農村不讓建房，城裡的房子買不起，沒房住的農民怎麼辦？

農村不讓建房政策評價。農村不讓建房政策不能代表農村集體經濟組織及其成員的真實心願，而是其他社會主體及其成員限制村民合法建房需要的“土辦法”。所謂“合法建房”包括兩方面內容，一方面，村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過標準；另一方面，農村集體經濟組織有條件解決一戶擁有一處宅基地的，其村民有按規定的標準面積實現戶有所居的權利。

農村村民“戶有所居”的理解

農村村民實現戶有所居需要滿足主、客觀兩個方面條件。所謂戶有所居的主觀條件，是指村民的“戶”是以村民及其村集體經濟組織成員依法共同認識，如達到結婚年齡即為戶，而不是客觀標準，如不是戶籍上的戶。所謂戶有所居的條件，是指農村集體經濟所有的人均土地能夠安排宅基地，如農用地中的永久基本農田不能安排宅基地，佔用其他農用安排宅基地須經縣級以上人民政府批准等。

農村不讓建房得以實現的“安排”。農村不讓建房政策得以實施主要透過以下方法實現：其一，由村委會代行村民會議或者村民代表會議的宅基地使用方案權，而《村民委員會組織法》規定，宅基地使用方案由村民會議或者村民代表會議決定；其二，以戶籍代替“戶有所居”或者“一戶一宅”中的戶，而戶籍上的戶口為《戶口管理條例》上的戶，“戶有所居”的戶是《土地管理法》上的戶。

村集體經濟組織安排村民宅基地為建設用地，農用地作為宅基地為個例。村集體經濟組織及其成員判斷本村所有的建設用地，則是村民實行“戶有所居”的現實問題。集體所有的建設用地包括兩個方面：一是，土地利用總體規劃內的城市建設用地中的集體用地；另一方面，村莊規則內的用地。其中，城市建設用地不在村莊規劃內不能作為宅基地使用，如工業用地不宜安排宅基地等。

村莊規劃包括法定規則和習慣規劃。所謂法定村莊規劃，是指經村民同意的鄉鎮人民編制的建設用地區域，其中，法定村莊規劃需經上級人民政府批准。所謂習慣村莊規劃，是指村莊規劃鄉鎮人民政府未編制，而是由農村集體經濟組織約定俗成的建設用地使用區域，其中，需要注意的是，不能認為該區域可以任意擴張，通常以村莊自然排水（或排洪）系統為界。

村莊規劃的理解或解釋

在法定的村莊規劃範圍內，不能根據土地使用的現在狀態判斷農用地，所有規劃內均為建設用地，其區別在於：部分建設用地屬於公共設施用地，或者公益事業用地。在習慣村莊規劃內也應當有相同的認識，當前合地並居（鎮）便是持有該認識為登記集體經濟性建設用地作為準備。村民在法定或者習慣村莊規劃範圍內申請宅基地的困難在於：建設用地被村民承包，或者佔有，承包人或者佔有人可以申請宅基地建房。

根據《土地管理法》規定，村集體經濟組織的建設用地不適用承包制度，而是通過出租、出讓等方式轉讓建設用地的使用權，且須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。其中，村莊規劃內的宅基地因涉及村民“戶有所居”權的實現，通常不能出租或出讓。因此，部分村民的承包權、佔用權，或者其他主體透過有償方式取得使用對不能對抗村民的“戶有所居”權。

透過上述分析，農村村民宅基地必須在村莊規劃範圍內。村民具體申請程式如下：一是，透過村集體經濟成員表決兩個事項，第一個事項為，村民為“一戶一宅”中的戶，如結婚等；第二個事項為，村民宅基地使用方案。二是，透過村委會等組織，請求鄉鎮人民政府稽核同意，經批准後建房。這裡的“等組織”包括村集體經濟組織，通常不包括村民小組，其原因是村莊規劃範圍地的建設用地沒有登記在村民小組名稱下。

困擾農村集體經濟組織及其村民現實問題可能是各地政府，或者政府部門制定的規定，該規定與本文的觀點不符，如規定可能有村委會、規劃部門同意等程式性條件。根據《村民委員會組織法》規定，宅基地使用方案是村民會議的決議事項，村委會並沒有此項職權；根據《城鄉規劃法》規定，村民在農村建房取得鄉建設規劃許可的條件為宅基地佔用了農用地，而在村莊規劃範圍內均為建設用地。地方性宅基地的規定可能與法律規定不符，在稽核批准程式中遇有程式性障礙，村民以透過行政複議或訴訟解決，並對具體規定進行合法性審查。

農村建房取得鄉建設規劃許可的條件為宅基地佔用了農用地

@金陵徐劍隨筆