降價35萬、賣不掉！南京這些板塊開始扛不住了！

「本文來源：新華報業網」

冷空氣來襲，南京一夜降溫。但降溫的何止天氣，南京一些板塊如今儼然進入了寒冬。

一邊二手房單套房源最高降價35萬，成交量也在持續走低，另一邊新房均價不斷走高，並且還在持續供貨，去化卻並不可觀。面對這樣頗為嚴峻的情況，購房者還會買單嗎？

今天，「房產南京」也摸底了南京最慘四大板塊的新房和二手房情況，此前“風很大”的這四大板塊，如今的實際“悲慘遭遇”，令人咋舌。

01

寶華

就在今年，某論壇上一則帖子吸引了我的注意，《句容和寶華，哪個作為投資更好？》然而，最讚的回答卻是：哪個都不好！有2W+買南京哪不好，幹嘛要跑到句容寶華買房？

這，便是寶華的現狀。

2016年，可謂是寶華的“高光時刻”。與仙林湖一河之隔的優勢、品牌房企數量也比較可觀，曾讓寶華一度成為“投資勝地”。然而如今寶華的二手房市場卻直接地展現了板塊的悲慘命運。

根據南京鏈家網資料顯示，截止至今，寶華商圈目前的二手房掛牌量已經超過了8000套，而縱觀整個溧水區的二手房掛牌量只是寶華的一半。

「房產南京」也統計了寶華部分二手房小區近90天的成交資料，發現有多個小區90天內一套都未成交。不過也有成交量比較好的，例如恆大雅苑、仙林悅城，體量大、價格低、面積小，成為了它們資料較好的主要原因。

資料來源：南京鏈家網 僅供參考

值得一提的是，這兩個二手房小區雖然一直賣得不錯，不過成交價卻並沒有太大的上漲，其中恆大雅苑的最高成交均價紀錄自2019年後，便再也沒有重新整理過了。

成交量走低，就有業主急著降價出手。根據諸葛找房平臺數據顯示，整個句容（含寶華）24小時以內就有22套降價房源，其中降價幅度最高的是朗詩萬都玲瓏樾面積約92㎡的房源，降價金額達到了13萬元。

另一方面，新房市場上寶華也持續有房源推售，不過由於位置和板塊定位的特殊性，寶華的新房基本以別墅、洋房類產品為主，面積大、總價高，成交也不易。

整體來看，對於改善客來說，規劃和配套的延滯給生活帶來不便；對於剛需客來說，南京的龍潭、棲霞山等區域伴隨著紫東板塊發展，未來可能還是會有一定潛力，而寶華的黃金期已經結束了。加上新房、二手房的庫存量都比較大，寶華翻身或許還要再等等。

不過伴隨著年底，寧句城際的通車，寶華能否吃一波交通的紅利呢？我們不妨等等看。

02

祿口

祿口板塊從去年開始便新盤不斷入市，截止目前，祿口板塊的在售新盤已經達到了12個，還有2個純新盤最快會在年內首開。而整個祿口的新房均價基本維持在1。9-2萬元/㎡，2家新盤的毛坯限價則超過了1。7萬元/㎡，未來入市價格也應該會在2萬元/㎡左右。

新房扎堆入市，然而去化卻並不理想。9月底剛剛首開的某家樓盤，如今只去化了1成多，最高成交比例僅有1。39%。

比該專案稍早一些入市的某家新盤，到現在也不過去化了3成而已，最高成交比例才6。82%。

面對著庫存量極大的新房市場，祿口的二手房市場也頗為慘烈。根據諸葛找房平臺數據顯示，祿口目前二手房均價僅1。5萬元/㎡，這一價格環比上月還有所下降，另外24小時內該板塊也有22套降價房源。

其中翠屏城一套建面約87。69㎡的房源降價幅度最大，整體降價30萬元。

另外，根據南京鏈家網顯示，祿口板塊成交單價最高的10套房源均成交於2018、2019年，最高賣出了近2。4萬元/㎡的價格。

祿口部分二手房資料來源：南京鏈家網

在新房庫存十分充足、二手房價格低於新房價格的情況下，剛需的你還會考慮祿口的新房嗎？

03

橋北

“降價”似乎是橋北板塊近年來頻頻出現的熱詞。

就在上個月的某個週末，原本冷冷清清的一家剛需盤售樓處突然擠滿了人，瞭解後才知道原來是該專案推出了一批特價房，這些房源價格與原先總價相比，總價相差10-30萬元。而現場的一批買房人，也正是看中這價格，前來諮詢。其中單價最低的還不到2萬元/㎡。

然而，目前整個橋北新房在售均價最高的已經達到了近3萬元/㎡，不到2萬的新房均價的確是“骨折價”了。

那麼橋北新房市場的實際去化情況如何呢？某剛需盤去年4月首開至今還有不少房源沒有賣掉。

某盤根據官方報名系統“寧小通”資料顯示，142套房源僅有5人參與報名，十分慘淡。

橋北板塊一直是供大於求的狀況，老二手房小區體量都非常大，二手房掛牌價也層次不齊，低的僅有1。8萬元/㎡，高的也接近了近3萬元/㎡，整體在2。2萬元/㎡左右。

24小時內，橋北降價的二手房源有44套，其中降價幅度最高的達到了20萬元。

該套房源自今年5月份掛牌以來，價格多次出現了變動，雖然中途報價有微漲過，不過最終還是比原先低了20萬元。

那麼橋北的二手房源都是悲涼的下場嗎？其實不然，明發濱江新城二期最高成交單價達到了3。9萬元/㎡，大華錦繡華城香榭美頌、旭日愛上城第六區、明發濱江新城大三期都賣出過超過3萬元/㎡的成交單價。

不過，這畢竟是少數，況且明發濱江新城二期成交單價創下板塊紀錄的背後還有一些其它客觀原因，與板塊本身關係並不太大。

部分二手房資料來源：南京鏈家網

飽和的橋北，發展較早如今已經成熟，前景已經可以看到頭，未來再規劃發展基本就是現在的模樣了。雖然價格對於剛需非常友好，但不少剛需本著“買房等於買未來”的理念，還是會咬咬牙夠一夠江北例如三橋、五橋這樣的新興發展板塊。

最痛苦的不是現在，而是看不到未來。相信這也是不少橋北投資客的心聲。

04

板橋

曾與麒麟是“難兄難弟”的板橋，如今也被甩開了一大截。

板橋板塊去年以來新房數量也比較充足，年底前或將還有一家純新盤要上市。多年以來，麒麟已經憑著自己的努力逐漸朝著改善而去了，板橋依然還在剛需線上掙扎，無論是入駐房企、價格定位、戶型設計，都是活脫脫的為剛需服務。

板橋也不是沒有火過，某剛需盤今年藉著寧馬城際在專案周圍或要設立站點的熱點，首開時也賣出過8成的好成績，然而僅此一次，後期幾次加推便一直表現平平。

寧蕪鐵路一直是板橋人民的傷痛，不僅出行不便，地鐵的修建也一直受到影響，這也是造成板橋房價走不高的主要原因之一，畢竟繞到麒麟的寧句城際年底就要通車了。

板橋整體新房均價維持在2。2-2。7萬元/㎡，然而根據諸葛找房資料顯示，板橋最新二手房均價僅有2。3萬元/㎡，環比上月還有0。17%的下跌。另外還有15套降價房源，其中有2套房源降了35萬元。

金地自在城的這套141。82㎡的房源，更是掛了整整2年都沒有賣掉。不得不從最早的368萬降價到如今的310萬，整體掛牌降了58萬元。

透過這4大最慘板塊的新房、二手房資料分析，我們不難總結出一些規律：

1、新房和二手房庫存都比較多，板塊供大於求；

2、新房去化結果不理想，但一直持續有房源上市；

3、新房和二手房價格基本持平，甚至新房高於二手房價格；

4、在2019年到2020期間，不少二手房小區曾賣出過高價，然而今年卻表現平平。

今年以來，受到各種政策的影響，南京新房市場下半年至今已經比較趨於理性了，這4大板塊原先就不是南京的置業大熱門，如今轉冷更是預料之中。

大多數人買房是一個曲線換房的過程，很少有人會置業一步到位，所以必須要考慮未來好不好出手的問題。

轉眼這4大板塊此前賣得火熱的商品房也過了限售期，接連出現在二手房市場上，在新房、二手房的房源都比較多的環境中，周邊配套和居住環境卻並不理想，所以即便價格較低，對於剛需購房者來說還是願意多付出一些成本去更有潛力的區域衝一衝。

雖然這4個最慘板塊如今落個淒涼的下場，但反過來也給購房者提了個醒，買房切不可盲目跟風投資，讓房子迴歸居住本質才是終極奧義！適合自己當下需求的房子，才是好房子。