2021土地“兩集中”：摸著石頭過河

文 夏晨翔

隨著北京、鄭州等城市第三批次集中供地近日完成出讓，2021年度22個試點城市集中供地正式收官。

統計資料顯示，在集中供地期間，22城累計成交住宅用地2064宗，成交規劃建築面積24380萬平方米，累計完成出讓金超22804億元，多個城市完成全年供地計劃。

另一方面，回顧2021年集中供地“元年”不難發現，隨著土拍規則從寬鬆到收緊再到適量放寬門檻，市場溫度也經歷了由熱轉冷再到部分回暖的變化。而“過山車”經歷背後，則是地方政府土拍規則調整與房企拿地意願之間的博弈。“底價成交”“ 高流拍率”已成這一年度土拍市場的重要標籤。

土拍規則調整

2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年釋出住宅用地公告不能超過3次，同時要求試點城市單列租賃住房用地佔比一般不低於10%。

3月中旬，長春率先發布首批次住宅用地供地計劃，開啟了22城首批次集中供地的序幕。截至年底，除寧波第三批次集中供地定於2022年1月外，其餘21城均完成了本年度3次供地計劃。

《中國經營報》記者注意到，在首批次集中供地中，重慶、無錫、廈門成交樓面價較2020年全年分別上漲85%、72%和71%。例如，無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價；重慶平均溢價率達39%，較2020年全年增長31%，有地塊溢價率達到130%；南京最熱地塊爭搶激烈，競價158輪，更有房企直接加價5。8億元觸頂。

相對寬鬆的土拍規則下，“兩集中”政策穩地價的效果未達到預期。隨後，多個已公佈第二批次集中供地計劃的試點城市，又陸續宣佈暫停或是中止供地，對土拍規則進行了調整。

記者梳理發現，在調整後的第二批次集中供地競拍規則中，限地價成為了所有試點城市的共識，均將溢價率上限控制在15%以內。此外，搖號、限房價、競自持、競配建、競品質等規則也成為了很多城市的選擇。而在出讓條件方面，限馬甲、限參拍資質及限資金來源“三限套”成為各個城市的標配。

但是，土拍規則的變化隨之反映在了市場需求端，房企拿地更趨理性，市場觀望情緒上升。統計資料顯示，在第二批次集中供地中，22 城整體流拍率高達60%，較首批次提升了54%。而成交方面，底價成交的數量高達77%，整體溢價率降至4%。

隨後，在第三批次集中供地時，多個城市在規則方面又進一步最佳化，適當放寬了競拍門檻。

如在房企資質方面，南京將企業拿地資質門檻從1級降至2級或3級，並放寬了聯合拿地的限制；在資金要求方面，蘇州將保證金比例從第二批次部分宗地50%下調至第三批次全部宗地 30%，且首付款比例由60%下調至50%；廣州則允許土地款分期支付，部分宗地取消一個月內一次性付清總價的要求，調整成最長6個月內付清。

不過，亦有部分城市根據發展需求，提高了地塊開發的建設條件，如北京朝陽區一宗地試行全現房銷售，廈門首次提出便全部實行定品質出讓，南京進一步規範了配建租賃住房的建設和管理等。

市場熱度不一

雖然各個城市根據自身需求，在3次集中供地中不斷調整土拍規則。但是，梳理2021年整體土拍“成績單”不難發現，22城土地市場之間仍存在著較大的差異。

來自克而瑞的統計資料顯示，2021年全國土地出讓金排名前三的城市分別是上海、杭州和廣州。其中，上海總土地出讓金額為3142億元，杭州總土地出讓金額為3135億元，廣州總土地出讓金額為2446億元，3個試點城市全年土地出讓金額均創歷史新高。

另一方面，幾家歡喜幾家愁，長春、瀋陽、合肥等城市的“成績單”卻並不亮眼。

資料顯示，在首批次集中供地中，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價率僅為3。9%，並有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價率僅為2。1%，成交的55宗地塊中，有54宗以底價成交，並有1宗地塊流拍。

在剛剛結束的第三批次集中供地中，長春推出12宗地塊，僅有3宗地塊以底價成交，流拍率為75%；瀋陽推出27宗地塊，成交8宗，流拍19宗，流拍率70%。縱觀全年資料，兩座城市的流拍率都比較高。其中，長春三次集中供地流拍率分別為24%、38%、75%，瀋陽三次集中供地的流拍率分別為12%、57%、70%。

而合肥在首批次集中供地地塊全部以高於20%的溢價率成交後，雖然第二、第三批次集中供地地塊供應數量持續增加，但流拍率均過半，分別達到52。94%和63。64%，也以底價成交為主。

反觀作為傳統“供地大戶”的杭州，其在第三批次集中供地中，成交金額達到約763億元，較第二批次成交金額256億元增長了198%；成交建築面積約416萬平方米，比第二批次170萬平方米增長了144。71%。

值得一提的是，杭州第三批次掛牌出讓的35宗地塊全部出讓成功，其中24宗地塊均達到溢價率上限進入搖號環節最後成交，最高競價次數達到78輪，封頂率69%，整體溢價率7%，總體競爭較為激烈。

對於2021年22城土拍市場表現，克而瑞地產研究院分析師指出，就三次土拍結果來看，大部分城市的土拍熱度仍在低位。由此可預計，在2022年首輪土拍時，會有部分城市，尤其是2021年第三輪土拍顯著遇冷的廈門、瀋陽等，將會進一步降低土地出讓門檻以提振市場熱度。

央企國企活躍

記者注意到，在土拍市場表現偏冷的城市中，除溢價率低、流拍率高的特點外，參拍主體則以國企、央企及地方城投公司為主。如在第二批次集中供地中，國企拿地金額、建面佔比分別達到76%、68%，較首批次集中供地大幅提升。而與此相對的，民企拿地力度下降，拿地金額、建面佔比大幅下降至 25%、34%。

而分城市來看，國企、央企在多數城市中均是拿地“主力”，其中在14城拿地金額佔比超過70%，在北京、廣州、深圳三城更是達到90%及以上。

值得注意的是，從第二批次集中供地開始，地方城投公司的身影開始大幅湧現。如深圳、無錫、廣州、南京、蘇州等城市當地城投公司在第三批次集中供地中都成為了重要主力，參與率高達70%以上。

如深圳第三批次集中供地共成交11宗地塊，9宗被地方城投公司獲得；無錫第三批成交的20宗地塊，15宗被城投公司獲得；廣州第三批成交13宗地塊，城投公司亦拍下其中9宗。

除此之外，上海、重慶、廈門、濟南、合肥等城市第三批成交地塊中，城投公司拿地均佔有相當比例。

對此，克而瑞地產研究院分析師認為，城投公司作為政府投融資平臺，也承擔著政府調控的功能。在房企“躺平”之際，城投公司入場“託底”，有利於降低流拍率，維護土地市場穩定。此外，城投公司也在謀求市場化轉型，此次房地產市場遇冷，也為城投公司拓展地產開發業務提供了良好契機。從城投公司的主營業務範疇來看，大多涉足房地產、土地整理、基礎設施建設等領域，這也為城投公司進入房地產行業帶來“底氣”，可以支援專案繼續推進。

不過，上述分析師同樣指出，目前，大多城投公司經營主要還是依賴於政府。在房企土地投資疲軟現狀下，政府土地財政收入不容樂觀，疊加土地出讓金徵收部門劃轉至稅務部門，城投公司拿地無疑會增加資金週轉壓力以及債務壓力。