一線臨江純粹大平層社群總價510萬起|樓盤測評旭輝鉑悅湘江

樓盤評測

：旭輝鉑悅湘江

樓盤名稱

：旭輝鉑悅湘江

開發商

：湖南天福房地產開發有限公司

產品均價

：24300元/㎡

產品總價

：510萬起

產品戶型

：210-370㎡

總戶數

：1500

容積率

：4。06

綠地率

：30%

樓盤地址

：瀟湘北路與佑母塘路交匯處

樓盤亮點 

各類城市資源聚合

專案地處二環內，屬於濱江北城市核心地段，交通/學校/商業/醫療/金融/企業等配套資源豐富；

臨江而建風景獨好

專案佔據湘江頭排位置，且整體建築錯落分佈，充分保證了大部分樓棟的江景視野，風光盡收眼底；

居住圈層的一致性

長沙為數不多的200㎡以上全奢裝純大平層社群，既保證了住戶的純粹性又實現高階圈層效應。

測評1 便利指數

周邊交通：

自駕

：專案東臨濱江景觀道、南靠支路九、西至瀟湘北路、北接佑母塘路，路網通達。沿線七條過江通道（三汊磯大橋、銀盆嶺大橋、福元路大橋、營盤路過江隧道、長株潭城際鐵路過江隧道、桐梓坡路隧道（預計21年通車）、坦山路隧道 （規劃中））與河東對接。

但隧道入口或上橋路段，早晚高峰期車流量巨大，或多或少會出現擁堵的現象。

公交

：專案周邊1公里範圍內設有10個公交站點，分別為濱江景觀道茶子山路口（約156米）、茶子山地鐵站（約377米）、濱江景觀道佑母塘路口（約379米）、茶子山濱江景觀道口（約411米）、瀟湘北路佑母塘路口（約534米）、濱江景觀道含光路口（約570米）、長郡濱江中學（約601米）、茶子山路觀沙嶺路口（約681米）、長沙銀行總行（約682米）、坦山公園（885米）。

期間有70路、131路、217路、288路、306路等近10趟公交線路橫跨城市東西，約3-5分鐘內有公交停靠，出行便捷。

地鐵

：專案營銷中心距離地鐵4號線茶子山站約385米，地鐵口8、9號口基本舉步即到，屬於正地鐵口物業。1站可到觀沙嶺換成長株潭城際鐵路，直通城際之間；2站可至六溝隴站與6號線（建設中，預計2022年通車）換乘，橫跨城市各區，通勤無擁堵。

周邊教育

：專案將配建有幼兒園，距離最近的為長郡濱江中學，約634米，基本是步行可到。

除此，3公里範圍內還覆蓋有郝家坪小學、博才西江小學、嶽麓區德潤園小學、湖南師範大學附屬濱江學校、嶽麓區楓林綠洲小學、白馬實驗小學、三汊磯小學、長沙實驗小學、麓山濱江實驗學校、長雅中學、長郡雙語實驗中學等多所學校，另有麓山國際實驗小學二小的建設，可就近可滿足多齡段教育需求。

周邊醫療

：周邊眾多醫療資源環繞。1公里範圍內覆蓋有馨康門診部（548米）、同欣醫院（894米）、泰雅醫院（1。6公里）、觀沙醫院（1。6公里）等中小型醫院；5公里範圍內覆蓋有中南大學湘雅三醫院（3。1公里）、中南大學湘雅醫院（約4。2公里）、湖南省腫瘤醫院（4。1公里）等大型綜合醫院。

周邊商業

：專案1公里範圍內覆蓋有約12萬方的凱德壹中心（約740米）、恆大商業廣場（約857米），吃喝玩樂購基本可在家門口實現。

此外，專案周邊還有漁人碼頭（約1。7公里）、保利MALL和山姆會員店（建設中，約2公里）、奧克斯廣場（約2。4公里）、華潤永珍城（建設中，約3公里）等商業體，是未來高階商業最集中的片區之一。

 測評2 小區品質

專案規劃

：從規劃上來看，專案佔地面積約9。44萬方，總建築面積是54。23萬方，由11棟住宅、4棟公寓式奢裝大平層、1棟超5A寫字樓、1棟幼兒園及沿街地鐵商業組成，商住比約4：6。

其中，住宅及類住公寓大平層建面約36萬方，戶均面積300㎡，總戶數954戶，車位配比達1：1。8。除11#棟為百米高層，其他10棟均為百米以上的超高層，建築密度23%，平均間距約40米，高低錯落分佈。

專案特色

：建築均採用玻璃幕牆與鋁板線條相結合，外立面呈弧度線條造型，整體高階大氣，與湘江所呼應。整個小區內部採用抬高式設計，設有下沉庭院景觀，帶約7。5萬方園林，其居住容積率約4。06，綠地率30%，配有會客廳/恆溫泳池/水族館/宴會廳等會所場景。

車位比

：車位比是指小區的總戶數和總車位之間的比例。

旭輝鉑悅湘江車位配比1:1.8，停車位較為充足

。

容積率

：容積率直接反映著建築密度，對綠地、景觀空間、房屋進深、採光等產生著影響。

旭輝鉑悅湘江容積率4.06，居住密度較大

。

綠化率

：綠化率是指綠化用地面積和總用地面積之比，綠化率越高，住戶的居住體驗會越佳。

旭輝鉑悅湘江綠地率為30%，居住環境比較舒適。

測評3 主力戶型分析

專案住宅主推建面約220㎡、270㎡、370㎡戶型，3。8米層高，一層兩戶，私梯入戶，可一層或兩層打通，形成600多㎡、超1000㎡的私人大平層空間。

建面約220㎡起步戶型，四室兩廳三衛佈局，屬於主客分離的獨立空間，功能齊全，私密感更強，兼顧作息差異。

入戶雙玄關，帶步入式收納空間，到頂設計，增加了更多的收納空間。南向老人房在側，帶飄窗、獨立衛浴，既能照顧老人起夜的習慣又能滿足早起晨練的需求。

動線竭盡所能的放大餐、客廳的公共空間，同面寬一體化設計，無浪費面積，加之南向跑道式陽臺，增強了室內通透的空間感；北向中西雙廚格局，中廚做熱菜，西廚做冷餐，還連通有生活陽臺，操作動線更合理。

酒店式主臥套房，進深比適中，景觀飄窗、臥室、衣帽間、衛浴間自成一廳，可擺放大型浴缸，讓戶主日常生活起居更加自在從容。

只是老人房所配置的衛生間為暗衛，通風采光或有影響。

測評4 價格分析

旭輝鉑悅湘江為旭輝轉讓拿下的裕邦濱江地塊，一線臨江，住宅戶均面積約300㎡，樓面價高達9200元/m²，帶全屋裝修交付，放風價格超20000元/㎡，總價不秀氣，500萬以上。

對標周邊新房

：湘江風光帶沿線在售大平層新品較多，同區11月25日獲證預售的濱江府1913單價14891-17540元/㎡，440套房子認籌高達1648組，熱度肉眼可見；隨後同天（11月30日）下證的長沙悅府建面約186-256㎡平層，首開18800元/㎡起，均價約20500元/㎡；江山印228-867㎡平層首開價格在18000-21000元/㎡之間，而專案南側為潤和湘江中心商業平層產品，均價以達35000元/㎡。均屬於房價中的“天花板”位置。

對標周邊二手房

：片區內掛牌平層二手房數量不多，超200㎡以上戶型較少。部分房源暫未達到交易年限。其中，專案北側遠洋外灘壹僅5套房源掛牌，為建面約160-194㎡四房，價格區間為22949-30401元/㎡（毛坯），周邊保利天禧建面約239㎡五房掛牌約30011元/㎡（毛坯）；保利西海岸建面約159㎡戶型，掛牌價約27996元/㎡（帶裝修）。樓層朝向的房源價格差異明顯。

其實，同區在售江景大平層較為集中，區位相近，產品雷同，且旭輝產品戶均面積更大，價格優勢不明顯。但就整個長沙土地市場的存量來看，二環內一線瞰江待開發地塊稀少，可售房源有限，商業平層價格更高，住宅平層產品備顯珍貴，且不少要靠搖號來定奪。

價格潛力

：當下長沙樓市，以純大平層社群的姿態入市的專案，並不多見，何況旭輝鉑悅湘江為住宅戶均300㎡以上奢裝產品，鄰里圈層將會得到有效的保障。且隨著市場產品的細分，純粹性的社群規劃將在一定程度上提升產品的附加值。

另一方面，一線江景實為城市稀缺資源的高度佔有，往往註定江景房更搶手，加上二環內、濱江北的區位優勢，專案產品的溢價能力顯而易見。

溫馨提示

：與別墅類的改善產品相比，大平層產品沒有沒有花園、閣樓的配置，且公攤面積更大，加上大平層物業費需按全部面積來收取費用，生活成本更高，另一方面，旭輝鉑悅湘江帶裝修交付，可改造的餘地有限。

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文章來源：樂居買房