望京區域的“發家史”，點燃了多少買房人心中的“痛”

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問：

章哥您好！我在望京花家地西里有一套大四居，估約值750萬左右，住著夠用，只是六樓沒電梯。想著歲數越來越大，上樓費勁，想換一套帶電梯的，但是附近即便買個100多平方的小三居也得至少填個200多萬，覺得不划算了。想聽聽您的意見。

回答：

1、 這我還真說不出什麼。自住用房的置換本來就是以個人感受為主，別人的意見不重要的。

二手房價格本來就是完全由市場主導的，沒有統一標準，也就無法評判說值不值。每次交易，買賣雙方都是深思熟慮，動輒幾百萬的交易，誰都會反覆考量是否划算。但這也只能是自己的感覺，沒法替代。

2、 我從投資角度來分析一下吧。

花家地西里是望京最早的一批住宅區了，當時望京還沒有明確的定位呢，連規劃都是稀裡糊塗的。到方舟苑時期才基本明確，望京新城A3A4A5區的定位就是邊緣住宅集團，和垡頭、定福莊、酒仙橋都沒什麼區別。

再後來是誰也沒想到，望京這個超生兒竟然野蠻生長成高階住宅區，產業區也誤打誤撞的成型了，更出來個誰都沒料到的韓國城。現在想起來都是諷刺，讓科學規劃的垡頭北苑等地情何以堪啊。

3、 從價格來說，2000年望京均價3600，和北京的均價幾乎一致。當時A4（西園三區）開盤價3850，花家地尾盤好像是3500左右。到現在，北京均價6萬出頭，花家地接近7萬，望京西園什麼的也都差不多。那也就是說，這些老小區跑贏了大盤10%左右，成績算是很不錯的。

4、 但是，如果看看房齡較新的一代產品，那這些老小區的升值幅度就顯得落伍了。

比如典型的東湖灣、橄欖城、Class、中央公園等等，從2008年之後升值迅速，遠遠超過了北京大盤，也引領瞭望京的升值幅度。以橄欖城為例，2006年初開盤，均價7000左右，略高於北京均價。而今天大盤均價6。2萬，望京7。5萬，橄欖城一期已經是均價10萬。這種升值幅度，在任何一個板塊都少見。

這種高階產品的升值率超過老小區的現象，在其他板塊不太突出，只有望京最普遍。那隻能解釋說，在這個相對封閉的地區，財富總量增長過快，而且分配不均。有錢人掌握了更多的財富，卻買不到更多選擇的高階產品。所以，才在資金推動下，讓高階房產的升值加快了。

5、 那翻回頭說，賣掉老小區的房子，想換到房齡較新的小區，要多花很多錢，實在是沒辦法的事情。在望京就是這種情況，有錢人太多，錢又集中在有錢人手中，結果就是把品質高的房價給推高了。沒什麼合理不合理，這就是冷酷的事實。

而且，在北京嚴控土地指標的情況下。如果望京周邊沒有太多的高階產品出現，這種推高品質小區房價的趨勢還有可能延續。畢竟商品價格是由供需關係決定的，望京早就進入了改善盤時代，品質越好的小區越保值，升值率也越高。那是否置換，值不值，也只能由自己判斷，僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！

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