什麼是土地估價？有什麼作用和意義？

導讀

在資產評估的領域中，土地估價是尤其值得關注的其中一個。小編今天就來和大家講講土地估價。在講土地估價之前，咱們需要先了解一下土地資源的重要性。

土地資源作為現今人類物質生產生活順利開展的重要保證，是當前經濟活動落實的重要物質載體，對於提升人類生產生活水平起著根本性的保障作用，而市場經濟作為人類社會創新發展的重要經濟形式之一，是當前人們物質資料生產、流通和銷售的重要平臺。

土地作為市場經濟發展的重要基礎，能夠為經濟生產活動提供有效的運作空間。在人類社會長期發展的過程中，土地資源自身有著較高的經濟價值和經濟屬性，這也是基於土地資源的應用必要性和土地資源的稀缺性而存在的。

同時土地資源關乎國民經濟的發展，很多經濟活動都和土地有著重要的關聯，比如

企

業上市

、企

業改組

、土地轉讓、

租賃

、破產清算等

，因此土地以及與其相關的土地估價等在公民個人生產生活以及企業的經營活動中都扮演著重要的角色。

導讀

地價評估即土地估價，就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的

影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

什麼是土地估價？

1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。

2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。

3、土地估價必須考慮土地政策的影響。

4、土地估價要充分了解評估物件地塊的各種權利狀況。

5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

概念要點:

土地評估方法有哪些？

基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

1、基準地價修正法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

2、成本逼近法

市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易例項進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

3、市場法

也稱為剩餘法，是以開發完成後的房地產銷售市場價格減去建築成本，再減去正常的應得利潤、投資利息、稅費後的價值作為評估值。地下空間開發完成後所形成的建築物通常以地下車庫或者地下商業呈現。傳統的剩餘法，利潤為計算基數乘以平均利潤率，計算基數可以是開發完成後價值，相應的利潤率應取銷售利潤率；也可以是開發成本，相應的利潤率應取成本利潤率。

瞭解了土地估價的基本含義以及常用的評估方法之後，接下來咱們來介紹一下土地評估的意義和作用。咱們都知道土地評估重要，那麼他的重要性從意義和作用上來說具體體現在哪些方面呢？

4、假設開發法

1、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態變化，同時透過與其他社會經濟發展指標綜合反映社會經濟發展狀況。

2、調控土地市場供需的有力槓桿，透過地價訊號反映出土地供應量、供應結構和需要調整的方面，政府根據社會經濟和土地市場狀況調節供應，引導投資和需求，促進土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價進行調控，確保土地市場和房地產市場的健康平穩執行，因為地價是土地市場參與各方進行經濟活動的基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價就可以成為影響供求關係，調控土地市場的槓桿。

3、調整土地市場經濟主體之間經濟利益關係的保障。中央與地方、政府與企業、企業與企業、政府與個人、企業與個人在土地上的利益關係，最直接的表現就是地價，地價為協調不同權利主體間的利益關係提供了依據，地價管理為協調解決不同權利主體間的利益關係，調節收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權益在經濟上真正得以體現。

4、推進我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會主義市場經濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎。

5、量化國有土地資產的尺度，在我國國有企業改制過程中，透過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產，支援了國有企業的改制。

土地評估的意義是什麼？

土地估價的四大作用

隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由於土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員蒐集資料，分析評定，買賣雙方才不至於有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。

（一)土地估價有助於土地交易的順利進行

土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。

(二)土地估價有助於企業投資決策

我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥範圍正在逐步縮小，市場配置範圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的徵收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。

(三)土地估價有助於土地市場的完善

土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由於土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須瞭解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

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