買錯片區終身悔！深圳最熱的三大板塊，剛需置業最難的選擇？

十年前，有人買了東部鹽田梅沙灣的天麓，可至今該盤大部分還沒有回到原價，這可能是深圳最奇葩的投資失敗案例。這兩年，

沙井、光明跟坪山都是當下深圳高性價比的剛需板塊，也是深圳當下的三大樓市窪地

。一個在深圳寶安區，一個在光明新區，一個在深圳坪山區。當下有深圳東進、北上、西拓之說，那麼到底置業東邊、北邊，還是置業西邊？倒成了剛需買房的一個難以抉擇的難題。

近日，光明科學城啟動，又讓光明成為了一次深圳聚焦討論的熱點。毗鄰南山北片區，無論是西麗湖科教城，大沙河的創新科技帶，還是大學城等三組團，抑或是留仙洞總部基地，樓市價格都已高高在上。這讓深圳賴以自豪的南北科技產業帶，從東莞松山湖到光明再到南山的西麗、科技園的科技產業帶中，

只有光明的樓市還是個窪地

。

拋開東西兩個區方位上的好壞不論，今天，我們純粹從更具體的幾大指標，把三大剛需區域進行橫比，期待為以上三大板塊作比較的置業者，提供一個理性的參考。

從規劃上比較：

1、沙井毗鄰前海中心區，海洋新城遠景規劃，以及區政府搬遷的利好，區域內還有大空港、新會展中心等重大城市規劃利好，另外深中通道2024年開通也給了沙井更多的憧憬；

2、光明的規劃：根據打造世界一流科學城的目標，光明將成為深圳加強基礎科學研究、提升源頭創新能力的核心引擎，成為粵港澳大灣區國際科創中心的核心功能承載區和綜合性國家科學中心的重要組成部分；

3、坪山，則屬於特色雲谷模式，未來將建成一流的智慧園區，塑造坪山高新區。坪山位於廣深科技走廊最東端，是走廊連結深汕特別合作區、輻射東經濟圈的樞紐，也是深圳帶動粵東地區實施總部+研發+生產基地合作模式的關鍵。

從規劃上看，三大片區難分伯仲，但沙井的規劃推進速度明顯領先於坪山光明很多很多。

從品牌開發商陣容比較：

1、沙井目前19箇舊改專案，拆除重建總面積123萬方，其中10萬平專案4個。萬科、星河、華僑城、京基、卓越等開發商進駐，以本地開發商為主；

2、光明開發商主要是龍光、宏發、勤誠達、星河幾家，外地開發商進駐的不多；

3、坪山進駐品牌房企有泰禾、恆大、華誼兄弟、卓越、世茂、益田等，以外來品牌商為主。

從開發陣容看，沙井板塊、坪山板塊陣容較強，光明相對而言開發商進駐陣容規模不大。

從配套完善上比較：

1、沙井目前已開通11號線，未來將陸續開通12、18、20號線；

2、而坪山規劃有14、16、23號線，16號線預計2022年通車；

3、從商業配套來看，沙井進駐了京基百納廣場、天虹商場、義烏商貿城、益華電子城……

4、光明目前在建6號線，預計開通時間2020年；6號線支線將南延至光明城站，2022年開通；13號線，2017年開建，2022年開通；18號線預計2022年開通；29號線規劃中；

5、從其它配套來看，光明還不夠完善，僅有恆富建材批發市場、萬樂百貨等基礎配套措施；

6、再看坪山，坪山區城市更新局經區政府批准，正式釋出了關於《2019年深圳市坪山區城市更新第一批計劃》，此次更新計劃僅一個商業專案，即城投廣場城市更新單元。天虹商場即將開業、坪山區人民醫院也已進駐，從商業配套來看，坪山輸在時間上。

從教育資源比較：

1、沙井九年一貫制學校9所，完全中學一所，高中一所。14所公民辦中小學中，公辦中小學高中5所，民辦中小學9所；

2、光明區學校有實驗學校、公明二小、下村小學、李松蓈學校、馬田小學、樓村小學、勤誠達學校、光明小學、東周小學、新城學校、愛華小學、鳳凰學校、外國語學校、光明第二中學、公明中學、馬山頭中學等；

3、坪山區有坪山新區實驗中學、中山中學、外國語學校、坑梓街道光祖中學、龍山學校、坪山中學、博明學校。

三區比較而言光明教育資源明顯佔上風，但三區與福田南山羅湖等市區名校教育資源還是沒法比。

區域內在售專案比較：

1、沙井在售專案為萬科星城、華強城、卓越中寰、保利達灣景商務中心、中熙香莎中央，價格從39000到49000元每平米不等，兩個專案為公寓，三個專案為住宅產品；

2、光明則僅有勤誠達正大城、星河天地、宏發天匯城、正兆景嘉園四個專案在售，都為純住宅銷售，三房以上產品銷售，均價從39000到46000之間；

3、坪山板塊，在售專案11個，3個為公寓，8個為住宅專案，房價從27000元一平米到40000元一平米，坪山的窪地效應更加明顯。

3月深圳成交面積前三中，有萬科星城、華強城兩大樓盤位居第一、第三位，也許從受市場追捧的程度上反應了大家對沙井片區的偏好。綜上所述，

房產大象側重於置業沙井片區略勝一籌

。主要是贏在商業交通配套生活完善，贏在規劃推進速度較快。不排除坪山光明後期加快建設步伐的可能，但置業永遠只買能真實感覺到的，以及現在所擁有的。規劃中的一切，都有變化的可能性。

按照以上的對比，房產大象覺得三大區域各有優劣：

要是買未來尤其是為後代教育著想，房產大象覺得光明更優

，深圳為科創之城，光明就是未來第二個南山區，松山湖——光明——西麗就是未來大灣區的又一新科技走廊，未來的光明前途一片光明；

要是選擇現在能感受到的片區居住環境，沙井是一個不錯的選擇

，未來大空港概念以及深中通道打通後的沙井，還是有很大的規劃優勢；

但從住房的價格優勢來看，2字頭的最低價是坪山最大的窪地優勢

，但目前區域內的規劃推進速度比較慢，一定程度上會影響到生活品質。

不過，每個人的工作地點又不一樣，怎樣置業選擇上還得要根據你的交通通勤時間與距離來參考和決定方向！！