網籤價、涉稅價……傻傻分不清？一文帶你讀懂這七種“價”

最近關注房地產的人都知道，某知名綠中介平臺上的房源一下子多了起來，其主要原因就是，核驗價適當的上調了一些，好多掛不出來的房子都可以掛出來了。

而新增的掛牌數量，多了大概30%，但在我看來，其實多得這30%也並沒有多少是有效房源，因為這些房源其實本身就在綠中介的房源庫裡，無非就是因為各種各樣的原因沒有展示出來，你去線下看房的時候，綠中介就會把這些沒有展示的房源推薦給你。

所以，即使對外展示房源多與少，上海真實有效的在售房源就是16500套。

而我們買房子的過程中，一定聽過很多的價格，網籤價、成交價、市場價、評估價、核驗價、涉稅價、貸款核定價。這麼多的價格，對於一個不在一線市場的人來說，一定是非常懵的，這篇文章我們就來聊聊上海二手房市場中這麼多價的來歷，而這些到底又代表什麼。

01

市場價

顧名思義，市場價很容易理解，就是這套房子在二手市場中的價值。例如，小區在售的五套房源，單價均為

10萬

左右

/㎡

，那麼它的市場價就是10萬/㎡。

02

成交價

成交價就是買家和賣家最終達成一致的售賣價格，

成交價格有可能高於市場價，也有可能低於市場價。

例如，房東賣價1400萬，客戶還價30萬，最終成交1370萬，這個價格就是成交價；

相反，房東賣價1000萬，由於房子各方面比較有競爭力，房東臨時跳價100萬，最終1100萬的價格成交，那麼這個價格同樣也是成交價。

03

網籤價

網籤價就是體現在買賣合同當中的價格，在上海的二手房操作當中，假設客戶貸款無需貸足，或者全款購買，那麼一般情況下會適當的做低網籤價格來節省稅費。

做低網籤價格的差價一般以裝修補償款的方式來體現。

04

核驗價

核驗價這個價格其實只是應用在中介平臺當中，高於核驗價的價格是沒有辦法在平臺上面展示的。

而在真實的一線操作當中，一套房源上傳平臺的時候，是需要有一個對應的核驗碼的，這個核驗碼其實就是一個普通的二維碼。而這個二維碼卻可以應用在多個房源當中，使其透過核驗價。

舉個簡單的例子，假設一套房子的售價為500萬，單價超過了小區的核驗價，中介為了展示房源，就在安居客當中以400萬的價格先掛牌，等到客戶來詢問的時候，再把真實的500萬售價告知於客戶。

核驗價一般是市場價的八折到九折之間。

05

評估價

評估價就是這套房子在銀行系統當中和評估公司的系統當中的價值。在“三價取低”政策出來之前，上海二手房的貸款政策一直都是參考銀行評估價的。

評估價相對市場價有一定的滯後性，例如上海樓市快速上漲週期，房屋的市場價是遠高於評估價的。

06

涉稅價和貸款核定價

涉稅價和貸款核定價格，

一般就是我們所說的三價取低當中的最低價。

顧名思義就是，這是稅務局內部系統的參考價，網籤價如果低於涉稅價，那麼交稅按照涉稅價來繳納，網籤價如果高於涉稅價，那麼就按照網籤價格來交稅。

貸款核定價，在上海的大多數交易中心，都是等同於涉稅價的，個別交易中心有所例外，例如浦西主城區的幾個老區，涉稅價是高於貸款核定價，也就是說買房的時候貸款貸的少交稅交的多。

我們來舉一個簡單的案例。

房子位於普陀區世紀之門一套100平米的戶型，市場價在1000萬左右，房東掛牌價為1050萬，最終，客戶以980萬的價格成交，銀行評估價為900萬。

而在實際的操作過程當中，貸款核定價為500萬，交稅價格為700萬。客戶在上海首房首貸，貸款六五成，貸款金額為320萬。實際的首付為660萬。

而最近傳言，上海樓市要出臺新政策，鼓勵剛需和改善，改善貸款的價格。

這裡面傳言中的價格，就是貸款核定價。

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寫在最後

以上，就是上海樓市中的各種價格，讀懂對你很重要，這麼多價格搞不清，是非常容易被中介套路的。