城中村改造摒棄大拆大建

深圳今後的城市更新不再是“大拆大建”，而是“保護城市記憶”及“微改造”。

今後，深圳的城市更新將不再是“大拆大建”，而是富含“高質量發展”“保護城市記憶”“品質打造”“微改造”等關鍵詞。近日，深圳市規劃和自然資源局正式印發《關於深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》（下稱《若干措施》），推出最佳化綠色發展、歷史建築保護，推進工業區連片升級改造、城中村“微改造”等措施，城市更新工作思路發生鉅變。

文/廣州日報全媒體記者崔寧寧 通訊員劉靜靜 圖/廣州日報全媒體記者軒慧

鼓勵各區選擇片區統籌

試點推進整體開發建設

隨著粵港澳大灣區建設的全面鋪開，深圳的城市更新工作將從“高速度”發展向“高質量”發展轉變。深圳市規劃和自然資源局表示，伴隨城市更新進入深水期，出現了新的挑戰，如更新規劃的統籌力度有待增強，更新內涵拓展有待提升等。《若干措施》的出臺，針對當前更新工作的實際問題，持續強化政府統籌力度，提出最佳化調整策略，推動城市更新工作實現從“全面鋪開”向“有促有控”、從“改差補缺”向“品質打造”、從“追求速度”向“保質提效”、從“拆建為主”向“多措並舉”轉變。

記者瞭解到，為解決當前城市更新市場失靈問題，加強規劃計劃引領作用，促進城市高質量發展，本次《若干措施》對城市更新現規劃計劃體系進行了調整和完善，增加規劃期至2035年的全市城市更新規劃，為全市城市更新政策及規劃制定提供更加前瞻性以及綜合性的指引。

當前深圳市單個更新單元面積相對較小，騰挪空間有限，大型公共設施和部分設施無法落實，迫切需要從片區層面開展統籌研究。而片區統籌涉及主體較多，統籌難度大，推進過程中可能存在很多具體的困難。因此，《若干措施》提出，加強市區共建，要創新“案例+政策工具箱”的工作機制，鼓勵各區選擇片區統籌試點，充分發揮政策組合拳的優勢，推進片區整體開發建設。在試點專案的推進過程中，總結典型問題及可推廣可複製的解決方法，形成“從個別到一般，再由一般到個別”的良性迴圈的工作機制。

透過容積率轉移等方式

鼓勵實施主體保護歷史建築

記者發現，《若干措施》的各部分內容都圍繞著“高質量”發展主題，特別針對以往城市更新中相對薄弱的綠色發展、歷史文化遺產保護和活化等方面提出了最佳化建議。

綠色發展方面，《若干措施》提出，要在城市更新過程中全面落實“綠水青山就是金山銀山”的理念，將城市更新與城市“雙修”相結合，促進城市生產、生活、生態空間有機融合。

歷史文化遺產的保護和活化方面，《若干措施》從兩方面提出了相關措施：一是加強城市更新單元規劃中的歷史文化保護專項或專題研究，在規劃指導下，根據歷史文化遺產型別的不同，分類推進歷史文化保護和活化工作。二是健全歷史文化遺產保護激勵機制。透過容積率轉移或獎勵等方式，鼓勵實施主體承擔歷史建築、歷史風貌區的保護、修繕、整治和活化利用。

此外，深圳還將以城市更新促進智慧城市建設。透過城市更新適度超前佈局智慧基礎設施，運用智慧路燈、智慧井蓋、智慧泊車等數字基礎設施改造市容市貌，建設寬頻、融合、安全、泛在的通訊網路和智慧多源感知體系，為智慧城市管理提供智慧基礎設施和智慧資訊支撐。

以“抓大片”為手段

推進工業區連片改造升級

深圳市工業區存在著規模小、數量多、分佈散、政府掌握產業空間有限、重大專案引進困難等問題，《若干措施》提出以“抓大片”為手段，強化政府主導作用，推進工業區連片改造升級試點工作，在全市選擇現狀產業發展滯後、建築質量較差、開發強度較低、配套設施不足、用地面積原則上不少於30公頃的工業區集中片區，作為試點片區由區政府主導編制規劃，統籌運用城市更新、土地整備等二次開發模式，打造產業轉型升級的先行示範樣本。

此外，《若干措施》還透過三種模式，鼓勵舊工業區升級改造工作。一是透過放寬年限、簡化流程，鼓勵“工改工”拆除重建類城市更新，特別是“工改M1（普通工業用地）”專案的建築物建成年限放寬至2009年12月31日前；二是積極鼓勵舊工業區出於消除安全隱患、完善產業及配套功能、改善空間環境品質等目的開展綜合整治，可增加面積不超過現狀建築面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施；三是支援已簽訂土地使用權出讓合同或已經辦理不動產登記且符合相關規定的產業用地，可在維持原土地用途不變情況下，綜合運用加建、改建、擴建等手段提高容積率。

除了鼓勵政策外，《若干措施》也強化了產業空間的管理要求：強化“工改工”拆除重建類專案的結構引導；探索建立工業樓宇租賃價格調節與補貼及加強產業用房租賃市場管理。

城中村改造不大拆大建

採取有機更新、微改造方式

以往深圳的城中村改造以拆除重建為主，城中村綜合整治推進相對緩慢，實施手段有限，主要是滿足基礎性的安全及環境保障，難以實現公共空間和生態環境品質提升等改善性需求。今後城中村改造將採取有機更新、微改造的方式，不急功近利，不大拆大建。

《若干措施》提出，城中村可增加輔助性公用設施或現狀建築功能改變：可增加面積不超過現狀建築面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施，或利用現狀建築改變功能完善社群管理用房、文化活動室、社群健康服務中心等社群級公共配套設施及小型商業服務設施，或在確保實施可行、符合相關規範的前提下利用現有建築空間改造為架空停車場或架空花園、屋頂花園等公共空間。

《若干措施》還對城中村綜合整治的手段進行了拓展，特別是針對一些存在重大隱患或者基礎設施和公共設施嚴重不足，又無法簡單透過城中村綜合治理、增加輔助性公用設施等手段予以解決的，允許其綜合運用區域性拆建、擴建、加建等多種方式予以實施。

針對擬進行拆除重建的城中村，《若干措施》提出要由區集體資產管理部門會同區城市更新機構，及時掌握相關資訊，主動服務。