同居期間取得的財產分割規則（二）

婚姻法系列4

同居期間取得的財產分割規則（二）

01

案件基本資訊

案號：

（2011）湛中法民一終字第199號

案由：

共有物分割糾紛

法院：

廣東省湛江市中級人民法院

爭議焦點：

一、分割共有財產是否應考慮雙方對於共有財產出資數額即對房子投資的多少；

二、雙方所簽訂的房屋共有權轉讓協議的效力；

三、龐某主張分割分手後的房屋使用收益及請求賠償損壞房屋損失應否支援；

四、訟爭房屋的處理原則及分割。

02

基本案情

2005年初，盧某、龐某開始戀愛同居。2006年8月，雙方自願解除同居關係。2005年8月4日，雙方與莫偉簽訂了房地產買賣合同，約定由雙方向莫偉購買位於湛江市赤坎區新城愉馨苑某房屋，房屋建築面積為177。56平方米，價款40萬元。2005年6月28日，盧某變賣了自己位於湛江市赤坎區灣北路一處房屋，價款9。3萬元。2005年8月18日，盧某在其個人的單位住房資金支取了4萬元。2005年8月18日，龐某也在其個人的單位住房資金支取了3。4萬元。雙方交付了首期購房款16萬元，於2006年8月11日支付了契稅完稅費12006。50元，兩項款合計172006。50元。2005年8月23日，雙方與中國銀行湛江分行簽訂了房屋抵押貸款合同，按揭貸款24萬元，每月還貸款本息的開戶名為盧某。2005年8月18日，取得了涉案房屋的房地產權證和房地產權共有（用）證，該房屋為盧某、龐某共同所有。 2006年7月13日，盧某在其單位代龐某領取了獎金4000元。2006年8月14日，盧某用上述房屋抵押向朋友借款24萬元。2006年9月6日，盧某向中國銀行湛江分行提前償還按揭貸款20萬元。剩餘的貸款本金和利息，盧某已每月陸續全部還清。2006年8月15日，雙方簽訂了房屋共有權轉讓協議，協議載明：1。甲方（即龐某）願意將自己與乙方（即盧某）共有涉案房屋的所有權全部無償轉讓給乙方，房產面積177。56平方米（粵房地證第C3657734號）；2。乙方在近段時間不會進行房產過戶手續，如果需要過戶，甲方將積極配合乙方辦理相關手續。 此後，雙方對該房屋的分割產生糾紛，盧某遂於2010年4月19日向法院提起訴訟。法院委託廣東萬誠房地產土地評估有限公司對涉案房屋進行評估，價值為80。26萬元。貸款賬戶從按揭貸款直至提前還貸20萬元期間，償還貸款的數額為21646。90元。

03

裁判要旨

房產登記公示是認定房產權屬甚至是區分按份共有還是共同共有的重要依據，但對基於家庭關係或其他特殊關係而產生的共有，有時真正權屬與房產證登記可能不盡一致，分割時應儘量體現公平原則。同居期間共同購置的房產，通常情況下按投資比例分割，但已明確登記為共同共有的房屋，應以共同共有均等分割為基本原則，並應充分考慮投資人對房產出資的多少。

04

法院認為和判決

一審法院

法院認為：

2005年8月，盧某出資13。3萬元，龐某出資3。4萬元，雙方先交付首期房款16萬元，餘款24萬元由雙方共同向銀行按揭貸款分期20年支付購買了金沙灣房屋。解除同居關係後，盧某已於2006年9月6日向朋友借款24萬元提前償還了銀行按揭貸款20萬元，剩餘的貸款盧某至今已全部還清。根據解除同居關係前雙方已簽訂的房屋共有權轉讓協議，龐某已表示願意將自己對涉案房屋共有的所有權份額全部無償轉讓給盧某，此協議有關內容不違反法律規定，應予照準。盧某請求對該房屋按各自投資所得份額進行分割，應予支援。 2005年8月11日，在購買房屋時支付的完稅費12093元，沒有證據顯示為單方出資，應認定共同出資。2006年7月13日，盧某代龐某領取的獎金4000元，沒有證據顯示盧某已交給龐某，也沒有證據證明該款用於何處，龐某主張該款用於購房，應予採信。龐某共出資應為44046。5元。龐某辯稱其出資購房已超過20萬元，證據不足，不予採信。鑑於涉案房屋現已升值，應按現評估的價值80。26萬元進行分割，盧某投資了88。9%，龐某投資了11。1%，盧某投資了大部分資金，房屋應歸盧某所有，由盧某按房屋的現時評估價80。26萬元的11。1%折價給龐某。

判決：

一、爭議房屋歸盧某所有。二、盧某須在判決發生法律效力之日起10日內支付上述房屋現時評估價的11。1%即89088元給龐某。三、龐某須在判決發生法律效力之日起10日內協助盧某辦理房屋過戶相關手續。

二審法院

法院認為：

關於雙方對共有財產出資的多少問題。由於是共同投資購置房產，投資多少應以實際出資額來衡量。盧某主張龐某隻出資了3。4萬元，而龐某則主張自己出資了20萬元。因所爭議房屋的購房款40萬元，由首付款16萬元和按揭貸款24萬元兩部分組成。就支付首期房款，從籌款及出資時間、證據形式等情況綜合分析，盧某出資較多且其提供的證據明顯優於龐某出資的證據，但雙方均沒有明確證據證實各自實際投入房屋首期款的實際金額，只能推定雙方等額支付首期款16萬元，各自支付了8萬元。另外，就按揭貸款24萬元的償還，原審法院認定盧某償還銀行按揭貸款20萬元並無不當。另外，從按揭貸款直至提前還貸20萬元期間，貸款賬戶共償還貸款的數額為21646。90元，應認定龐某償還貸款的數額為10823。45元（21646。90÷2）。另，2006年7月13日，盧某代龐某領取資金4000元，原審認定該款系龐某出資，盧某沒有提起上訴，予以維持。依據相應證據，可以認定對於爭議的房屋，龐某出資的數額為100869。95元（10823。45＋80000＋4000＋6046。5），佔購房款40萬元的25%。龐某主張其出資20萬元的理由不足，本院不予採納。 關於雙方簽訂的房屋共有權轉讓協議的效力。雖然雙方對於簽訂無償轉讓房屋協議的目的說法存在明顯分歧，但可以明確的是該協議權利義務並不對等，而是無償贈與，且協議簽訂後，並沒有按協議意思將房產過戶至盧某名下，由於是無償贈與性質，在產權沒有過戶前贈與人可以撤回贈與。根據合同法第一百八十五條和第一百八十六條第一款的規定，房屋共有權轉讓協議為贈與協議，之後雙方並沒有實際履行該協議的內容，且在房屋的權利轉讓之前，龐某已不同意繼續履行該協議，雙方也沒有向法院主張要求履行該協議，故該協議並不能作為雙方處分共有財產的依據，原審法院直接認定該協議的效力不妥，本院予以糾正。 關於龐某請求分割雙方分手後的房屋使用收益及賠償房屋損壞費用的問題。由於該請求是龐某在上訴期間提出，其在一審期間並沒有提出反訴，對此本院不作審理。 關於共有財產的處理原則及分割。爭議的房產在產權證中對雙方的所有權性質已明確登記為共同共有，因此對爭議共有財產應按分割共同共有原則處理。根據最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）》第90條之規定，本案雙方是基於同居戀愛關係共同購置房產，雙方的基礎共同關係具有一定特殊性，應予以考慮。雖然該房屋產權證中註明龐某為房屋共同共有權人，但雙方對該房產證確定的權利歸屬本身有異議，且雙方針對該房產的出資事實分別進行了舉證證明，因此，不能僅憑房產證之共同共有性質證明雙方享有等額權利。龐某主張對共有房產應按等份分分割原則處理，只是基本符合法律精神，但不能簡單地理解為各佔50%進行分配，應從公平合理角度出發，考慮共有人對共有財產的投資多少即實際出資情況酌情分配。至於龐某提出解除同居關係分割財產應參照夫妻共同財產進行分割的問題，因雙方不是合法的夫妻關係，也沒有形成事實上的夫妻關係，因此龐某主張按夫妻共同財產進行分割理據不足。

判決：

一、維持原判決第一項、第三項；二、變更原判決第二項為：被上訴人盧某須在本判決發生法律效力之日起10日內支付上述房屋現時評估價的30%即240780元給上訴人龐某。

05

律師後語

1、本案同居時間短（1年），同居期間的財產關係的人身性質較弱，法院的裁判思路是按照對財產貢獻大小（出資額）予以分割同居財產，即按照一般合夥關係處理同居財產。

2、同居時間的長短事實上影響法院對於同居財產採取何種分割規則。

孫承龍律師

現執業於北京盈科（合肥）律師事務所，以提供嚴謹、專業、高效的法律服務為執業要求，主辦過眾多疑難複雜案件、取得了良好的法律效果，維護了當事人的合法權益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體採訪。

擅長領域：

合同糾紛、婚姻家庭、徵地拆遷、刑事辯護、勞動爭議等。