將住宅改為經營用房，應經有利害關係的業主同意

將住宅改為經營用房，應經有利害關係的業主同意

——承租人將住宅用於經營，應與業主負相同的法定義務，除遵守相關規定及規約外，還應經有利害關係的業主同意。

標籤：物業糾紛⊙建築物區分所有權⊙改變房屋用途

案情簡介：2011年，鄭某 將房屋出租給通訊公司作機房，用於放置光纖傳輸機櫃作為資料傳輸匯聚節點。同一小區內、本棟居民樓的張某起訴鄭某和通訊公司，要求恢復原狀。

法院認為：《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條第1款規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支援。”第16條第1款規定：“建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。”故通訊公司租賃鄭某房屋用於放置光纖傳輸機櫃作為資料傳輸匯聚節點的行為，屬於將住宅改變為經營性用房，應承擔與業主相同的法定義務，應經有利害關係的業主張某同意。前述司法解釋第11條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關係的業主’。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”故張某作為本棟建築物內的業主，無需舉證證明其房屋價值、生活質量受到或可能受到不利影響，即可認定為有利害關係的業主。判決鄭某、通訊公司拆除案涉裝置，恢復房屋住宅用途。

實務要點：將住宅改變為經營性用房，即可認定該改變行為影響了業主的安寧生活。房屋使用人將住宅改變為經營性用房，應承擔與業主相同的法定義務，除遵守法律、法規和管理規約外，還應經有利害關係的業主同意。