返鄉見聞：美麗的海景房，跌至十幾萬一套

上海海景房多少錢一平

“面朝大海，春暖花開”是多少人的詩與遠方。如果買一套海景房，能每天看海，順便躺賺數錢，可以說是最浪漫幸福的買房經歷了。

但近年以乳山海景房為代表的海景房接連上熱搜，免費跟團遊騙買房、賠錢賣出白菜價等新聞，讓海景房的走紅充滿了黑紅黑紅的氣質。

恰巧乳山就是我老家威海的一個縣級市，趁著過年回家的機會，俺也四處溜達了下，今天就以乳山海景房為樣本，繼續聊聊海景房這個歷久彌新的話題。

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三線小城的海景房，十幾萬一套

早在2019年，媒體就廣泛報道過乳山海景房的“白菜價”新聞，如今兩年過去，當地房價怎樣了呢？

乳山，是一座以海景房聞名全國的山東小城，夏天涼爽舒適，生活節奏緩慢，擁有我國北方最好的沙灘，被譽為“天下第一灘”，也是旅遊療養、避暑度假勝地。

據《每日經濟新聞》2019年的報道，10年前，乳山銀灘海景房火爆的時候，二手房均價約3500元/㎡，但十年過去，當地房價幾乎停滯。

2009年，有購房者花了20萬元在銀灘的航海盛都買了一套36平方米的精裝修小房子，單價約5000多元/㎡，主要考慮投資用。但到2020年下半年，只能忍痛割肉，以13萬元賣出，粗算虧了7萬元。

貝殼找房上，2021年1月份，乳山銀灘的二手海景房掛牌均價在3600元/㎡左右，與十年前市場掛牌價格差不多。

在乳山，“詩與遠方”顯得很廉價。貝殼上，一套98平的三房賣18。5萬元，單價1888元/㎡就能過上“看海景醒來”的浪漫生活。

如果嫌裝修麻煩，還有一套精裝修的98平三房供你選擇，才賣21。6萬，單價2200多元。

因為太過心動，編輯還仔細看了一下，

這套房子距離威海市區91公里

，的確非常“詩和遠方”，但是到銀灘濱海旅遊度假區4。7公里，駕車7分鐘，一腳油門就能到潔白的沙灘奔跑，再吹著海風、吃吃海鮮燒烤，想想真是很爽。

貝殼上掛牌的這樣十幾萬、二十幾萬的乳山銀灘海景房還有好幾套，可見乳山的海景房已沒有早些年的聲勢，“錢”景堪憂。

可能有人想問，乳山的海景房跌的這麼慘，

是因為經濟不夠給力麼？

從資料來看，乳山當地的經濟可能並不算差，人口雖只有50多萬，但GDP在2018年一度高達565。52億元，人均GDP已超過10萬元，和成都、濟南、大連、鄭州等省會城市十分接近。

不過，2019年，乳山的GDP一下子銳減為277。36億元，差不多少了一半。當然，這可能與國家統計局調整統計方式有關，因為2019年，很多地區都因為這個原因，GDP出現了下滑。

根據新的統計方式，乳山的人均GDP大約5萬元，就低於全國平均了。大水退去，才知道誰在裸泳。乳山的經濟實力水落石出，這幾年房價跌落也不足為奇了。

當然，還有一個更重要的原因是，

當地海景房的供應量實在太大了。

乳山市的海景房多集中分佈於銀灘旅遊度假區，規劃面積8。5平方公里。在2000年之後，銀灘加快了海景房的建設步伐，自西向東，在20多公里的海岸線上陸陸續續建設了200多個海景房專案。

據每日經濟新聞統計，2007年至2010年，乳山房地產竣工總面積高達562。34萬平方米，這也是乳山樓市的最鼎盛時期。

如今，乳山海景房多到什麼程度？甚至有當地人說，“把乳山市所有的人口填進去都住不滿。”、“在銀灘，賣房子的比賣菜的多。”

可見，離中心城區遠（

距離威海市區約90公里

），當地沒多少就業崗位，而且供應量巨大，是乳山海景房賣不起價的重要原因。

02

威海市區房價，還是在漲的

乳山房價雖然不給力，但威海市區還是在漲的，這說明遠郊海景房再漂亮，也沒有中心城區的普通房子能打。

據安居客，威海市區新房價格從5626元/㎡（2015年12月），漲到9627元/㎡（2020年12月），五年上漲71。12%，雖然比不上一二線城市，但和乳山海景房“十年不漲”相比，簡直有著雲泥之別。

資料來源自：安居客

資料顯示，威海房價是在2018年站上一萬元單價大關的，至今還在小幅盤整中，2021年1月，新房價格為9797元每平，環比微漲1。77%。

換句話，已經橫盤三年之久了。

這裡簡單介紹一下，威海這個三線海濱小城。

威海，是山東省的地級市，位於山東半島東端，三面瀕臨黃海，以海洋、外貿、旅遊、輕工業等為支柱產業，對外打出的招牌是山東半島區域中心城市、海洋產業基地和濱海旅遊城市，是我國有名的釣具之都、養老避暑旅遊之城。

統計資料顯示，2020年威海GDP為3017。8億元，連續多年穩居全省第10，處於全省中下水平，名義增速1。82%，實際增速3%。但早在2015年，威海的GDP就突破了3000億元，達到3001。57億元，過去5年，經濟增長接近停滯。

來看一組資料，據統計公報，威海2019年度的房地產開發投資383。22億元，同比增長11。0%。其中，商品房竣工面積624。85萬平方米，同比增長15。4%；商品房銷售面積628。57萬平方米，下降39。8%。

可以說，威海房價過去能夠上漲不錯，更多靠的是通脹，而不是經濟發展，未來也很可能是這樣。

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上海、深圳的一些海景房也不值錢

對比乳山和威海市區的房價，可以發現，靠海的房子遠遠沒有中心城區靠譜。

其實不唯乳山，即使是上海和深圳的海景房，也不怎麼值錢，長期跑輸大盤。

韓寒最近在一個小影片就分享了一個故事，他曾研究發現，相比其他國際大都市，上海的海景房是個窪地，於是勸朋友買上海金山區的海景房，結果幾年過去。上海其他去的房子都漲了，唯獨他推薦的海景房沒漲……

為啥呢？因為上海壓根就不是一個海濱城市啊，它的市區和海岸線非常遠，很多海景房距離上海市區超過50公里，而且佈局了石化產業，居住體驗和“詩和遠方”沾不上邊。

深圳東部的海景房，也一樣跑輸大盤。最近幾年，媒體就發現，

位於深圳東部的一些極貴的海景豪宅，幾乎十年沒漲

。

深圳，一個被稱之為“地球經濟中心”的城市，居然也會存在十年不漲的房子，而且是正兒八經的海景房，令人難以置信。

所以，觀察上海、深圳、乳山的海景房，大家可以從中吸取什麼教訓呢？

同樣是海景房，香港淺水灣、深圳灣、廈門島的海景房可以賣到十幾萬一平，而深圳大梅沙、上海石化區、威海乳山的海景房為什麼就不值錢呢？

這其實說明了一個問題，

海景房之所以貴，並不是那個“海景”值錢，而是它靠近的城市資源值錢

，無論是深圳灣還是香港淺水灣，其實都位於城市中心區，屬於鬧中取靜的絕佳地段。

在此意義上，“海景”不過是一種錦上添花的附加值，如果沒有一流的城市資源作為基礎，

“海景”本身並不值錢

。要知道，中國海岸線長達1。8萬公里，天南地北景色迥異，海景本身根本就不算什麼稀缺資源。

在房地產的價值體系中，海景、山景、江景、湖景都不是最美的，最美的永遠是人、人、人、人、人、人……

只有靠近人口稠密的大都市區，你的房子才具有持久的價值。