房屋抵押的介紹

房屋抵押又稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經濟組織。抵押物是指由抵押人提供並經抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產。

房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移對房地產的佔有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產並優先受償。房地產抵押是伴隨著中國土地使用權制度改革和房地產業的發展，而產生的一種房地產利用方式，也是融資風險的一種防範措施。房地產價值巨大，由其作為債權擔保之標的物，對於債權的實現甚為有利。

物權性

（一）房地產抵押權的物權性

關於抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對於抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及中國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定於民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。中國民法通則也將抵押權規定於第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如中國《擔保法》。

房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利範圍上、權利保護方法上區別於債權。

價值權性

（二）房地產抵押權的價值權性

房地產抵押權乃對於所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的物件不是房地產實體，而是其價值。

房地產抵押權的價值權性使其區別於土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對於標的物實體的支配，透過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得透過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。

房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在於對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對於質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。