全面認識小產權房

深圳舊改投資產品來源於小產權房。小產權房只是一種民間說法，國家對房產性質的定義裡並沒有小產權房一說。到底什麼是小產權房，在深圳有哪些常見型別，哪些可以自由買賣，哪些不能買賣，本文詳細說明。

一。 【紅本】小產權房：

我們日常所說的紅本即封皮為紅色的商品房房產證，它是房產所有權與土地所有權的合二為一，代表完整的房屋所有權。在深圳，有部分綠本小產權房，換髮了紅本房產證，下段有描述。這類房子通常不能分開交易，只能整棟交易。需要購房名額。

二。 【綠本】小產權房：

“綠本”指封皮為綠色的房產證，有兩種型別：房地產權共有（用）證綠本，小產權綠本。

房地產權共有（用）證綠本是一種清晰的產權證明，物件主要是經濟適用房、福利房等政策性房產，可以有條件申請轉為紅本房產證。

小產權綠本細分為三種：國土局頒發的綠本、村委統建樓綠本、開發商綠本。

國土局頒發的綠本： 在1998年以前，由國土局所頒發的房產證。當時，只要在宅基地或村委集體用地上，經過合法報建，國土局會頒發綠本，在國土局有備案，這種綠本房不能過戶，禁止買賣。這種綠本房產權受限，不能自由流轉和交易，不能過戶。一旦購買了這種綠本，很可能錢房兩空。因為，綠本證載權利人一旦反悔，可以去深圳市不動產登記中心申請遺失補辦，打官司的話，法院一般會判綠本證載人勝訴。在舊改中，如果買家要獲得開發商賠償，必須把原來的綠本登出掉，但只有綠本證載人或其授權人才能申請登出。總之，一旦綠本房賣家反悔，買家就很被動，很可能錢房兩空。）

村委統建樓綠本：1998年以後在村委集體用地上，經過合法報建的村委統建樓，由村委蓋章的《使用權證》綠本，僅僅代表使用權（相當於長期租賃）。統建樓可以買賣，村委更名，消除原業主所有檔案。

開發商綠本：指開發商在個人宅基地上建設的房子，由開發商自己頒發《使用權證》綠本。

真正意義上的綠本指的國土局頒發並備案的綠本。村委統建樓和開發商綠本由於容積率過高，改造難度大，改造效益低，開發商無利可圖，一般不會舊改，因此不具備投資價值。

三。 【豬肝本】小產權房：

“豬肝本”指封皮為豬肝紅色的房屋所有權證，上世紀80/90年代，在深圳短暫存在過。與“紅本”、“綠本”一樣，豬肝本也有明確的證載權利人，房屋產權受法律保護。但“豬肝本”僅用於當時的非市場商品房，如經房改辦批准建設，由特定單位職工購買的準商品房。“豬肝本”不能直接過戶，辦理轉移登記手續時必須先完善房地產初始登記，轉化為市場商品房之後才能交易。

四。【兩證一書】小產權房：

兩證一書指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批准通知書》。1993年寶安撤縣設區以前，村鎮建設辦為審批主體，對審批過的宅基地發放了“兩證一書”；寶安縣房管部門核發豬肝本房屋所有權證。後來由於我國房本的改革，加上當時一些特定的歷史背景，很多的兩證一書的宅地基建成後並沒有得到驗收換成房本。

當前市場上，絕大多數“兩證一書”小產權房都貨不對版，加建、重建、未按時建成、未經過驗收的都被認定為違建。

五。 【歷史遺留】：在深圳市發展之初，中國房地產製度還不健全之時，遺留下數以百萬計的“違章建築”，也就是沒有取得房產證的“小產權房”，屬於城市快速發展過程中遺留下來的特定問題。

2009年5月21日，深圳市人大常委會通過了《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》。小產權房作為深圳這座城市的歷史“欠賬”，被提上了解決的議事日程，其中有兩個背景原因：其一是政府必須正視大面積小產權房的積壓，其二是深圳被選為物業稅試點城市，小產權房如何收稅的問題需要解決。

依據這個法規性檔案，不同時期、不同型別的違法建築全部進行資訊採集、錄入資料庫，並進行規範化管理，為歷史遺留違法建築的處理提供依據。這也是深圳小產權房被稱作“歷史遺留”的由來。

總結：對深圳“ 歷史遺留”和“兩證一書”小產權房，政府不公開承認，也不強制拆除。所以小產權房買賣往往避開買賣說法，而是轉讓合同、集資建房合同、合作建房合同等，遇到拆遷或者舊改，購買這類物業的業主都會得到相應的賠償。