貝殼裁員！半年虧25億，裁員有用嗎？

作者/星空下的鍋包肉

編輯/菠菜的星空

排版/星空下的韭菜

2018年6月12日，58集團發起了一場中介行業同盟會，聚集了我愛我家（000560）、21世紀不動產中國、中原地產、麥田房產等多個房地產服務企業，唯獨少了行業老大——鏈家。

此舉被外界視為

六大派圍攻光明頂

。而很顯然，鏈家就是那個站在對立面的傢伙。

這一切都源於前不久，鏈家網宣佈全面升級為貝殼找房（2423。HK）。曾經的鏈家，只是一家中介服務機構。而如今的貝殼，是一家為中介機構搭建的

平臺

，除鏈家外，其他品牌經紀人也可入住。

這就好比，淘寶網上，有一家店是阿里巴巴自己開的。這種模式，既觸碰了58集團這個平臺的利益，又引起了其他房產中介機構的恐慌。所以招致聯手抵抗。

不過，這種抵抗顯然並未成功。今年上半年，貝殼回港，目前市值1800億+港元。猜猜我愛我家多少？63億+人民幣（截止9月13日）。

不可否認，如今貝殼已穩坐行業一哥。只是，翻開今年上半年財報，這位一哥的業績，竟還不如我愛我家。

這樣的成績，對得起這個市值嗎？

一、房產銷售萎縮，收入下降

近兩年，地產銷售疲軟，地產中介的日子自然也不好過。2022年上半年，我愛我家實現營收60。82億，同比下降0。77%。扣非淨利潤連虧倆季度，

累虧3.8億

。

這份財報，不好看，但也可以理解。

然而再來看貝殼。2022年上半年，貝殼實現營收263。25億，同比下降41%。相比我愛我家的

微降

，貝殼

近乎腰斬

。另外，貝殼實現歸母淨利潤-24。86億，虧損規模是我愛我家的

6倍+

。

貝殼怎麼了？

1房產銷售萎縮

2022年上半年，貝殼的存量房、新房交易市場都嚴重萎縮。其中，

存量房

交易總額同比

下降42%

。

新房

交易總額同比

下降51%

。

受此影響，貝殼存量房淨收入同比下降41%，新房淨收入同比下降47%。

先解釋一下，

佣金=房產交易總額*佣金率

。對比上面兩組資料，房產交易總額降幅要比淨收入降幅更高，說明貝殼當前這個業績水平，已經是提高佣金率之後的結果了。

2租賃業務崛起

事實上，我愛我家也面臨同樣的市場環境。上半年，其二手房住宅營收、新房銷售營收，分別同比下降了51%、37%。

但是，在房產銷售急轉直下的背景下，租賃業務似乎出現了崛起。

我愛我家旗下，有一項特色業務，即以“

相寓

”為品牌的房屋資產管理（長租公寓）業務。簡單理解，就是從業主處收房，然後再對外出租。

2021年上半年，相寓在我愛我家的業務結構中，只佔15。58%。但2022年上半年，相寓營收同比

增長了212%

，營收佔比已高達49%。

房產銷售下行，我愛我家能實現營收穩定，全靠相寓救場。而剝離了自如的貝殼，只能硬抗。

當然，貝殼也有自救的打算。貝殼主張

一體兩翼

戰略，其中一體自然是房產銷售，而兩翼中的一翼，就是

房屋租賃業務

（另一翼是家裝家居）。

但上半年，貝殼甚至都沒有單獨披露租賃業務收入。而且，整個新興業務及其他業務板塊，營收規模還同比下降了17。1%。

可見，貝殼的租賃業務，進展得也不是很順利。

二、經營費用偏高，虧損加劇

以上，收入規模下降，還能從客觀找原因。但經營虧損，則更多是貝殼的主觀問題。

貝殼原本拿著一手好牌。其毛利率水平，要比我愛我家高得多。2022年上半年，我愛我家毛利率只有8。16%，而貝殼毛利率可達18。72%。

但是，我愛我家

管理+銷售+研發

，

三項費用

率合計15。42%。而貝殼三項費用率高達

27.68%

。除財務費用外（我愛我家財務負擔較重），貝殼每項經營費用率都遠高於我愛我家。

1信用損失，推高管理費用

具體來看，除正常的人工成本和雜項開支外，貝殼的管理費用項下，還包括一項很特別的存在，即

信用損失準備

。

信用損失準備最主要的成因，是

應收賬款

。截止至2022年中，貝殼尚未收回的應收賬款高達

78.33億

，而我愛我家只有11。72億。

產生這種差異的根源在於，我愛我家一直是二手房為主（如今是相寓為主），新房為輔。而貝殼的新房業務，是第一大收入來源。

新房銷售服務的客戶是

開發商

。其佣金率遠高於存量房。但是開發商通常會

押賬期

。實操中，貝殼給予客戶的賬期一般為

90天

。而截止至2022年中，貝殼應收賬款中，超三月賬期的已達50億。

目前，貝殼已累計計提了

22.92億信用損失準備

。這就意味著，貝殼還有小30億應收賬款，存在

潛在損失風險

。

2家居家裝，推高銷售費用

2022年上半年，貝殼的

銷售費

用也較過去

增加了2%

左右。

可別小瞧了這兩個點的變動。據貝殼財報介紹，上半年品牌廣告和推銷活動都在減少。唯一正向增加的，是

聖都家裝

的

銷售

和

市場費用

。

家裝業務是貝殼一體兩翼戰略下的另一個重心。今年4月，貝殼宣佈剛剛完成對聖都家裝的收購。上半年家裝營收11。07億，營收佔比4。21%。

也就是說，家裝憑藉尚且微不足道的營收規模，造成整體銷售費用增長了2%。

照此發展，未來，即便家裝業務能夠成為新的業績支撐。在那之前，恐怕也已經嚴重

拖

了

利潤率

的

後腿

。

3平臺搭建，推高研發費用

貝殼另一項居高不下的費用，是

研發

。上半年，我愛我家研發費用

651.7萬

。而貝殼花掉了

15.3億

。

實在想不通，房產中介為什麼需要這麼高的研發投入。唯一合理的解釋，就是貝殼的研發，都用在了搭建平臺上。

平臺戰略，本是幫助貝殼稱霸的關鍵。只是高額的研發投入，也不是那麼容易承受的。如今，貝殼已開始遣散研發人員。

三、一體走向裁員，兩翼盈利有限

綜上來看，

房產銷售

萎縮，導致房產中介收入直線下降。與此同時，貝殼因面向開發商，應收賬款高，壞賬風險大。而且需承擔較高的研發投入，入不敷出，已經走向了裁員。

新業務

方面，房屋租賃業務或有望成為新的收入支撐，但貝殼與我愛我家的相寓，相差甚遠。

另外，即便房屋租賃能夠貢獻營收，也未必能創造多少利潤。

如前所說，我愛我家毛利率相當低，今年上半年只有8。16%。而事實上，我愛我家利潤率的下滑，開始於2021年下半年。再往前追溯，其

綜合毛利率

甚至可達

30%

。

而2021年下半年，恰好是相寓營收佔比增加的時間，且其營收佔比越高，我愛我家綜合毛利率越低。據此推測，

房屋租賃

這類業務，

利潤空間

或許很

有限

。至少，一定比不上房產交易。

同樣的問題，也出現在了貝殼正在拓展的

家裝業務

上。貝殼想要切入家裝市場，就要以增加銷售費用為代價。這也側面說明，家裝這個行業，

競爭

或比想象得更激烈。

貝殼這兩翼，想飛起來也不容易。

若不能開源就只能節流。只是這樣的貝殼，裁員有用嗎？

注：本文不構成任何投資建議。股市有風險，入市需謹慎。沒有買賣就沒有傷害。