局面。

不僅最後在售均價回落到1。7-1。8萬/方，如今貝殼上專案掛牌的二手房源，最低僅1。83萬/㎡，比4年前首開的均價下調了至少兩成。

還有2017年的大良“

地王

”金輝嶺南雲著專案，當年以16031元/㎡的樓面單價列居佛山年度單價TOP2。

但直到2020年才艱難入市，售價不僅不如預期，同年官方還打出21888元/方起的清盤抄底價格，比正常均價降了至少2000元/方。

事實上，金輝的幾個盤，無論是從產品的打造上，或是入市價格，或是去化速度上，並沒有為金輝帶來理想的收益。

雖然高溢價向來是閩系房企攻城略地的法寶之一，但在金輝身上，似乎空有闖勁，而失去了穩健那一面。

價格良心

但交付質量遭遇不少投訴

除了高價拿地引發關注，金輝在佛山的專案，也遇到不少投訴事件。

2019年3月，有購買者買了高明金輝優步學府專案，總價約75萬元。

但到了交樓的日子，該業主當場就稱瑕疵太多，拒絕收樓，直言“質量差到沒眼看！”

據業主們統計，該小區的2、3、4、5棟有128戶新業主的屋內，都存在不同程度的裝修瑕疵。

而裝修的事還沒搞定，開發商就已經著急收物管費了。

據業主們介紹，他們還沒收樓就被要求先預交一年的費用，包括每月200多元的物管費，與每月50元的公攤費。

金輝2021財報穩健

“三道紅線”符合綠檔要求

好在，除了當年高調拿地之外，金輝這幾年在佛山的表現，符合它一向沉穩的調性。

金輝集團方面，也是走得比較穩健。

2021年金輝實現全口徑合同銷售額947。2億元。

全年營業收入400。26億元，同比增加14。77%，其中房地產開發結轉收入395。22億元，同比增長14。95%。

盈利能力方面，2021年金輝毛利潤同比微增0。45%至77。47億元，綜合毛利率同比減少2。8pct至19。36%，緣於土拍市場獲取的高溢價地塊陸續進入結轉所致。

而“三道紅線”方面，金輝控股淨負債率為88%，現金短債比為1。2，剔除預收款項後的資產負債率為68。5%，全部達到“三道紅線”政策綠檔要求。

3月，在“三道紅線”保持綠檔的同時，有息負債規模也進一步下降，截至報告期末，金輝控股有息負債總額同比下降1。82%。

同時一年內到期債務為167。9億元，同比下降13。03%，於有息負債總額中的佔比僅31。81%，同比下降了4。1個百分點。

融資成本方面，從上期的7。47%下降至本期的6。58%，降低0。89個百分點。

截至報告期末，金輝債務結構也進一步最佳化，其中銀行佔比達61。8%，CMBS佔比10。1%，美元債佔比8。6%，境內債佔比12。8%，信託等其他非標融資進一步壓縮到6。7%。

在資本市場上，於房企美元債風波期間，金輝控股積極採取提前回購等措施，穩定市場預期，並順利於2021年10月及2022年1月兌付兩筆到期美元債。

近期金輝境內債及美元債二級市場價格區間穩定，且位居行業前列，成為表現最為穩健的房企之一。