外村人員購買本村宅基地，房屋買賣協議是否有效呢？

最近幾年，這樣的糾紛比較常見，一般是農村村民將自家房屋賣給外來人員或城市居民，後來由於種種原因，房屋被拆遷或者出現巨大的升值空間，造成房屋現有價值遠遠高於當時賣出時的價格，面對巨大的經濟利益，賣房人眼紅了，便當時簽訂的房屋買賣合同無效為由，要求購房者返還房屋或者再出一筆錢，如遇拆遷還要求退還拆遷費，購買房屋的人當然不會同意這樣的要求，所以雙方發生爭執，後上訴至法院；法院會如何審理呢？咱先舉個例子說明一下：

案情簡介：2005年8月，某村村民楊某因急需用錢將自己宅基地上的房屋5間以8萬塊錢的價格賣給了鄰村村民劉某，雙方經過本村村委會同意後，簽訂房屋買賣協議，村委會還在房屋買賣協議蓋上了本村村委會的公章；劉某將錢交給楊某後，劉某全家就搬入原楊某的房屋內居住，居住期間又在院子裡新建了三間新房。

2010年5月，該村整體拆遷，原楊某的房子也在拆遷範圍之內，隨後劉某於拆遷工作辦公室簽訂了貨幣補償協議，協議約定：“該位補償總價為30萬元，被拆遷房屋重置成交價及附屬物價值為15萬元，拆遷補助費20萬元，以上共計65萬元，”簽訂完成後十天左右，原楊某房屋被拆除，劉某領取了拆遷款項共計65萬元；楊某得知後求劉某補償自己30萬元，劉某拒絕補償，雙方因此發生爭執；隨後楊某以劉某不是本村村民，其獲得拆遷款違反了我國關於農村宅基地的相關法律，將劉某上訴至法院，請求確認房屋買賣協議無效，要求劉某賠償損失20萬元。

被告劉某辯稱：“其與楊某簽訂的房屋買賣合同是雙方都同意的情況下籤訂的，並且還經過了該村村委會的同意，應屬有效，”該村委會對其所有的集體土地享有處分權，其在合同上蓋章的行為，表示認可我們雙方的房屋買賣行為；雖然我不是該村村民，我是與該村相鄰村的村民，屬於同一鄉鎮農民戶口，相關法律未禁止農村宅基地在村民之間流轉，還有就是購買房屋後，我們全家一直在該村居住，是該村的常住村民；房屋拆遷時，拆遷辦也認可了我們是被拆人的身份，與我們簽訂了協議，拆遷款都應當歸我所有，故要求法院駁回楊某的訴訟請求；

經法院審理後，依法作出判決：“楊某與劉某於2005年8月房屋買賣合同無效，後於本判決生效之日起，7日內付給楊某人民幣50萬元，駁回楊某的其他訴訟請求。”

案情分析：本案涉及的法律問題主要有兩個方面：一是外村村民購買本村村民房屋的協議是否有效？二是外村人員購買本村經濟組織成員的房屋被拆遷後，拆遷補償款應該如何分配？

一、外村村民購買本村村民房屋的協議是否有效？

《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地是指農村村民為建設自住房屋使用的土地，只有宅基地的使用權，其所有權歸村集體組織所有，由村經濟組織或者村民委員會經營、管理；宅基地的使用權是指農村村集體組織成員依法在集體所有的土地上建設住宅以及附屬設施，供居住使用的權利，該權利與特定的身份相聯絡，只能由農村村集體成員才可以享有，非本村村集體成員無權取得或者變相取得宅基地的使用權，因此，非本村經濟組織成員購買宅基地使用權的行為，違反了我國法律、法規的禁止性規定，當事人簽訂的宅基地買賣合同當然無效的；

在本案中，劉某不屬於該村村集體組織成員，因此無權享有該村宅基地的使用權；楊某和劉某之間對土地使用權以及地上房屋進行買賣的行為，那我國法律行政法規的強制性規定，他們之間簽訂的房屋買賣協議是無效的。

二、外村人員購買本村經濟組織成員的房屋被拆遷後，拆遷補償款應該如何分配？

關於拆遷費如何進行封閉的問題是本案的另一個有爭議的焦點，由於雙方當事人簽訂的房屋買賣協議違反我國法律、行政法規的強制性規定而導致無效；因此按照《合同法》第58條規定：“無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

結合本案，當事人簽訂的房屋買賣協議無效，劉某應當返還楊某房屋，鑑於房屋已經被拆遷和已經取得拆遷款的現狀，劉某應當返還一定的拆遷款，具體金額應根據訴爭房屋和土地使用權價值及雙方過錯程度酌情確定；

在本案中，雙方當事人之間的房屋買賣協議無效，雙方都有過錯，但針對合同無效的法律後果，楊某是本村村集體組織成員，將房屋和宅基地出賣給外村村民劉某，明知違反相關法律規定還將其房屋處進行出售，並且是在該房屋被拆遷得到大筆拆遷款的情況下，要求確認當時的合同無效，與民法中倡導的誠實信用原則相違背，楊某應對房屋買賣合同無效應承擔主要責任，因此本案經法院審理，認定雙方的房屋買賣合同無效，判決劉某返還楊某50萬元是比較恰當的。

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