李嘉誠的預言已應驗？擁有“2套房”的家庭，未來將迎來什麼結果

作者：縱橫論市

“房價處於高位，與樓市重回高庫存、低生育陷阱同時並存”

根據統計資料顯示，全國新建商品房均價已經突破萬元/平米大關，相比2000年的1948元/平米增長了5倍。稍微上些規模的城市，其房價漲幅還遠超這個倍數，大城市漲幅一二十倍比較普遍，那麼，這是一個什麼概念？

根據機構的最新資料顯示，房價收入比排名前十的城市，不吃不喝需要20年到48年，如果算上正常開銷後用餘錢買房的話，工薪家庭這一輩子可能都與房子無緣。

如果以國際慣例“3-6年屬於房價收入比的合理區間”為標準算的話，大多數城市的房價收入比已經超出天際。經過幾乎二十多年的上漲，目前房價處於高位已是一個不爭的事實。

好在，國家近年已經看到了這一問題，開始對樓市進行持續的調控，但問題也隨之而來，在擠出炒房客的同時，樓市開始分化，部分城市住房需求呈現明顯下降，樓市庫存呈直線上升。據機構統計資訊顯示，全國整體樓市庫存已經連續36個月上升。房企為了回籠資金，不得不降價銷售，像近段時間熱議的岳陽、瀋陽、昆明等地不少樓盤大幅降價就是市場“冰山一角”的折射。

其實，從本源上看，住房需求萎縮還真不是調控所致，而是真實的剛性需求已呈現下降趨勢了

。

一般而言，城市化率達到70%就是初級發達國家門檻了，而我們截至2020年末，城市化率已經達到了63。89%，如果再考慮到“人戶分離”情況（戶口在農村，但在城市有商品房），按照房子算城市化率的話，或已超過70%了。

這一點，在統計部門和央行公佈的資料中也得到了印證：城鎮居民的人均住房面積40平米、超過4成家庭有2套及以上房子。說到底，我們整體上不但不缺房子，而是出現明顯過剩。

有人說，不用急，3孩來了，可以由他們來接盤呢，可行嗎？

根據上海財大發布的報告顯示，0-14歲人口占比過低，65歲以上老人佔比上升趨勢快於中高收入國家平均水平，中國人口結構壓力凸顯並將持續增大，這是什麼意思？按照國際通行標準，事實上我們已經進入“低生育陷阱”，一個重要原因是住房、養育等成本過高生不起，另一個原因是觀念改變，不想生。別說生3孩了，就是生1孩、2孩也要看心情。所以，從某種角度來說，不是允不允許未來年輕人生多少個孩子問題，而是願不願生的問題。在這樣的趨勢下，指望放開生育接盤樓市根本無從談起。

事實上，面對購房需求不足，諸如岳陽、昆明、瀋陽等地開始了為房價下跌“打預防針”，約談降價的開發商，要求他們保持市場穩定，不以價格優勢吸引購房者

。鑑於此，有人說，感覺李嘉誠的預言已開始應驗，他曾說：

近幾年不管是內地房價還是香港房價都居高不下，但未來

5

年房價就會面臨大洗牌，炒房客們需要謹慎了。買房用來自己住的，儘管買，買房是用來炒的，還是算了。很多內地開發商過去幾年負債擴張也該告一段落了。

從這段預言中，可以總結出3個點：

一是未來5年房價可能迎來拐點；二是開發商擴張之路被堵死，日子不好過；三是買房堅持“房住不炒”。李嘉誠的這3點基本上都得到了印證：

1。表面上看，一些大城市的房子銷售業績還不錯，但諸如成都、重慶、天津、南京等地的二手房掛牌量持續上升，並處於高位，也就是說，有限的需求都在新房市場上，但很多二手房掛了一年、兩年還無人問津，似乎成了真正的不動產，如果炒房的話，面對這麼多二手房排隊脫手情形，現在多半是“入套”了。

2。房企債務頻頻暴雷，近一年多來，包括泰禾、華夏、藍光、恆大等千億房企債務纏身，這也宣告了房企高速增長的時代正式結束。要活下去，持有的大量房源或不得不揮淚大甩賣，如果是買來自住，相比前期業主會省一筆錢，但還是不能炒，誰知道下一批折扣會不會更大呢？

有網友說，

有的地方不是已經開始“限制房價下跌”了？還能跌下去嗎？倒是有房產專家說了這麼一句看似很有哲理的話，“限漲未必不漲，但限跌未必不會跌”

。

現在越來越多的人意識到，過去買房可以賺得盆滿缽滿，但未來房子多大機率不是好事，那麼，未來擁有“2套房”，甚至更多房子的家庭將面臨什麼結果？兩個結果：

第一，FCS漸行漸近，持有成本增加將是無法迴避的事。

目前，上海、重慶已經試點FCS多年，這都是眾人皆知的事，按照此前FCS的推進原則，“立法先行，穩步推進”，在很多人看來，現在法都還沒立，說明FCS離我們還很遙遠，但在去年5月11日，財政部、住建部、稅務部、全國人大等4個部門討論了“房地產稅改革試點”，FCS已經上升到人大、稅務層面，推進層面再上一級，加之試點改革正在推進，正如21世紀經濟報道那樣：

過去FCS推進緩慢，主要是改革複雜，但如今FCS改革的破局之日，似乎正在漸行漸近，

2022年1月6日，新華社發文再次提及FDC稅試點加速，

再次確認了這一預期。

其實，財政部財科所政策研究室主任張學誕就提出了FCS的徵收建議，

首先就是給出了40-60平米的免徵面積，其次對超出部分按照0。2%-1。2%的標準徵收。換言之，按照一般一套房子100平米麵積算，2套房就是200平米，3口之家能免徵的面積最多也就是120平米-180平米，說白了，差不多普通家庭的第2套房就要交稅了，房子越多，所交

的

稅自然也就越多，持有成本明顯增加無疑。

第二，共同富裕下，“三次分配”來了。現在對於大多數家庭來說，最值錢的就是房子，在大城市一套房子就是幾百萬，上千萬，當然，如果是自住的首套房，再值錢也不能變現、也不能獲得收益，但如果再有一套房子，那就屬於高淨值家庭，相比沒有房，或者只有一套房的家庭來說，僅靠初次分配、二次的稅收調節分配，財富差距難填。國家在現階段提出“三次分配”並做制度安排，朝著共同富裕目標邁進，應該是非常及時的，正如第三次分配最早提出者北大教授、經濟學家厲以寧所言，只有蛋糕做大了，共同富裕才能成為事實。顯然，現在是時候了。

當然，第三次分配，沒有說是強制性的，主要是以道德力量實現再分配，比如把錢財捐贈出來用來幫助貧困群體、支援慈善等等。可見，對於富裕起來的有2套房，甚至更多房的家庭來說，同樣也面對這樣的環境或者趨勢。對此，你有什麼看法嗎？

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