深圳有住宅放開限購？真相來了！

深圳住宅性質的單身公寓，不限購了？

最近，這條最新“利好”刷屏朋友圈。

訊息屬實嗎？

我們求證了住建局和相關專案人員，只能說答案半真半假。

有單身公寓放開限購是真，但只是南山單個特批專案。

至於全市單身公寓有無放開，官方的回覆是：沒有接到通知。

且不論真假，我們更該思考的是：這到底是利空，還是利好？

深圳單身公寓不限購真相

位於風波中心的，是南山的御成府。

根據銷售方案，御成府銷售的房源為295套建築面積約38-55平的單身公寓，備

案均價約

8。9萬/平

。

根據備案資訊，御成府的房屋屬性為單身公寓，土地用途是居住用地/商業服務業用地。

這個被稱作“深圳首個不限購住宅”的專案，真的推動了單身公寓限購放開嗎？

我們第一時間諮詢了市住建局、各區住建局以及專案銷售，得到以下資訊。

1、單身公寓御成府限貸不限購，是特批專案

12月5日，南山御成府獲批預售許可證。

據南山住建局回覆：“御成府不佔名額屬實，這是深圳市住建局特批的，目前就只有這個專案。”

那為什麼它能特批？

首先它土地性質是居住用地，且是1996年拿的地，這屬於深圳歷史遺留問題。

另外現在樓市行情差，這種不夠純粹的住宅更難賣，據說開發商跟住建局溝通了很久才爭取到“特批”。

不同於其他“單身公寓”，

御成府是深圳首個不限購但限貸的專案。

不佔用購房名額，但其他標準跟住宅一致。滿3年後才可出售，稅費標準參考住宅收取標準。接手的二手房買方，同樣不佔據購房指標。

購房時，可以商業和公積金組合貸款，貸款利率和貸款年限也與住宅相同。

但御成府是限貸的，會有貸款記錄。

如果你名下有兩筆貸款記錄，想買這個專案就只能全款。

如果名下有一筆貸款記錄，買它首付就得5成（已結清）或7成（未結清），以後想買其他房子也貸不了款了。

如果你是第一套房就買它，雖然不佔你購房名額，但未來如果你想買其他房子，都只能按照二套貸款。

2、全市單身公寓會放開限購嗎？

我們諮詢了深圳市住建局得到的回覆是：

並沒有接到單身公寓放開限購的通知。

另外我們還諮詢了深圳各區的住建局，得到的回覆都是沒有收到相關通知，無論是新房還是二手房。

先看新房。

最近的傳聞還包括部分在售的新盤單身公寓/宿舍，也會在本月底放開限購。

但我們詢問了類似性質新盤專案的營銷負責人，對方表示跟住建局確認過，

已經開過盤的單身公寓專案是不會放開了。

未拿預售證的新盤，可能會有希望，但一切以官方公開訊息為準。

以西麗某在售新盤（R3宿舍）為例，目前已經

簽訂買賣合同、完成備案約有

300+多戶。

假如已開過盤的專案突然放開限購，那此前用名額購買的業主要如何處理？如果同個樓盤一半要名額，一半不用名額，顯然也不合理。

再看二手房，這兩天那是各種躁動。

網傳華強北和八卦嶺已有部分小區暗地執行了，

甚至還有中介表示八卦嶺一天內成交了4、5套小戶型。

但據住鑑局求證，八卦嶺二手成交量並沒有明顯增加。

為此我們諮詢了該片區的不同經紀人，得到的答案都是：二手單身公寓確定不限購，過戶可以直接打網籤，“低調執行”。

但我們反覆和市住建局以及福田區住建局確認，官方回覆都是沒有收到相關通知，所以對於經紀人的回覆，我們仍然存疑。

另外要提醒大家，不要被一時的傳聞衝昏頭腦，一切以官方口徑為準。哪怕真的是低調執行了，畢竟沒有公開落地的檔案，變動的風險也很大。

3、單身公寓存在學位積分降級風險

既然御成府不限購，那麼學位住宅標準是否享受學區劃分？上學積分怎麼算？

據專案銷售回覆：可能會比住宅積分低一點，一切以教育局官方公佈為準。也就是說，存在學位積分降級風險。

這類性質的房子，在上學積分一直存在爭議和模糊的邊界。

要知道，哪怕是之前按照住宅限購限貸來買的單身公寓，也有經歷過學位積分降級的案例。

以2020年的深高南學位事件為例，

當時深圳高階中學南校區對應的八個小區，入學積分被突降為三類。

駁回的理由是“第一類要求住宅用途商品房，請出示住宅用途商品房相關證明”。

這8個小區，都是因為建設年代較久遠，房產證明上的土地用途是居住用地、商住用地或者工業用地，而房屋用途則是住宅、單身公寓或者宿舍。

在2020年之前，這八個小區都是按照第一類錄取，基礎分為80分。

突降為三類，基礎分則直接降到70分，要上名校深圳高階中學南校區，基本無望了。

最後只有3個小區，

土地用途屬

於居住用地、房屋用途是單身公寓或者宿舍的，

回到第一型別積分。

而其他5個小區的學生，因為土地性質屬於非居住用地，只能按特殊性質房產申報，從此失去了名校積分優勢。

值得一提的是，單身公寓的房子，在名校學區是最多的：八卦嶺、華強北、園嶺等等，一般以小戶型居多。

面積小的學位房對購房者來說，既能擁有名額，又更容易上車，所以這類房源此前在市場上一度火熱。

但由於深圳教育資源比較緊缺，尤其是名校學位更緊張，這類房源很容易因為身份問題被降分降級。

而一旦放開限購，這種不確定性只會更大。

如果再跟住宅同等積分，那對於正常需要名額的住宅業主而言，就存在資源不公平分配的問題，畢竟兩者付出的成本就不對等了。

所以，對單身公寓的業主來說，頭上仍然懸著一把不知是否會落下的大刀，說不定什麼時候失去名校積分優勢、房價大跌。

什

麼是“單身公寓”？

為什麼單身公寓的性質如此複雜？

歸根到底，還是深圳住房的歷史遺留問題。

這可以追溯到1989年7月，深圳市政府正式頒佈《深圳經濟特區居屋發展綱要》，單身公寓由此誕生。

該《綱要》要求兩年應加緊單身住房的建設，以滿足職工居住問題，這裡說的單身住房，也就是我們現在看到的單身公寓和單身宿舍，

一般面積都在70㎡以下。

到1997年，深圳出臺了

《深圳市城市規劃標準與準則1997版》。

以97版的

城市

用地分類，其中居住用地裡是包含商住混合用地和工業住宅混合用地。

1997年

《深圳市城市規劃標準與準則》

而2004年

出臺的

《深圳市城市規劃

標準與準則》

，已經在商業用地上細化出“商務公寓”的用途。

到2014年出臺的《深圳市城市規劃標準與準則》中，已經將商務公寓在土地型別裡歸併到C1商業用地。

這與97版本在居住用地的

類別劃分上出現了一定的“邏輯混亂”，且兩種“公寓”經常容易產生混淆。

2014年《深圳市城市規劃標準與準則》

在這期間，有大量性質比較模糊、

雖然在用地性質上並非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在的單身公寓面世。

所以，這類“單身公寓”除了戶型小以外，與如今的住宅沒有太大區別，

也有獨立廚衛通水電，也是需要一個指標買入落戶上學的紅本房。

但這些“單身公寓”的屬性都很複雜：

他們不像純粹的住宅，土地用途是居住用地，房屋用途是住宅。

而是土地用途為商住混合用地/工業住宅混合用地，房屋用途是單身公寓/辦公樓/

宿舍。

嚴格意義上來說，這類房子的土地性質還是屬於住宅中的一類。

但是一旦有了學位緊張，需要踢人出局的情況，這些房子往往首當其衝。

而學位積分被降級的風險大小，則取決於

房本上的土地用途。

假如土地用途是

居住用地

，那麼上面

建的無論是住宅、單身公寓還是宿舍，房子終究還是屬於“住宅”這個大類，風險則較小；

根據深圳市人民政府關於深圳市城市規劃標準與準則的批覆（深府函【2013】243號中，表2。1。6，

R類居住用地，不屬於軍產房、商務公寓等特殊性質。從房產證的70年居住年限、土地用途為住宅用地，都可以證明屬於正統的居住用地。屬於一類入學條件。

假如

土地用途

是

商住混合用地或工業住宅混合用地，

房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍的，則風險較大。

像深高南

學位

事件中被降級學位的小區就是如此：

泰然公寓、杭鋼大廈、有色大廈、財富廣場的土地用途為商業辦公，房屋用途為單身公寓；

安華小區土地用途為工業用地，房屋用途為工業倉儲。

考慮到未來學位積分政策變化的不確定性，還是不建議大家貿然接手這類房源。

對這些名校校區的單身公寓來說，由於有名校學位，再加上面積小，上車門檻低，一直以來，房價都高於市場其他單身公寓。

工業住宅混合用地

但最大的隱患是，

學位積分降級的

風險依然存在，

如果限購政策放開，相當於釋放了不小的購房名額，將刺激市場的流動性，這在一定層面上是利好。

假設單身公寓積分不變，依然和住宅為一類積分，那又勢必引發資源分配不均的新矛盾：憑什麼我用名額買的住宅，你們不需要名額，就可以享受到同等待遇？

這對於依賴名校學位優勢的小戶型單身公寓是利空。

所以你覺得對單身公寓來說，開放限購到底是利空還是利好呢？

歡迎來評論區和我一起討論。