貝殼找房“隱憂”：2021年盈轉虧，為何淨虧逾5億？

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探君

3月10日，

“中介航母”

貝殼找房公佈2021年及第四季度業績，這是自2020年8月在紐交所上市以來的第2份年度財報。

在“貝殼BeiKe”官方公眾平臺上，貝克找房對這份財報用“

凜冬散盡、星河長明

”八個字予以提煉中心思想，可謂“意味深長”。

粗看的話，這的確符合“中介大鱷”的範兒，這就是規模大的優勢。昨日，貝殼找房收盤漲幅7。75%，每股報收14。46美元，結束了此前5個交易日持續下跌近29%。

這意味著：這份業績真的“很搶眼”，受其刺激？

但細看的話，貝殼找房3月7日一度跌到13。16美元，創上市以來低點，與彼時上市後一飛沖天，僅2個月飆到最高點每股79。4美元，此後卻一路下挫。

實際上，貝殼找房真正的股價下跌，起自2020年底，集中於2021年下半年，並且持續至今，這無疑是房地產下行走勢及預期的一個側影。

2021年，貝殼找房總成交額（GTV）3。85萬億元，同比增長10。1%，得益於此，公司實現營收808億元，同比增長14。6%。

其一，

從“二手房交易”取得營收319億元，同比增幅4。5%，包括交易佣金收入284億元，同比微增2。9%。

其二，

從“新房交易”取得營收465億元，同比增長22。5%，基於貝殼找房從新房交易中實現總成交額（GTV）16。3%的同比增長。

其三，

從“新業務及其他服務”取得營收23億元，同比增幅17。9%。

從收入結構看，貝殼找房“二手房交易”增長勢頭不及新房交易，與其兩三年前憑藉手握全國最大二手房資料資源的

“大鱷”姿態，貝殼已故創始人左暉

喊著吃盡“存量房時代”紅利的野心有些不符。

相對於收入低增，

貝殼找房2021年淨虧5.25億元，相比2020年淨利約27.8億元“由盈轉虧”

；經調整後去年淨利近23億元，

相比去年淨利

57。2億元下滑近60%。

分析來看，這與貝殼找房去年運營開支較大幅度增長及毛利下滑等密切相關：

具體來看，貝殼找房2021年總成本649億元，同比增幅21。1%。其中，第三方分銷318億元，同比增幅28。1%；內部佣金和報酬263億元，同比增幅12。8%；門店成本38億元，同比增幅18。8%。

注意！

報告期內，

貝殼找房

經營總

開支

172億元，同比

增幅22。5%

，其中行政費用89億元，銷售費用43億元，研發費用32億元，

取得

毛利158億元，同比下跌6。2%，毛利率從23。9%下跌到19。6%。

對毛利及毛利率下滑，貝殼找房解釋為：

其一，就是收入結構持續向貢獻率較低的新房交易服務轉變

；其二，在二手房交易中，鏈家代理的固定成本及銷售佣金成本高；其三，在新房交易中，涉及關聯方代理及分銷渠道完成的

新房交易比例增加，以及自身擴大銷售團隊增加成本。

概而言之，就三個字，即各種“成本高”。

細看

貝殼找房各季報，可以發現2021年之所以“增收不增利”，由盈轉虧，主要是去年下半年開始，樓市在多重調控下一度陷入信心崩塌，新房銷售持續萎縮，受重點城市二手房指導價等影響，二

手房交易也進入嚴冬，全國“法拍房”劇增。

2020年，

貝殼找房總交易額（GTV）同比增幅

65。4%；2021年一季度

同比飆升224。2%，二手房、新房及新興業務均高增長，二季度同比增幅卻直

接跌落

到22。2%，

三季度同比下滑20。9%，四季度則同比下滑擴大到34。6%。

其中，作為貝殼找房“根基”的二手房交易，

去年二季度就陷入增長乏力，同比增幅11。7%卻明顯拖累公司“基本盤”，

三季度大幅下跌，四季度下滑到39.4%

。

再分季度看，貝殼找房去年收入內部構成“日趨分化”：

去年一季度營收同比增幅190。7%，達到207億元，其中二手房增幅244。2%，收入102億元，新房增幅187。6%，收入99億元；

去年二季度營收同比增幅20%，達到242億元，其中

二手房增幅4.9%

，收入96億元，新房增幅31。9%，收入139億元；

去年三季度營收同比下滑11。9%，達到181億元，其中

二手房同比下滑30.7%

，收入61億元，新房同比增幅2。5%，收入113億元；

去年四季度營收同比下滑21。5%，達到178億元，其中

二手房同比下滑34.8%

，收入60億元，新房下滑12。2%，收入113億元。

從以上看，

去年二季度開始，貝殼找房的“二手房交易”所獲收入，已趕不上新房交易所獲收入，嚴重拖累總收入規模，核心還是二手房總交易量“萎縮”嚴重

。

若不是一季度高增長，貝殼找房去年全年收入增幅也很難看。

再看成本及盈利能力變化等，外界或能進一步看出貝殼找房為何越來越“負重”？

去年一季度，貝殼找房總成本159億元，同比增幅140%，其中第三方分銷69億元，同比增幅222%，

內部佣金和報酬73億元，同比增幅106。4%，

淨利

約10。6億元；

去年二季度，

貝殼找房經營總

成本188億元

，同比增幅38。6%，

其中第三方分銷94億元，同比增幅51。4%，

內部佣金和報酬76億元，同比增幅19。9%，

淨利11。16億元；

去年三季度，貝殼找房總成本153億元，同比下降5。6%，經營虧損23億元，淨虧損17。66億元；

去年四季度，貝殼找房總成本149億元，同比下降13。4%，經營虧損11。84億元，淨虧損9。33億元。

注意！貝殼找房對“去年三季度經營虧損23億元”的官方解釋是，除了當期業務毛利率走低（-12。7%）外，

經營成本持續上升

，背後是

淨收入減少、商譽減值（impairment of goodwill）及2.5億元遣散費

。

對“去年第四季度經營虧損11。84億元”，按貝殼找房的解釋，那就是“

經營收入下滑，開支卻降幅溫和

”。

截至2021年底，貝殼聯網門店數逾5。1萬家，同比增長8。7%，活躍門店數超過4。5萬家，同比增長4。4%。不過，聯網經紀人45。5萬人，同比下降7。8%，其中活躍經紀人逾40。6萬人，同比下降8。7%。

依此看，貝殼找房線下規模依然是國內最大的。當然，這也是貝殼找房在2021年財報中想著重給外界傳遞的一個“點”。

年初以來，各地紛紛鬆綁樓市，但從前兩個月看，各大房企銷售額依舊不樂觀，下滑嚴重。參考克而瑞資料，百強房企今年2月單月銷售額同比下降46。5%，1-2月累計銷售金額同比下降43。4%。

貝殼找房執行董事、CFO胡濤說，公司要進一步提高效率，同時謹慎向前邁進等。

那麼，貝殼找房又將如何提高效率？

從去年三四季度經營分析看，新房交易額及收入規模已超二手房，新房市場築底切實回暖之前，應從關聯方代理銷售、渠道分銷及自身養銷售團隊上“砍”成本，鏈家這麼多門店及二手房佣金會否降一點。

但這是一把“雙刃劍”，貝殼及鏈家本身就是靠高佣金擴張門店、激勵經紀人的，新房銷售上，各開發商雖更依賴渠道，鏈家貝殼作為線下與線上結合的頭部中介分銷商，此前因渠道費過高而被圍攻、詬病，而

養團隊顯然想多分一杯羹，成本卻不菲。