馬鞍島的樓盤憑什麼這麼“貴”？

深圳最嚴限購政策出臺後，前海西岸中山馬鞍島已經成為深圳購買力外溢的主要接駁區。深客大巴佔領馬鞍島的停車場、開盤即售罄的新聞屢見不鮮。有關資料顯示，深圳客買走了中山50%的房子。馬鞍島的房價可以說處於全中山的頂端位置，還是有那麼多人去搶著買，馬鞍島樓盤憑什麼這麼貴？

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、馬鞍島的基本盤：土拍樓王地價頻出

房子的價格，本身是由土地決定的，麵粉價格決定麵包價格。找到中山最貴的土地，也就預知了這片土地未來的價值增長空間。

去年馬鞍島連拍三塊地引燃了中山的土拍市場。其中，南朗鎮翠亨新區起步區西二圍的G28-2020-0130住宅用地，起始樓面地價11800元/㎡，起始總價11。46億元；這是繼東區白沙灣地塊後，又一次重新整理中山土拍起價的記錄。

早在去年的4月，恆大登陸馬鞍島摘得翠亨新區約154。7畝城鎮住宅用地，就以35。8億的成交總價，重新整理了當時中山土拍市場的成交總價記錄。而此前，馬鞍島已經吸引了萬科、保利兩家國內排名前五的行業龍頭以及雅居樂、招商蛇口在內地的實力老牌房企搶佔土地。

土拍對於一個城市的房價而言，就如同催化劑一般，一個訊號就引爆市場。只要拍出一個地王，無論是單價地王還是總價地王，甚至僅僅是區域地王，整個城市的地產圈，都會像打了腎上腺素一般無比的興奮。

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、前海對岸將打造一座18.27平方公里的城市新中心！

目前中山的城市規劃都在指向兩個城市中心的建設：一是岐江新城；二是翠亨新區。這兩個定位也意味著，中山未來更可能是“城島分離發展”模式。

其中，翠亨新區所在的馬鞍島位於粵港澳大灣區A字形核心位置，緊鄰前海、橫琴和南沙三大自貿區。由於其地理、產業以及深中通道出口所具有的獨特佔位，是與深圳建立密切關係的片區，也是中山政府正在大力發展的重點。

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、強而有力的產業支撐，全明星產業入駐馬鞍島

馬鞍島入駐和即將入駐的知名企業有哈工大機器人集團、北京智行者科技、新亮智慧，還有騰訊、華為巨頭加持。馬鞍島憑藉優勢區位與未來發展紅利，成為最受創業者青睞的“雙創”產業高地之一。未來翠亨新區將不斷拓展與港澳及海外高階人才與優勢專案，加強與南沙、前海、橫琴等國家級興新區合作，打造中山科技創新高地。

2020年翠亨新區省重點專案4個，總投資236。8億元，年度計劃投資：32。5億元。市重點專案25個，總投資361。9億元，年度投資計劃46。6億元。政府對產業方面不遺餘力的投入，給了馬鞍島強而有力的支撐。

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深中通道的兩端巨大房價差，15分鐘路！馬鞍島進入價值兌現期

正是對區域的強規劃定位，決定馬鞍島房產價值的高度，決定了投資的想象空間。過去很長一段時間內給中山帶來發展弊端的是因素是交通，中山處於灣區內環中心位置，與各城市直線距離很近，但是受到內海的影響，城市間的交通只能繞行。現在這個問題已經不復存在。

深中通道的建成通車，可以讓中山直接對接深圳的寶安中心區、前海，實現灣區內環聯絡質的飛躍。

當前，深中通道還未建成，珠江西岸仍有著豐富的土地的資源，而經濟總量僅為東岸的1/3。隨著大交通基建的加快建設，灣區內人流、物流、資金流、資訊流在珠江東西兩岸加速流動，曾經的“喇叭型”地理結構正逐漸變為“A字型”發展格局。而廣佛肇、深莞惠、珠中江三大經濟圈加速融合，處於樞紐的馬鞍島，將扮演著大灣區“東承西接”的重要作用。

深中通道效用本質在於極大提高珠江西岸東岸的溝通效率。而目前連線深中通道的兩地卻具有很大的梯度差異和互補空間。

隨著深中通道的即將建成，兩地的時間距離短至十幾二十分鐘，而馬鞍島與深圳前海周邊最高的房價卻差距巨大。

目前馬鞍島在售專案單價大致區間：2。8萬-3。5萬元/㎡，而珠江東岸另一邊前海的的幾大片區的房間區間：6。5萬-30萬元/㎡。

對比鶴洲立交附近專案的價格價差在3-4倍，對照寶中區域是4-5倍，對比南山區域是5-6倍，對比前海區域則最高相差10倍以上。

前海片區周邊早期開發的住宅物業，比如寶中的鴻榮源·壹方中心目前最高掛牌價為19。5萬，而前海的漢京九榕臺、卓越前海壹號、前海時代廣場早早的就已經突破了20萬的成交單價。

面對珠江東岸的價格，珠江西岸的馬鞍島似乎瞬間變成了“滿街筍盤”，

以深中通道為半徑，深圳前海對中山的帶動作用是呈扇形分佈的——越靠近前海，受到的利好越大。那麼作為深中通道的出口，翠亨新區將是整個中山“最先、最完全”實現價格的反彈。

可以預見的是，在粵港澳大灣區重大規劃即將落地的當口，深中通道這條重要線路除了拉近深中距離，還會加速縮小兩地房價的差距。馬鞍島樓盤價格對於中山人來說是很貴，但在深圳人看來卻很便宜。