經典案例：買房後白蟻侵蝕惹人煩，訴訟無果！

【案例回放】

2021年3月21日，宋某欲購置大屋，以提升生活質量，遂透過某中介公司的介紹，看中剛裝修不久的某物業，並認為可省下一筆裝修費用。次日，宋某與業主李某就該物業簽訂《房屋買賣合同》，並辦理交易手續。2021年4月2日，辦理完成交易手續後，宋某聘請設計師對該物業的主人房進行設計，發現牆角有白蟻，遂立即聯絡該中介公司。該中介公司表示對房屋存在白蟻不知情，拒絕支付處理的費用，且原業主李某已到國外，無法取得聯絡。因宋某急著入住，無奈之下先自掏錢包尋找白蟻防治公司進行解決。

事後，該中介公司要求宋某支付剩餘的中介費1萬元。但是，宋某認為該中介公司沒有認真稽核房屋的情況，隱瞞房屋存在白蟻，拒絕支付剩餘的中介費。該中介公司表示其司已促成買賣雙方簽訂合同及完成交易手續，並按照規定如實向宋某告知房屋的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。雙方協商無果，該中介公司向仲裁委員會申請仲裁，要求宋某支付剩餘的中介費1萬元。

經稽核，該中介公司已促成買賣雙方簽訂合同，但宋某未與該中介公司就房屋內白蟻情況作出約定，以及也無證據證明該中介公司隱瞞房屋存在白蟻。最終，仲裁委員會裁定宋某向該中介公司支付剩餘的中介費1萬元。

【案例分析】

《民法典》第582條：“履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。……受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”、第961條：“中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。”，以及《廣州市房地產中介服務管理條例》第14條：房地產中介服務機構向服務物件提供房地產中介服務時，應當書面說明下列事項：（二）中介服務涉及的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。”。

本案中，中介公司已促成宋某與原業主李某簽訂合同，有權收取中介費。房屋記憶體在白蟻，雖非中介公司法定的告知義務，但在當事人雙方同意將該內容作為合同（包括口頭合同）中的條件之一時，中介公司有義務對該內容調查核實並如實告知對方。

關於房屋存在白蟻的問題，需看買賣雙方對房屋質量的約定。對於二手房來說，房屋的隱蔽質量瑕疵擔保責任應由業主還是開發商承擔，要根據隱蔽質量瑕疵的形成原因進行具體分析。若瑕疵並非房屋本身所固有，而是由於業主在裝修、使用的過程中產生，買家對此也不知情的，則由業主承擔責任；反之，如果該隱蔽質量瑕疵是房屋本身所固有的，買家可向房屋的開發商主張保修責任或賠償責任。

在此，協會提醒廣大的消費者及經紀人員：購買房屋時一定要仔細瞭解該房屋的建築結構，尤其是家中木質裝修是否存在被白蟻侵蝕的問題。除了白蟻問題，買家還應在購房時注意檢查房屋本身的質量，如是否存在漏水、牆面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。房屋的質量存在瑕疵，買家有權要求業主承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

若需經紀人員調查房屋基本情況以外的內容，應當在合同中進行約定。經紀人員應當在調查清楚房屋其他基本情況後，根據約定內容如實調查、瞭解和反映情況，不應當提供虛假資訊或作出虛假承諾，誘騙消費者交易或者強制交易。

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