為了讓你有房子住，深圳需要多用力？

深圳一直面臨著兩對矛盾。

一是要不要盡力“搶人”。

年輕人多，體現的是深圳的吸引力，保持了城市活力。但是人越多，醫療、教育等資源越不夠用。

二是有限的土地，是要優先用來支撐產業，還是用來建房子。

要確保深圳的產業優勢，給產業留足土地是前提。但這樣就擠壓了居住用地的供應，房子不夠住。

這兩道題，一道考的是“人”，一道考的是“地”，二者又相互影響。

深圳過去答過一次題，並且成績斐然。

深圳過去十年常住人口增長了714萬，增量全國第一。

深圳去年規模以上工業總產值3.7萬億元，規模全國第一。

但是今年以來，

深圳在這兩道題目上，在城市發展策略上，有了重大轉變。

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題一：

5月28日，深圳官方宣佈，2021年9月1日及之後新引進人才，不再受理發放租房和生活補貼——本科生1。5萬，碩士生2萬。

不僅是不給補貼，以後深圳可能落戶都變難了。

補貼政策調整的3天前，深圳發改委公佈了入戶政策的徵求意見稿，入戶門檻從專科提升到本科，同時年齡限制也有所收緊。

深圳的入戶政策，最終還是向京滬等一線城市看齊，

來了就是深圳人

還是來了就是惠州人？

深圳過去10年新增了714萬常住人口，我們以年均70萬計。可以估計，這70萬中，大部分是處於婚育年齡的中青年人口。

我們保守估計，這70萬人一半是女性，隨後只有十分之一的女性生育了1位小孩，那麼年均也將帶來

開始提高門檻了。

政策轉變的動因，也很好理解，以教育資源為例。

2021年，深圳計劃新增的幼兒園學位

3.5萬個學位需求。

而普高的招生計劃，更是僅較2020年

而深圳新增的學位有多少？

如果再算上二胎，甚至很快即將放開的三胎，那麼深圳的學位壓力將更大。

相同的矛盾，除了發生在教育行業，

僅2.5萬個。

深圳過去以“來了就是深圳人”的胸懷，大量吸收年輕人。

但當增量人口與城市承載力矛盾時，還是會把人往邊緣地帶和周邊城市擠，坊間也不時調侃深圳：“來了就是惠州人”。

如今新的戶籍政策顯示，

增加了8261人。

還體現在醫療，以及住房等領域。

深圳在搶人的問題上，選擇了一條新路。

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題二：

在土地問題上，深圳受到香港影響很大。

除了招拍掛等一系列制度之外，香港還影響了深圳的供應策略。

因為這位隔壁的老大哥香港，給深圳留下了一個前車之鑑：

向左是空心化

香港背靠土地、勞動力成本相對廉價的中國大陸，上個世紀80年代開始，在自由市場環境下，物質生產部門逐步外流。

香港的工業產值佔經濟總量的比重，從巔峰時期70年代的超過30%，下滑到如今基本可以忽略不計。

經濟過分的空心化，導致的是城市經濟高度集中在房地產、金融等領域，讓香港錯過了半導體、生物醫藥等良機，

向右是高房價

變了

約20年前開始，深圳就在大步流星地推進

的不僅是深圳如何對待人才，還有深圳如何對待土地。

但以製造業發家起步的深圳，並沒有放棄製造業，

產業空心化。

深圳與國際城市制造業比重比較

同時還容易滋生泡沫與財富不平等，影響民生。

這是深圳在警惕的事情。

深圳在產業用地的供應商，直接劃定了一條紅線：2016年出臺的《關於支援企業提升競爭力的若干措施》，提出加強產業用地統籌管理，確保中長期內全市工業用地總規模不低於270平方公里，

產業“騰籠換鳥”、產業升級。

2019年，深圳舉辦聲勢浩大的全球招商大會，在推動資源捉襟見肘的情況下，

深圳的製造業比重佔比明顯高於國際城市，也高於國內北上廣三座一線城市。

官方表示，

擁有堅實的製造業基礎，產品可以快速落地，是深圳作為創新型城市的核心優勢之一。

第二年，這30平方公里產業用地，便有22平方公里完成整備入庫。

但是，在土地資源總量有限的前提下，工業和居住用地，就是一個

深圳過去的政策導向，正是在維持這樣的優勢。

深圳居住用地供應長期不足，

占城市建設用地比重不低於30%。

如前文所述，過去，

一次性推介30平方公里產業空間。

“只要是符合深圳產業方向和高質量發展需求的優質專案，深圳確保有地可落。”

零和博弈，產業用地多了，居住用地就少。

是房價高企的底層原因。

深圳在這道題上，向產業做

深圳過去的土地策略，讓住房矛盾越來越凸顯，整座城市都被國人打上了“高房價”的標籤。這直接關係到整個城市的成本，

了傾斜。

所以，我們看到目前深圳官方的思路，有了第二個

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今年4月25日，深圳公佈了2021年度建設用地供應計劃。

在檔案中，官方表示要“持續加大居住用地的供應。”

從計劃公佈後的第三天開始，深圳龍崗、坪山、光明、龍華等多個行政區，

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法定圖則修改的方向，是將部分商業、產業用地，

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一系列商業、產業用地，搖身一變，

居住用地>商服+產業用地

如位於坪山高新區範圍內的這個地塊，就從新型產業用地（M0），變成了宅地+幼兒園。

以4月27日、28日的調整為例，四個地塊新增的居住用地面積達

深圳怎麼答題？

我們以5的容積率，每套90平粗略計算，這輪調整可新增商品住房大約1。2萬套。

直接關係到居民幸福感。

咚咚找房的資料顯示，去年深圳全年成交了新房住宅5。36萬套。

因此，龍崗、坪山兩區直接“調圖”的操作，

重大轉變——土地供應開始更多向民生傾斜，想方設法增加居住用地，要讓你有房子住。

陸續調整了轄區內多個片區的法定圖則。

從4月27日至今，深圳已經調整了40多個地塊的用途。我們相信，後續相同的動作還會持續。

深圳官方表示：目前正全力推動國土空間規劃編制和法定圖則批次調整工作……

轉變成了居住用地，簡單粗暴，

回顧過去幾年的土地供應結構，深圳也確實這麼做到了。

《深圳市2021年度建設用地供應計劃》顯示，今年，深圳計劃供應居住用地363。3公頃，

成為了二類居住用地。

較2020年、2019年居住用地計劃供應量

21.6萬方。

近幾年，深圳居住用地的供應量佔比，

1.2萬套大概是個什麼數量？

其中居住用地的供應，

能夠增加的住房供應量，還是比較可觀的，這還沒有算上公共住房的部分。

在今年計劃供應的363。3公頃居住用地中，包含了

而這還只是開頭。

而深圳的舊改政策，在去年底，完成了“雙百”到“雙九五”的轉變，為存量用地供應亮了綠燈。

除了舊改之外，還有一個辦法就是向天要地，

逐步提高居住和公共服務用地規模和比例。

今年的政府工作報告，官方有一個明確的表述：提高居住用地佔建設用地比例，走出一條

佔計劃供應總量的32.1%，

超大城市綠色低碳的高品質發展路徑。

無論是調圖、舊改，還是提高容積率，一些列動作，都指向了同一個目標：

分別提高了24%、142%。

過去，官方的樓市調控策略，大部分作用於抑制需求。

坊間也不時調侃：

也從2018年的9%，逐年提升至14%、24.43%，以及今年的32.1%。

如今，深圳終於要開始動真格了。

本文來源： 深圳壹地產