對話金地商置張晉元:步入產業“山回之境”

本期#思考詞#產業辨真

撰文 | 王婷婷 出品 | 風財訊

“山重水複疑無路，柳暗花明又一村。”

如今的中國產業地產，就猶如陸游詩中的情景，經過了“產業為噱、賣房為實”的套路後，一番滌盪也重新撥開了產業地產真正的模樣和發展空間。

此山回處，正是它山之始，“山回之境”說的就是一番峰迴路轉，產業地產如此，與之結緣的張晉元同樣如此。

作為地產行業的知名職業經理人，自張晉元加入金地集團便受到關注，如今擔任金地集團助理總裁、金地商置集團高階副總裁，張晉元的大多心思放在了產業地產方面。

其向風財訊直言，這個產業會讓他比較興奮。

“我在住宅行業有10年了吧，會期待一些新東西。產業是能給我帶來很多不一樣的東西，確實能學到很多。”

產業板塊作為金地集團的“彎道型業務”，已經逐步建立了一整套科技產業的投資、孵化、運營協同體系。

以產業平臺的控股子公司——“金地威新”為載體開發運營產業園區，下設產業園平臺、產城平臺、舊改平臺、產業研究院四大業務，聚焦高科技、新能源、大健康、新文創等前沿科技領域。

如今張晉元的管理範圍，要從早期投資管開始，他不禁自嘲，原本感覺學習能力不錯，前不久參加一個生命科學的論壇，才發現像聽天書一樣。

但這個學習的過程也讓他直呼“挺好的”，興致勃勃。

就像“新知”是現在80後打破危機感的方法。新業態，也可能是房地產突破“瓶頸危機”的方法。

而如今的產業地產，價值正在被驗證。只不過留下來的，是或有背景、或有資源、或有能力、或有堅持的企業，並且在張晉元看來，要在這個領域站穩，資源、能力、思維，缺一不可。

針對產業的新邏輯、方法論，風財訊“城勢”深度訪談欄目，對張晉元進行了採訪。

算清“全自持產業園”的賬

很多人知道，金地集團2019年賣了2106億、知道金地商置在今年上半年預歸母淨利潤增長了35%，但或許鮮有人瞭解，金地集團在1988年便開始涉足產業。

從深圳福田金地工業區開始，金地在中國產業園區的版圖中，已經開發運營了29個專案（國內25個、海外4個），總面積超300萬平方米。

並且金地的產業專案，均為自持運營。

同時金地在做產業投資孵化，與4支全球知名創投基金（豐元創投、Mission Bay Capital III、元禾穀風、清源創投）合作，長期關注人工智慧、大資料、雲計算、晶片研發、生物科技、基因檢測等領域，已投資了英諾賽科、達闥科技、Katerra等全球頂尖科技企業。

（金地產業板塊公司-金地威新佈局圖）

自持運營，意味著前期資金需求量較大、週期較長。

支撐金地做產業專案“全自持運營”的是，全流程的開發能力、全品類的產品線、高品質的產業空間，以及足夠的招商運營能力、完善的產業服務體系。

張晉元承認，金地的產業地產，相較一些純輕資產服務更重，因為自己拿地或長租、自己建設，再開展後續系列服務，確實是慢，但也沒有想象得那麼慢，如果跟商業、寫字樓等比，其實還會更快。

“商業從買地到成熟運營，至少5年~8年。而產業園從拿地到成熟，理想的話3年-4年可以兌現價值。”

而且產業園的回報率，其實比商業比寫字樓要高。張晉元告訴風財訊，金地在上海幾個產業園專案成熟期的EBITDA率（息稅折舊攤銷前利潤除以總投資），平均可以到8%，在各類持有型資產中，盈利能力算比較高的。

但前提是，金地集團的資金成本很低，並且其園區專案大部分是跟美國基金合作，例如在上海的5個園區有4個是外資合作投資，進一步緩解了資金壓力。

據瞭解，金地的綜合資金成本不到5%。對照8%的回報率水平，已經有不少盈利空間。

“如果我是收購的存量物業，會更快一些，如果當年能把它完善，達到8%的水平，當年就能有利潤。如果以4年-6年的退出週期計算，屆時作為股東，則能按比例獲取收益。”

實際上，產業園成熟，不代表能夠收回錢，如果不發Reits、不上市，模式所致可能是不能全數收回錢的。

張晉元告訴風財訊，金地很多產業專案的架構都是在海外建的架構，更容易獲取境外資本市場的退出渠道，即使不上市，也有很多選擇。

不過其認為，相對而言，產業地產業務整體上市還是一個更好的選擇。

“估計三年之後能看到產出，這時可以考慮分拆出來上市。但目前產業地產是重資產的業務，資本市場的估值會比較謹慎。未來透過加大服務輸出（輕資產），並藉助更多外部資本去投資，能夠提升資本市場給予的估值。”張晉元表示。

（上海·金地威新嘉定智造園）

整體而言，產業專案有不小的利潤空間，但對它速度、利潤量的評估，邏輯和住宅業務完全不同。

風財訊看到，2019年金地商置手持現金流近50億元。以低成本資金進入，若以8%為標準、5年左右的退出週期，完全能夠支援資金流轉。

加之租金收益不錯的園區，金地規劃了資本化的退出方式。已經形成一個“正向迴圈”。

夾縫中“彎道超車”需要防火牆

目前國內的大部分園區，除了張江高科等資深企業、依靠政府補貼的國企，民營參與者很少，只有聯東、天安數碼城等園區起家的運營企業，以及中城新產業等服務型企業。

傳統住宅開發商涉足產業的，更少能真正把高新科技產業做起來，多難以走入上述正迴圈。

“產業終究不是一個能賺大錢和快錢的地方。”

張晉元告訴風財訊，第一，產業的門檻很高，它很重（前期投入很大）、收回投入需要較長時間。

第二，產業的招商很難，它需要鑽到具體領域裡面，去了解客戶的需要，匹配服務、資源，想的是怎麼能幫客戶做生意？怎麼對地方經濟、就業有幫助？

可以說，

產業地產自建了一道特別的“防火牆”。

不能認識到產業領域的特性，固有的考核導向不支援，一些曾試水產業地產的頭部房企，最後也無疾而終。

也由此張晉元認為，產業領域不太可能像長租公寓、物業一樣，當TOP10房企涉足就“變天”，因為其他頭部企業短期可能看不到做這個事的意義。

這些也無形中，給金地集團構建了一個可能“彎道超車”的業務。

張晉元直言，金地產業的競爭對手不算多，業務涵蓋了產業園開發、投資孵化、運營及研究諮詢等業務，重點聚焦人工智慧、生物醫藥等前沿科技產業。

尤其是孵化投資方面，不同於傳統產業投資基金，在簡單的股權投資回報之外，金地產業追求“投資、孵化、產業”一體化的生態圈。

透過定向匹配產業需求，契合園區主導產業特性，一站式解決入園企業生產經營需求，金地產業的服務重點是為企業提供研發、生產、應用的技術服務和戰略服務。

金地近乎是產業地產起家，對產業的理解、考核等，的確表現出跟傳統房企的明顯不同。

（深圳·金地威新軟體科技園）

重倉產業

，一個重要目的是，讓金地在夾縫中能夠走得更好。

目前金地還在全面開展資訊化，、數字化和工業化建設、智慧化服務，也是考慮讓產業和技術成為企業的“一技之長”。

張晉元認為，當房地產是從“窄門時代”到了“夾縫時代”，市場空間越來越小。此時的房企第一要做到均衡，不能有明顯的短板，不要犯大錯誤，才能保證持續穩定發展。

“房企應該要對規模增長、盈利水平持合理預期了，快速發展時代已經一去不復返，如今一線城市的專案10%的淨利潤、20%的IRR已經很少公司能達到，所以要調整預判。並注重平均規模增長和風險，主要就是控制負債率。”

同時，張晉元強調，一定要有自己的獨特的競爭力。而且要做一些更有持續性的業務。

因為商業戰場沒有長勝，只有不停地因改變而改變。