上海新房限價“明牌”，楊浦房地聯動價達21萬平米

本文來源：時代週報 作者：忻奇琪

10月8日，上海市楊浦區政府釋出平涼社群03B3-01地塊（平涼街道6街坊）歷史風貌保護專案實施主體公開遴選的答疑紀要，其中提及該地塊的房地聯動價為21萬元/平方米。這一價格是上海執行房地聯動價（新房限價）機制後的最高房地聯動價格，突破了楊浦區及上海最高新房價格上限。此前，上海房地聯動價紀錄由長寧西郊別墅地塊保持，為16。3萬元/平方米。

而在今年以來已公佈的五批次新房中，楊浦區新房累計拿到4張預售證，備案均價最高的為仁恆海上源，其推出的公寓產品均價11。98萬元/平方米。去年新房備案價格最高的專案為新江灣尚海灣，其聯排產品備案均價13。31萬元/平方米。

10月9日，上海中原地產首席分析師盧文曦在接受時代週報記者採訪時表示，如果單從技術指標上看，平涼地塊和長寧西郊地塊存在相似性，西郊地塊也有它的歷史底蘊存在。所以從區位上來說，並沒有絕對的好與壞之分。

（地塊位置圖）

調整新房限價空間

盧文曦進一步指出，平涼地塊的容積率為1。4，地塊本身也沒有中小套的比例要求，未來完全可以做低密度的聯排或疊拼類產品，或者是6層的大平層戶型。從這個角度上看，開發商有較大的利潤空間。當然，平涼地塊中涉及到歷史風貌保護板塊，成本也會比較高。

在盧文曦看來，當前上海新房市場價格天花板正一點一點往上走，市場對價格的預期也隨之提升。楊浦平涼地塊21萬元/平米的房地聯動價，打破了新房價格天花板不會漲的固有思維，同時也向市場釋放出一種訊號——只要產品好，價格還是有向上提升的空間，對未來上海新房市場的預期有很大的推動作用。

覆盤平涼地塊附近的類別墅新房產品價格，去年第六批次中，首創天閱濱江推出最後的10套洋房房源，當時的均價為約10。99萬元/平方米，戶型為建面約110-267平方米。該專案主力面積段為156平方米4房，約110平方米及267平方米房源是底樓、頂樓的非標戶型。

（首創天閱濱江10套洋房房源，一房一價表）

儘管當時開發商確認交房期長達五年（配合道路工程），首創天閱濱江的入圍分數仍高達90。8分，東外灘的熱度可見一斑。

時代週報記者查詢周邊次新房價格獲悉，於2017年交付的翡麗甲第，目前在售的一套145平方米、三室兩廳兩衛的二手房，總價為2620萬元，單價約為17。99萬元/平方米。

同樣位於東外灘板塊的陽光城濱江悅，目前在售二手房共4套，總價範圍在1620萬元至2300萬元不等。

樓面價近10萬/平方米

楊浦區平涼社群03B3-01地塊東至許昌路、南至揚州路、西至汾州路、北至平涼路，建設用地面積16993。8平方米，規劃用途為二類組團住宅用地，容積率1。4，地上計容建築面積為23791。32平方米，地塊起始價為23。76億元。

按此價格計算，若該地塊可售面積均為住宅（不含5%的公租房和780平方米的配套），總銷售金額接近46億元。按23。76億元底價計算，該地塊樓面價為99868元/平方米。

據悉，該地塊雖為住宅用地，但包含城市更新、歷史風貌保護專案，因此採用公開遴選、協議出讓方式進行。

根據地塊出讓資訊，申請人需要滿足2021年度總資產規模不小於1000億元；2021年度淨負債率不大於60%；近3年在上海市中心城區自行開發的住宅專案建築面積不少於10萬平方米；近3年在上海風貌區、風貌街坊內涉及歷史建築保護專案的建築面積，以及其它保護、修繕、改建的歷史建築的建築面積，總計不少於5萬平方米等條件。

目前，從上海市楊浦區政府官網透露出的資訊來看，若提交遴選申請的有效申請人為2人及3人以上，區規劃資源局於2022年10月21日發放參加遴選評審的通知，協議出讓結果公示後即可簽訂土地出讓合同，自簽訂出讓合同之日起5個工作日內，支付土地總價款的50%，90個自然日內支付土地總價款的50%，遴選評審具體時間和內容以通知為準。