凰家探盤丨“不愁賣”的璟雲裡和上海城投朱家角地塊的七年開發長跑

鳳凰網房產上海站訊

如今，當“大虹橋”遇上“長三角一體化”，上海青浦邁入發展的“快車道”，青浦朱家角還被劃入長三角一體化示範區先行啟動區。同時，隨著 17號線將延伸至蘇浙規劃出臺，未來從現在的東方綠舟站出發，形成三條軌道線，串聯起青浦、吳江、嘉善3區未來的交通。

隨之而來的是更多的房企關注到朱家角板塊，2019、2020年中環、大名城先後在該板塊佈局。

板塊內專案成績也很亮眼，2021年1月，中環境秋月首開推出建面約73㎡-89㎡洋房以及93㎡-135㎡院墅，均價39762元/平，認籌率高達160%。

在以大戶型、低密度墅區為主的朱家角，類似於中環境秋月此類有小面積洋房產品的專案就顯得較為稀缺，同樣有著小面積洋房產品的璟雲裡去年推出約76-93平洋房，均價約28000元/平，近乎“日光”。

和其他新拿地專案高調入市相比，該地塊卻有些低調，本站在蒐集素材中也發現了些許“疑雲”，究竟這個專案如何，地塊又有哪些待了解的資訊量，3月上旬鳳凰網房產上海站代大家探訪青浦朱家角，實地探訪這個搭上長三角一體化東風的遠郊盤。

01

低總價吸引購房者

發展還要看未來

據鳳凰網房產上海站現場瞭解到，璟雲裡即將加推約112-183㎡院墅、大平層產品，預計4月入市。但現場售樓員表示，

只有168的樣板間，其他均沒有做樣板間，只能看圖紙，此前兩次開盤也都是隻能看這一個樣板房，也賣的很好，洋房幾乎是“日光”。

據網上房地產顯示，前2張證房源數共646套，已售594套，仍有52套可售。售樓員表示，洋房產品已經賣完，未來將推合院了，不會再有洋房產品，留下的都是大平層房源，如果不想拼積分搖號，可以選擇前一批剩下的大平層。

根據前一批房源資訊，院墅及大平層均價約約43000元/平，洋房均價約28000元/平且裝修交付，小面積低總價的洋房確實能吸引不少購房者，快速完成去化。

本站發現專案預計4月加推的產品約大面積院墅及大平層，總價約500萬起，但在

專案外立面上，卻依然懸掛大大的寫著“199萬，精裝洋房”橫幅，

作為專案宣傳賣點。

從地理位置來看，璟雲裡專案靠近東方綠舟，直線距離到虹橋機場約31公里，人民廣場約45。2公里。乘坐軌交從市區前往該專案，可在17號線虹橋火車站換乘，

17號線東方綠舟站距離璟雲里約2公里，需要公交短駁換乘。

探盤中，本站發現專案綠湖路主入口，目前出入沒有人行道，並不是很安全方便。

本站實地走下來發現，專案雖自身社群小環境不錯，距離東方綠舟近，空氣質量較好，但離開小區後環顧一週，都沒有什麼配套，小便利店等也沒有，生活並不是十分方便，居住氛圍較差，距離大的商業配套青浦萬達茂仍有一段距離。

02

“迷”一般的地塊四至

有意思的是，看完璟雲裡專案，在追溯該地的拿地資訊時，本站意外發現該塊地的所處位置本身就是個“迷”。

璟雲裡現專案地址為綠湖路360弄、綠舟路789弄，四至範圍東至李家灣港，西至綠湖路，北至綠舟路，南至澱浦河，而這與開發商上海豐啟置業有限公司旗下擁有的朱家角地塊四至卻似乎有些出入。

璟雲裡實際專案所處四至（藍框地塊）與上海城投2013年公告中納入土地儲備的朱家角E地塊四至（紅框地塊）隔了一條街。

上海城投與上海豐啟置業有限公司，及這塊地的故事，則要從2013年說起。當時體量龐大的上海地產國資的整合備受關注，2013年11月，上海實業控股公佈，其旗下間接全資附屬上實城開控股與上海城投

訂立協議

，出售其全資子公司上實豐啟置業（BVI）有限公司予上海城投置地，作價8。21億元。公開資料顯示，

豐啟主要業務為持有及開發房地產物業，豐啟旗下專案是位於上海市青浦區朱家角鎮10街坊(18/5丘)的一幅土地

。該地塊北至澱山湖大道，南至綠舟路，西至綠湖路，東至復興路，容積率0。5，總面積約43。49萬平方米

（注意四至範圍）。

據公告顯示，該土地使用年限為2003年至2073年。

（上圖：上海城投控股股份有限公司 關於所屬置地集團收購上海豐啟9%股權的公告）

是否城投在朱家角還有其他地塊，

璟雲裡實際並非是2013年檔案中提及的“位於上海市青浦區朱家角鎮10街坊(18/5丘)的一幅土地”？

帶著這個問題，鳳凰網房產上海站發現，

自2013 年年度報告起至2020年半年度報告，城投的年度報告中開始有“青浦區上實濱湖城E地塊專案”相關內容，

且並無在其他公開土地出讓市場競得朱家角專案的資訊。

（上圖：上海城投控股股份有限公司 2013年年度報告）

（城投控股2020年半年度報告）

由此推測，璟雲裡或許就是2013年檔案中提及的“位於上海市青浦區朱家角鎮10街坊（18/5丘）的一幅土地”。

這便不禁要問，同一塊地，卻為何有著不同的四至範圍？

03

7年開發長跑，上海城投謀土地紅利？

2014年1月8日，城投控股公告稱，

公司全資子公司上海城投置地（集團）有限公司將出資7.04億元收購上實發展持有的上海豐啟置業有限公司42%股權，並承擔上海上實（集團）有限公司對上海豐啟的4.877億元債權，因此收購總成本為11.91億元。

城投控股稱，此次收購將進一步加大置地集團土地儲備規模，併為後期進一步的資本運作工作奠定堅實基礎。

根據愛企查顯示，上海豐啟置業有限公司股東共有2家，分別為上海城投置地（集團）有限公司及上實豐啟置業有限公司，各佔股51%及49%。

（網路截圖）

2013、2014年上海城投分三次共花了不到20。2億元拿下了上海豐啟置業有限公司49%的股權、上實豐啟置業（BVI）有限公司100%股權和朱家角的地塊。按照朱家角的地塊容積率0。5，專案用地面積約43。49萬平方米，估算樓板價不足9000元/平。

土地到手後的開發進度，卻相對較慢。

在《上海城投控股股份有限公司 2014 年半年度報告》中提及“土地儲備取的進展，青浦E地塊股權收購工作全部完成”；

《城投控股2017年年度報告》中提及“朱家角專案進行專案推盤準備工作”；

《城投控股2018年半年度報告》中提及“朱家角專案推進銷售準備工作，完成專案整體營銷策劃方案”；

《城投控股2018年年度報告》中提及，“青浦區朱家角10街坊18/5丘”，開發時間為2015年12月，預計竣工時間2019年12月；

《城投控股2020年半年度報告》中提及“朱家角專案，商品房，一期在建，二期待建”。

（上圖：城投控股2018 年年度報告）

而早在2012年，上實發展年報顯示，

上海豐啟所擁有的“青浦朱家角鎮10街坊18/5丘地塊”於2011年開工，預計將在2016年竣工，

專案預計總投資29。10億元。

該土地使用年限為2003年起，上實發展已經將其開發拉長了戰線，上海城投也於2014年“青浦E地塊股權收購工作全部完成”，

但卻在收購約7年後的2020年8月，上海城投旗下的青浦朱家角地塊才首次取證入市，價格也早已不是當年的價格

，璟雲裡洋房均價約28000元/平，院墅、疊加均價約43000元/平，也變成了銷售口中的不愁賣的“網紅盤”。

朱家角的地價也不再是以前的地價，2019年7月上海中環投資開發（集團）有限公司拿下青浦區朱家角鎮港周路西側D07-01地塊，樓面價約1。48萬元/平，2020年6月，大名城拿下青浦區朱家角鎮澱園路西側D06-01地塊，樓板價約1。87萬元/平。與城投拿下的地塊樓板價相比，相當於翻了一倍。

（上圖：上海實業發展股份有限公司 2012年年度報告）

End

總的來說，目前配套還在建設，尚未成熟，板塊內的住宅多以類別墅產品為主，更適合做第二居所，但基於長三角一體化、“華為新研發中心落戶”等利好加持，朱家角未來各方面會逐步成熟、完善，如果能有專案規劃開發出低總價、小面積段的產品，會更適合做第一居所。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，朱家角整個板塊目前價格還不是特別貴，是剛需盤裡面的區域位置、未來規劃比較好板塊，尤其是朱家角和長三角一體化的聯動的關係比較密切，所以後續成長性會比較高。