重拳出擊！萬科、龍湖、碧桂園，誰才是物管收併購之王？

在剛剛過去的9月中下旬，物管行業連續發生了幾起重大併購事件。

9月15日，龍湖收購九龍倉旗下物企，涉及管理面積近900萬平方米。

9月20日，碧桂園服務以不超過100億元的代價收購富良環球，將富力物業收入麾下。

9月28日，碧桂園物業以不高於33億元的總代價收購花樣年旗下物業公司“彩生活”。

僅僅半個月時間，物管行業的大宗收併購反覆刷屏，持續轟動地產圈。

“大魚吃大魚”頻頻發生，物業管理似乎真的進入了跑馬圈地的的大洗牌時期。

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事實上，自從2018年以來，物管行業的大宗收併購就一直層出不窮，尤其是今年，頭部企業之間的“鯨吞”效應更是越來越明顯。

其中收併購最典型、擴張最迅速的，要數碧桂園服務、龍湖物業，以及萬物雲三家。

先來看碧桂園服務。

據中新經緯統計，自上市以來，碧桂園服務已經完成了至少13起大型收併購。

其中引發最大轟動的，則是發生在今年的3宗超級併購：

1）以54.32億元為代價收購藍光嘉寶服務71.17%股份

藍光嘉寶服務作為中國西部地區首家登陸港股的物業服務企業，一直是西南區域物企的老大哥。

2）以不超過100億為代價收購富良環球100%股權

這是目前業內金額最高的一筆收併購，富良環球為富力物業的全資子公司。

3）收購彩生活核心資產鄰里樂100%股權

彩生活2014年在香港上市，被譽為“物業第一股”，曾經收購了深圳開元物業和萬達物業，即永珍美物業。

甚至在去年中物研協和上海易居聯合釋出的《2020物業服務企業綜合實力測評報告》中，彩生活和藍光嘉寶都還高居TOP15之列。

頭部物企之間的兼併讓我們明顯感覺到，物管行業的頭部“鯨吞”效應越來越強烈。

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再來看龍湖物業。

龍湖物業內部稱“龍湖智慧服務”，其收併購行為主要集中在今年。

2月，龍湖物業收購美好幸福60%股權，並在6個月後完成對美好幸福100%的股權收購。

3月，龍湖物業以12。73億元的代價整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權。

8月，龍湖物業再下一城，完成對楷林商服100%的股權收購。

9月，龍湖物業收購九龍倉旗下物企，涉及管理面積近900萬平方米。

可以看到，今年龍湖物業的收併購程序明顯提速，在全國的佈局版圖也不斷完善，尤其是長三角區域。

雖然龍湖物業目前暫未拆分上市，但從規模來看，今年上半年龍湖物業實際管理面積已達2。05億平方米，遠超大部分上市物企，並且在收併購中管理面積還在不斷增加。（資料來源：龍湖集團中期業績報告）

因此龍湖物業的行業競爭力仍然處於前列。

此外，被稱為“物企領域真正巨無霸”的萬物雲同樣在不斷髮力。

但不同於碧桂園和龍湖，萬科更傾向於以“換股”的方式進行擴張。

8月，萬物雲和陽光智博以換股的方式牽手，標誌著萬科與陽光城開啟了物業合作的新模式。

9月，萬物雲收編伯恩物業，後者原團隊將加入萬物雲組織體系，同時其超7000萬平方米的管理面積也將歸入萬物雲麾下。

這種獨特的“換股”方式保留了標的企業的品牌，同時增加了萬科的抗風險能力。

雖然擴張速度相較直接收併購會相對慢一些，不過更加穩健。

可見萬科在收併購線條上更喜歡走一些“不尋常”路線，透過“非典型收購”的方式來達到收購的效果，但又儘量避免純收併購的缺陷。

而在實際發展中，萬物雲一直在嘗試引領並重新定義物業行業。

從打造“物業城市”社會治理新模式，到深入開發人工智慧、大資料、監控、門禁等，並將其應用於物業管理領域，再到率先進入河流管養新領域，並在公共收益管理方面進行變革。

萬物雲的擴張之路一直充滿創新主義色彩，在規模和營收方面的增長速度也一直很可觀。

值得一提的是，克而瑞物管資料顯示2020年萬物雲與碧桂園服務的在管規模分列第一、三位。

經過今年的收併購擴張後，碧桂園服務今年上半年在管面積達6。44億平方米，而萬物雲上半年的中報資料暫未披露。

因此關於今年萬物雲和碧桂園服務誰能穩坐物企在管規模TOP1的寶座，至今仍爭論不休。

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除了碧桂園服務、龍湖智慧服務和萬物雲，其它頭部物企其實也在不斷擇機擴張。

比如1月中旬，合景悠活以現金代價13。16億元收購雪松智聯科技集團有限公司的80%股權。

1月底，恆大物業斥資15億全資收購了浙江亞太酒店物業服務有限公司。

5月份，融創服務以7。3億元為代價收購了彰泰服務80%股權。

在頭部物企快速跑馬圈地的當下，行業大洗牌似乎比想象中來得更猛，大魚吃小魚已經不再新鮮。

大魚吃大魚，似乎才是當前物管行業的一種常態。

然而在過去，物管並不是地產行業的主流發展路線，甚至並未引起市場的重視。

如今為什麼頻頻發生大宗收併購？為什麼成為兵家爭搶的重地？

一方面，隨著物業領域的發展賽道不斷拓寬，物管本身就已經成為了未來中長期範圍內擁有萬億市場空間的行業。

從前我們說物業領域，通常只涉及住宅的傳統物業服務，如今則擴寬至住宅+非住宅的基礎物業服務、城市服務“整合商”、開發商與業主增值服務三個賽道。

賽道的拓寬讓物企公司擁有了非常廣闊的成長空間。

而另一方面，物業相比傳統房地產具有輕資產、逆週期的屬性，並且能夠實現盈利閉環，成為流量入口。

而收併購能夠擴大盈利規格，分拆上市則能獲得更高的估值，拓寬融資渠道，因此大力發展物業行業成為了大多數房企的選擇。

所以從地產產業鏈的發展來看，目前物業管理已經成為了地產行業產業鏈最優質、最受追捧的領域。

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而在這種行業盛世下，收併購浪潮還會不會持續洶湧？

我認為會的。

一方面，行業競爭還在加劇，頭部企業持續加碼，收併購本身就是物企管理規模快速擴張和進入新領域的重要手段。

另一方面，即使目前發展正盛的物企，不管是否已經拆分上市，仍然有可能受母公司的資金流影響，導致被收購或退市。參考藍光嘉寶。

不過，基於萬科“換股”的非典型收併購成功案例，我覺得未來行業兼併方式可能會開啟新思路，物企之間的報團取暖或抱大腿合作也會更加常見。

而在競爭力方面，萬科曾表示：“未來萬物雲的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”

因此未來傳統的軟服務與安全系統可能不再是唯一競爭力，“智慧+科技”會更加突出。

最後，在今年的收併購浪潮中，還有一顆最重要的棋子尚未落地。

就在10月4號，財聯社訊息稱合生創展擬收購恆大物業約51%股份。

如果最終坐實，這無疑會成為今年物管圈最大的收併購事件。

恆大物業將何去何從？這顆大棋最終能被誰吃下？

激流之下，物管行業的競爭水花依然猛烈。