貝殼省心租：一個租房領域“微利可持續”的新樣板

7月是租房旺季，王帆的手機也幾乎沒停過。

王帆是一名從沒賣過房的“中介”。大學畢業後校招進入成都鏈家，做了一名租賃經紀人。與許多中介不同的是，大部分人做一段時間租賃後，要麼轉為買賣經紀人，要麼則離開這個行業，而王帆一直在做租賃。2021年底，貝殼租房成立，王帆轉型了一個新身份——“省心租”資管經理。

這其中的變化是：租賃經紀人，做的還是“中介”工作，把房東和租客撮合成交就行了；資管經理，則是要把房子從房東手上“收過來”，自己運營出租——也就是外界嚴重的“二房東”。

作為資管經理，王帆要處理的工作主要分三部分：收房、出房和房源日常維護、為租客提供服務。修電器、拿快遞、開發票，租客有事都會找王帆。

而對王帆來說，新角色最大的挑戰在於和房東談“空置期”。比如房東給王帆35天“免租期”，如果能在20天內租出去，那麼這15天租金就是業務的收益，他的一部分工資也出自這裡。另一方面，他必須找到房源質量好，但價格持平甚至略低於市場價“高性價比”房源。因為如果長時間租不出去，就有可能不賺，甚至虧錢。

這是貝殼租房“省心租”的商業模式，也是一套不同於傳統二房東的靠租金吃差價賺錢的“打法”。“省心租”是貝殼租房在業務運營上，貝殼省心租摒棄了過去租賃市場二房東吃差價的主流商業模式——惡性低價收房、高價出租。

事實上，二房東掙差價、資金池、租金貸陷阱、惡意競價收房等，曾經是分散式公寓租賃業務的主流模式，但隨著一家家暴雷，一個個監管紅線，這個玩法已經跑不通了。貝殼租房則希望，透過與貝殼房產經紀業務（門店和租賃經紀人）的深度協同，透過提升平臺能力、管理效率和服務品質，達到整體業務的“微利可持續”。

貝殼為什麼選擇在此時大舉入局，“省心租”的運營模式和盈利邏輯是什麼？開展實踐情況又如何？

分散式租賃：規模巨大但限制頗多的“藍海”

根據《2021中國城市租住生活藍皮書》推算預測，到2030年，我國住房租賃人口約2。6億，這意味著住房租賃市場整體規模將接近10萬億元。而隨著租住市場的增長，租客對房源品質和良好的租住體驗的要求也在不斷提升。

但在當前我國出租房源中，個人房東散戶出租佔到了市場租賃房源的90%以上。這種以散戶為主的住房租賃市場涉及千家萬戶，個人二房東轉租、租賃合同不規範等亂象難屢禁難止，主管部門監管難度大。

由於房東素質層次不齊、管理缺位等原因，租住個人房東房源很容易使得租客的租住權益收到侵犯。隨意縮短租期、隨意漲價、剋扣租金與押金的“坑”在各類租房糾紛中頻繁出現。

根據貝殼研究院調研，高校畢業生在租房前最擔心的前三項是“被黑中介及二房東欺騙”、“虛假房源資訊多”、“費用不透明”，佔比分別達到42%、25%、17%，在租房過程中最擔心的是“碰上不好相處、有不良習慣的室友”、“租房中途惡意漲價”以及“出現糾紛後，所簽訂合同無法保障自身權益”，佔比分別達到35%、21%、20%。

對逐步成為租賃市場主力人群90後、00後租客群體來說，市場上專業服務的欠缺使得他們對於租賃產品和服務的品質需求難以滿足。

而對於業主來說，出租房屋同樣意味著耗時耗力，對市場行情波動不了解，與租客溝通、帶看等耗費大量時間。在出租過程中，出租慢、租金沒保障、租後不省心等諸多問題始終存在。

如何使得房東與租客走出“兩頭困境”？在今年全國高校畢業生規模預計1076萬人，規模和增量均創歷史新高的現狀下，如何解決好這些身居大城市的青年力量的租住問題？

保障性租賃住房，是一個重要答案。我們看到，從去年開始中央到地方大量出臺相關政策、指標，推進保障性租賃住房落地。但從另一個角度說，佔比超過90%、分散在無數業主裡的房源，才是租房升級真正的希望所在——它量大價廉，天然分佈，價格落差豐富，使用者摺疊，是“租購併舉”不可替代的市場。

當然，由於它的天然民生屬性，以及過往錯誤的發展方向，這個市場限制頗多，比如限定的租金增長率、租金差價、限定的租金貸模式……這些，也讓這個規模巨大的“藍海”市場，變得不那麼性感。

貝殼省心租就是在這樣的背景下出場的——這家居住平臺巨頭的重新出擊，帶來了一種新模式。

“省心”邏輯

什麼是“省心租”？

對業主而言，“省心租”意味著一個“穩定、可靠、省心的房源託管機構”。“省心租”提供的託管服務不僅能加快房源出租速度，保障租金，為業主提供穩定的收益，還能替業主在租前租後各類事務省時省力。

在“省心租”模式下的房源，業主可以獲得的租金收益是穩定、有預期的，可以實現按期打款。同時，房源的日常的招租、物業交割、鄰里糾紛、空置期物業、維修事項都由貝殼租房打理，能夠幫助業主節約時間和精力。

此外，“省心租”還為業主進行風險墊底，貝殼會透過大資料風控系統，識別租客不良記錄，保障房屋資產安全。在房屋託管期間的空置、租金拖欠、房屋維護不當等風險均由貝殼租房承擔。

而對租客而言，“省心租”的一套收房、定價、服務標準會為租客篩選、彙集區域內高性價比房源。所收房源均為整收整租，無加隔斷、不分租。“凶宅、事故房、犯罪高發地、嫌惡設施附近房源”等八大型別的房源均處於禁收之列。省心租還對租金上浮設定上限，使得租金相對保持穩定，此外還提供涵蓋保潔、搬家、維修等各類租後管家服務，以提升租客的租住體驗。

這樣的一套打法是如何運轉，並可持續運營的？

資料顯示，貝殼“省心租”會基於市場情況與交易資料情況，對不同房源取得該房源房屋成交週期的均值天數，並將其設定為“空置期”。業主簽訂省心租託管服務的合同後，即能確定除空置期外的合同生效期間獲得的固定收益。與業主的合同生效後，“空置期”所帶來的渠道成本、尋找租戶成本和人工運營成本即轉移到貝殼租房承擔。收房後，貝殼再透過縮短“出房”所需的實際時間，與空置期打出時間差。

這意味著，貝殼租房在一開始就摒棄了“做二房東吃差價”的高租金溢價商業模式（即不惡性低價收房、高價出租，將租金溢價率控制在很低的水平），而是透過與貝殼房產經紀業務（門店和租賃經紀人）的深度協同，以及不斷倒逼自身的平臺能力、管理效率、服務品質，而達到整體業務的“微利可持續”——這是貝殼省心租的戰略與商業模式選擇。

具體的，貝殼省心租會對收房標準、出房週期效率、線上成交佔比、服務反饋指標等極為關注，並透過房源、客源、服務效率與體驗之間的動態平衡管理，推動了收房端以及出房端的規模化、高效化，打造一個品質、規模、效率的正迴圈。

這種嚴格採取限制自身出租房源漲價範疇的非溢價模式背後，是貝殼租賃效率能力和租後服務體驗的核心支撐，也是貝殼重新入場的“底氣所在”。

在管房源半年超

3.5

萬套，成都等多地

“跑通”

資料顯示，運營半年來，截至2022年7月，貝殼省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、深圳8個城市服務和在管房源超35000套。其中，省心租在成都在管房源超過12000套。

貝殼租房成都站負責人肖振宇看來，實現成都的落地“跑通”有兩個關鍵點：一個好房子能收得進來，第二租得出去，同時我們還能獲取利潤，實現微利可持續。

這些，如今在成都都已經“跑通”。

據瞭解，當前貝殼省心租收房離不開貝殼“一體”（即門店經紀人網路）的支援，透過聯動給省心租推薦房源。省心租也透過激勵機制調動一賽道經紀人的積極性，推動其向二賽道資管經理推薦房源。

具體服務方面，當業主有出租需求時，貝殼“一賽道”經紀人首先會進行評估，如業主情況更適合省心租，經紀人會透過專業建議向業主進行推薦，並交由“二賽道”（即貝殼租房）資管經理負責後續的合同簽訂等工作，另外租務管家也將提供後續的房屋設施維修等租務事宜。

貝殼租房成都資管經理徐豐琳介紹，我們出現過很多次這種畫面，幾個託管品牌同時在在業主家，希望能拿到房源的委託，通常我們的價格是比其他家低一點，但為什麼很多業主還是會選擇貝殼省心租？

“因為委託給我們的業主並不是單單為了收入，除了提供一年合理的收入情況下，我們還能提供安全兜底、收益兜底、專屬管家服務、房子保養等多方面的服務。” 徐豐琳稱。

比如，通常情況下，如果客戶一旦發生了安全系列問題，走法律程式房東必須要承擔的出租人責任。而在省心租模式下，雖然不是我們全責，但“省心租”提供出租人責任險，包括高空拋物、電路老化產生的爆炸等事故，能最大程度降低業主的損失。而收益兜底則意味著不管房子是否租出去，有無壞賬，我們都能給業主提供穩定收益。專屬管家服務也使得業主不用再操心包括房子退租、物業交割、房子保養等方面的瑣事。

目前，貝殼省心租在成都在管房源超過12000套，整體出租率超過93%。這意味著，這麼多省心租房源，幾乎都是該區域內的高性價比房源，租客可以放心選擇。

貝殼省心租不僅受到來自業主的認可，貝殼租房在成都也得到了來自主管單位的認同，就在今年7月6日，為支援居民將自有住房用於保障性租賃住房，成都市保障性租賃住房工作領導小組辦公室釋出《關於居民自願將自有住房用於保障性租賃住房操作指南》中，貝殼租房成都站（成都久伴住房租賃有限公司）成為成都市首批保障性租賃住房運營服務企業。