居住權與房屋租賃權的不同

▇居住權究竟是什麼

《民法典》規定的居住權是什麼？指居住權人對他人住宅的全部或者部分及其附屬設施享有佔有、使用的權利。居住權的設定主要可透過以下幾種方式：第一、依合同而取得居住權。如雙方當事人簽訂居住權合同，並辦理居住權登記。

第二、依遺囑等法律行為取得居住權。房屋所有權人可透過設立遺囑的方式為他人設定居住權。第三、法院判決。比如司法實踐中，如離婚判決時，法院可以根據《婚姻法司法解釋一》第27條第3款規定，將居住權判給一些有特殊需要的人。

居住權的設定目的在於將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。

▇居住權的法律特徵

①居住權是在他人住宅上設立的物權。設立居住權是住宅

所有權人處分自己財產的一種方式，所有權人根據自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分為他人設立居住權。

②居住權屬於一種用益物權。居住權人對房屋的使用應限

於居住的目的，屬於支配權的一種。我國的用益物權主要包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、居住權等。

③居住權是為特定自然人的生活居住所設定的權利。享有

居住權的主體範圍具有有限性，法人或者其他組織不能享有居住權，居住權以外的人一般也不能享有居住權；居住權人不能將其享有的居住權住宅出租、轉讓、繼承。

④居住權的取得應辦理登記手續，並受國家法律的保護。

▇居住權與房屋租賃權的區別

民法典中所規定的居住權，一般情況下帶有扶助、友善、幫助的性質，也並不等同於日常生活中租賃關係中獲得的對房屋的使用權。居住權與房屋租賃權在根本上是不一樣的。主要表現有：

保護方式存在區別

。居住權是單獨立法設立，屬於用益物權，從所有權中獨立出來；租賃權屬於債權，具有相對性租賃權人只能對抗特定的債務人。顯然居住權高於租賃權。

設立方式存在區別。

居住權需要經過登記才發生物權效力，租賃權只需要雙方的合意就發生法律效力，其設立不以登記為條件。

期限存在區別。

租賃權的租期由合同雙方當事人約定，但不得超過20年，超過20年的部分無效；如果雙方未約定租期，為不定期租賃，對於不定期租賃，任何一方當事人享有隨時解除權；居住權具有長期性的特點，除當事人另有約定之外，通常至居住權人死亡時消滅。

取得權利支付的對價存在區別。

取得居住權一般是無償的，特殊情況下需要向所有權人支付費用，那也是很少的；而租賃權是依合同而產生，是一種雙務、有償合同，是以支付租金為條件的。（文/湖南君傑律師事務所許小軍）

法律依據

《中華人民共和國民法典》：

第十四章居住權

第三百六十六條居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理登出登記。

第三百七十一條以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。