緩解資金壓力，雅居樂分拆景觀及裝修業務上市

記者 | 黃昱

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成立城市更新集團、地產集團高管變動、分拆雅城集團上市，這個6月雅居樂動作頻頻。

端午假期前夕，雅居樂旗下雅城集團連夜向港交所遞交了上市申請書。雅城集團主要包含兩大業務，一部分是綠色生態景觀服務，另一部分是智慧裝飾家居服務。

雅城集團前身為中山時興，主要從事裝飾家居業務，成立於2000年，最早由雅居樂非執行董事陳卓南（雅居樂董事會主席陳卓林弟弟）的妻子陳小娜持有40%股權，雅居樂執行董事、高階副總裁陳卓雄（陳卓林哥哥）的妻子陸麗卿持有60%股權。

2006年雅居樂全資附屬公司中興收購中山時興全部股權。2015年，雅居樂成立廣州雅玥，進入綠色生態景觀服務行業，並在此後幾年陸續收購江蘇百綠、北京京林、廣東美景，以擴大在該領域的業務規模。

2017年，陳璐琳獲委派來組建雅城集團，包括搭建團隊，整合並拓展綠色生態景觀及智慧裝飾家居業務。陳璐琳在2008年就加入雅居樂並擔任中山時興總經理一職，此後曾任雅居樂集團副總裁兼任華東區總裁。

為赴港上市，雅居樂對相關業務公司進行了一系列重組。招股書顯示，2019年11月成立的雅城科技為雅城集團所有境內業務的主要運營平臺，旗下包括三大主要附屬公司，分別為以綠色景觀業務為主的廣州生態、以裝飾家居業務為主的中山時興，以及以主要為兩大業務提供配套服務的雅城科創。

值得注意的是，廣州生態及其多個附屬公司原本是屬於雅居樂旗下物業上市公司雅生活的，此次業務重組在一定程度上轉移了雅生活的收入來源。

資料顯示，2017年-2019年，雅城集團的總收入分別為15。48億元、35。09億元及50。92億元，年複合增長率為81。4%。年內利潤分別為2。64億元、4。90億元及8。22億元，年複合增長率為76。3%。

根據弗若斯特沙利文的資料，在中國同時提供綠色生態景觀及室內服務的公司中，按2019年的總收入計算，雅城集團排名第四。

從收入來源來看，智慧裝飾家居為雅城集團的主要收入來源，2017-2019年收入佔比分別為為79。4%、74。1%及71。1%。

根據弗若斯特沙利文的資料，雅城集團在中國全部建築裝飾服務提供商中排第八，在中國住宅精裝修市場中排第四，所有排名均以2019年相關服務產生的收入計量。

景觀服務方面，雅城集團在中國綠色生態景觀服務商中排第12、在中國房地產開發商的聯屬公司中排第三。

從客戶來源來看，雅城集團主要還是依靠母公司“輸血”。2017-2019年，來自雅居樂集團及其它關聯方收入佔雅城集團總收入的比例分別為99。4%、91。1%、78。9%。

此外，來自獨立第三方的收入還包括雅居樂的關聯公司景業名邦，2017-2019年，雅城集團向景業名邦提供服務產生的收入分別為720萬元、1070萬元以及330萬元，佔總收入比例分別為0。5%、0。3%、0。1%。

為表彰陳璐琳對雅城集團的貢獻，雅居樂將雅城集團6。65%股權以3。1億港元轉讓給他，剩下93。35%股權由雅居樂間接持有。雅居樂方面表示，待雅城集團上市後，雅居樂預期擁有股權不少於50%。

雅城集團董事會目前共有兩名執行董事、兩名非執行董事以及三名獨立非執行董事。陳璐琳任雅城集團執行董事兼總裁，雅城集團執行董事兼聯席主席由雅居樂執行董事兼副總裁陳忠其擔任，陳卓雄任非執行董事兼聯席主席，另一個非執行董事由雅居樂副總裁兼首席財務官潘智勇擔任。

雅居樂為雅城集團招攬了不少專業職業經理人。雅城集團現在有兩名副總裁，一名為主要負責綠色生態景觀業務的方晟，之前是恆大園林集團的董事長；另一名為謝文廣，主要負責裝飾家居業務，曾任深圳金鳳凰傢俱集團副總裁、蘇州金螳螂建築裝飾公司副總裁。

雅城集團過去曾被稱作雅城科創集團。早在今年3月就有媒體報道稱，雅居樂擬分拆雅城科創上市，估計募資規模可能介乎3-5億美元。2019年業績釋出會上，陳卓林承認雅城科創有上市的可能，並表示雅城科創是集團多元化業務發展的重中之重。

短短三個月後，上市事項步入正軌。雅居樂認為，分拆雅城集團上市，除了可以有助於其進一步做大做強外，還可使其直接接觸資市場進行股或債務融資，以為其現有業務及未來擴充提供資金，從而可加速拓展及改善雅城集團的營運及財務表現。

雅居樂從2016年開始全面啟動多元化發展戰略，並將公司名稱從“雅居樂地產控股有限公司”變更為“雅居樂集團控股有限公司”。目前，雅居樂已形成地產、雅生活、環保、卓雅教育、雅城、房管、資本投資、商業管理和城市更新九大產業集團並行運營的格局。

儘管多元化業務版圖逐漸成形，但雅居樂目前主要收入依然還是依靠地產板塊，離陳卓林2016年提出的“到2023年，其他產業和地產可以平分秋色”還有很長一段距離。

雅居樂2019年年報顯示，2019年其收入為602。39億元，同比增長7。3%，其中物業銷售收入541。77億元，同比僅增3。2%。物業銷售與多元化業務收入的佔比分別為89。9%、10。1%。

除此之外，雅居樂2019年毛利同比下滑25。6%至183。58億元，整體毛利率30。5%，較前年下跌13。4個百分點。中金公司分析員張宇指出，雅居樂毛利率下降的原因為毛利率超過60%的海南清水灣專案結算收入佔比下滑，從2018年的18%降至2019年的6%。

在此背景下，雅居樂的財務狀況並不理想。財報顯示， 截至2019年底，雅居樂持有現金約426億元，其中受限制現金為90。04億元，可動用資金難以覆蓋其一年內需償還的422。97億元短期負債。如果將永續債視作債務的話，雅居樂2019年底的淨負債率達到131%，同比增長20個百分點。

今年4月標普和穆迪將雅居樂評級展望從穩定下調為負面。穆迪指出，負面評級展望反映在經營環境充滿挑戰下，雅居樂去槓桿的計劃成效存在不確定性。

從銷售情況來看，雅居樂今年前五月累計銷售金額為402。1億元，同比下降11。8%。按此計算，即便雅居樂今年僅定下了跟2019年基本持平的銷售目標——1200億左右，其依然面臨不小的壓力。