中梁｜「控本增效」從招採角度淺談控本增效

隨著地產行業日益規整，“高價拍地、限價賣房”已然成為了行業必須面對的現狀。房地產在面臨著日益激烈的行業競爭—行業標準逐漸提升，產品週期逐漸縮短，市場需求多樣化，在競爭產品力技術層次不斷提升的壓迫下，房企透過招採管控來降低成本、提高利潤，從而幫助房企佔據新的優勢是必然的措施。我們不禁更加深入思考：如何讓招採工作為公司提供更加優質低價的工程服務？如何使之在供應鏈體系中發揮更大的績效？

“控成本、提效率”已是每家千億房企必須度過的一個階段。中梁地產更是以“強管頭、強管尾、強過問、強支援、強檢查”的管控原則，從一而終的強調著“降本提效”的理念。

招採過程管控成本

1）標準化做法降成本

深入貫徹集團標準化，減少非標產品招標。

在快週轉的節奏下，房企需提高自身對產品設計標準化的重視程度，確保在設計過程中設計內容符合相關標準，並且可以迅速落位；對部分非標定製產品的招標進行控制，有效減少房企非標定製產品的招標以及因非標產品在開發過程中產生的額外管理成本，從而有效提高房企成本管理控制的能力和水平。

2）招標制度控成本

完善招標基礎管理，包括供應商庫、供應鏈、供應商等級劃、獎懲制度等；合格供應商評價標準的合理確定與供應商等級的劃分及資料庫建立，形成區域性地方性的供應鏈；各類工程招標明確施工範圍、工程週期、標準做法確認、各種建材的樣品及施工技術資料等。

與供應商建立長期穩定的合作關係 。長期穩定的供應商有較強的工程服務能力，價格體系透明，三觀匹配；長期合作的供應商其資源會對公司服務作出一定的傾斜，能確保其施工質量、供貨數量、施工工期、優惠價格等。招採管理更是要十分重視提高整體供應鏈的競爭優勢，儘可能發掘優質供應商，並進行培育，也就是我們的“庫中選優，優中育強”；鼓勵供應商的施工質量與技術改進，支援供應商的多面發展，必要時可與其簽訂戰略聯盟合作協議等等，達到長期的互利共贏以及全面深度合作。

3）招標時期控成本

每年每季度每月，不同時期不同建築材料價格均有不同幅度的變化。招採管理人員也需充分掌握價格浮動體系以及關聯行業政策變動，在材料價波谷階段招標變得尤為重要。

招標工作正式啟動前進行建材市場的充分調查和資訊收集，做好各個材料季度價格波動；充分了解建材落地價，充分了解市場的狀況和價格的走勢，使得招標時間階段把控處於價格有利地位。

4）招標入圍單位控成本

招標單位的入圍層級直接關係到招標價格體系，以及後期專案施工質量方向。

招標入圍單位需在公平公正的條件下，根據專案體量、專案定位、供應商層級、履約評估、業內口碑等多方位多層級的篩選前提下進行有效的成本控制，做到“瞭解充分、熟悉充分、背調充分”從而做到入庫、入圍精準匹配。

招採管理部以競爭招標的方式來牽制供應商。對於專案招標，一個有效的方法是實行競爭招標，往往能透過供應商之間的充分競爭，最終得到相對底線的價格。每次招標可以優先引進標杆企業的優質供應商參與，新老交替；透過對新老不同供應商的選擇和比較使其互相牽制，從而使公司在招標過程中處於有利的地位。

5）部門協同控成本

眾所周知，招標過程是一個全過程、多部門協同的過程。其中包括：工程部、設計部、成本部、招採部等；環環相扣，缺一不可。

工程部：詳細的施工介面，深入的工程劃分，貼合實際的施工週期。

設計部：完善的施工圖紙，詳細的施工做法。

成本部：基於完整施工圖紙前提下細緻的招標清單編制。

招採部：完整的招標檔案，包括：甲供（甲限）品牌要求、招標合同、驗收標準、獎懲措施，付款比例要求，現場不利因素以及部分當地政府要求等。

諺語常說：“心急吃不了熱豆腐”。招標過程是一個循序漸進的過程，各類招標資訊的完善程度直接影響著招標結果及招標價格，因此招標工作前置、前置、再前置，招標檔案完善、完善、再完善，成為招標過程中降低成本風險的必要條件。

6）集中採購降成本

集中採購管理要充分平衡公司內部和外部的資源優勢，以採購雙贏為宗旨，注重發展與供應商長期合作關係，是適應新經濟形勢發展的採購管理模式。

同一城市區域同一階段的多個專案參與，以擴大工程量換取更好更優的價格。招標管理部利用批次下單以及集中採購的方式來提高招標採購的總量，幫助房企可以最佳化招標採購管理，提高房企對招標採購成本的管理水平以及控制能力。

招採管理部結合“降本增效“”的思路將工作標準化、細緻化、有效化；招標工作甄選供應商需保證入圍供方施工質量可靠、安全性強、供貨及時、產品服務到位，信譽度高，則是新環境下房企賦予招採管理的又一核心工作。

中梁地產集團招採管理部關注“降本增效”，服務於公司，服務於專案，最佳化成本，提升效率，為公司創造價值，助力公司更好的可持續發展。

（感謝江蘇二中心蘇州區域招採管理部分享）

中梁地產集團

招採管理部