地產成本管控的四大邏輯，設計是核心中的核心

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變 化

（1）

企業角度：中國城市化程序逐漸加快，中國房地產市場進入“高強度、低容錯”的深度整合時代，地產寡頭時代逐漸顯現。集中拿地後，強強聯合愈加明顯！

（2）市場角度：地產由短缺時代走向過剩（存量房）時代，中國高速、低質量的地產正走向減速、高質量的發展時代，對開發商提出了更高的要求。熱點城市，土地招拍掛倒逼房企追求高品質建築。

（3）地產業務角度：住宅增速放緩，各大房企都在尋找新的業務增長點。

（4）

地產組織架構變革，大型房企更加註重管理效率的提升，管理更加扁平化。

（5）地產黑鐵時代，成本管控能力逐漸能為開發商核心能力之一。

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成本管控越發凸前

設計管控成為核心管控要素

由地產成本管控的三階段看地產成本管控，逐漸由“後端管控 轉到前端”“由被動管控 轉到主動管控”“由單點管控 轉到 矩陣式管控 ”“由單部門管控轉到 全員工管控”“由單流程管控轉到全流程管控”等。

隨著地產精細化成本管控以及大資料支撐，越來越多的開發商開始關注成本前置工作，讓成本的控制進入“先策劃，後控制”的成本策劃時代。

基於成本策劃和成本耦合的成本控制，讓協同管理更加緊密，這個時代更強調：

根據客群需求和痛點，尋找差異化的成本投放策略；結合競品樓盤，進行有目的成本適配；根據區域購房屬性，形成地方敏感性成本價值對比和排序，把看似無形的成本不均衡投入做成“看得見、摸得著、控得住、有競爭力”的成本管控策略。

基於成本策劃和成本耦合的成本控制的原則，設計需要管控四大原則：

原則一：土地價值最大化；

原則二：成本適配。

原則三：多方案比選及成本最佳化

原則四：成本策劃和預控。

基於四大管控原則，在地產設計管理中要掌握的基本邏輯思路：

（一）【成本管控的邏輯一】分級分檔制定配置標準，滿足產品定位需。

地產的產品線正是成本控制的最基處邏輯，無論高、中、低產品線，還是剛需、改善、再改、豪宅產品線，無一不歸到產品以及成本的適配。

2.1 不同產品線對門窗成本的影響

【以下案例】某開發商的外窗產品線適配標準

上述外窗限額是典型的房地產開發商的限額要求，主要表現在：限制型材、五金件、窗地比以及成本指標。

從低配版D版到高配版A版，各產品線的外窗成本增幅為：20%（C版比D版）、54%（B版比D版）、118%（A版比D版）。

2.2 不同產品線對外牆飾面成本的影響

在房地產專案中，外牆飾面工程是設計和成本協同管理的重點，其重要性體現在以下三個方面：

① 在外立面工程中工程量最大，系統複雜；建築外立面包含外牆塗飾、門窗幕牆系統、屋面花架、格柵等等。

② 建築外立面材料豐富，成本波動性大，成本敏感性較高。

③ 直接影響建築物的品質，最容易受到外界破壞；

開發商對於外立面工程的限額控制，絕大部分是透過：

① 用產品線進行成本適配，頭部企業會建立標準化的立面手冊，用於指導設計和成本控制；

② 根據業主的敏感度，進行材料的使用，尤其是限制高價格材料的使用範圍。

③ 約束綜合單價，便於成本控制。

④ 其他成本控制方法：如控制外立面率和建築風格的控制等。

【以下案例】某開發商的飾面產品線適配標準

從低配版D版到高配版A版，各產品線的門成本增幅為：9%（C版比D版）、53%（B版比D版）、450%（A版比D版）。

【以下案例】某開發商的飾面產品線適配標準

【以下案例】某開發商的飾面產品線適配標準

【以下案例】某開發商的飾面產品線適配標準

毛坯專案（僅考慮公共區域精裝修）從低配版D版到高配版A版，各產品線的門成本增幅為：80%（C版比D版）、112%（B版比D版）、150%（A版比D版）。

精裝修專案從低配版D版到高配版A版，各產品線的門成本增幅為：50%（C版比D版）、98%（B版比D版）、238%（A版比D版）。

2.3 不同產品線對精裝修成本的影響

【以下案例】某開發商的飾面產品線適配標準

（二）

【成本管控的邏輯二】成本限額、適配、對標

功能性成本和敏感性成本上，需要按照價值工程理論進行成本的增加以獲得一定程度的溢價，這叫做成本的不均衡投放策略；另外，在這些成本項上，依然需要對成本科目的顆粒度進行細化，將成本進行二次的不均衡投入。

比如：建築外牆裝修屬於敏感性成本，但並不是所有部位的外牆裝修都作為重要的成本投入分項，需根據業主感知進行成本的細分。

（三）

【成本管控的邏輯三】

① 在總圖佈局和產品設計上，多方案比選，力求實現利潤最大化或貨值最大化。

② 在提高可售比、最佳化停車效率、樁基/基礎選型、土方平衡、支護降水、結構選型控制、新工藝新材料上等進行對標、多方案比選，降低專案的建安成本，提高專案利潤。

成本策劃，降低決策風險：

① 當地政府在規劃指標、代建、拆遷、限高、綠地率、容積率、停車配比、配套、綠建、裝配式等政策上的特殊要求。

② 市政配套成熟程度、區內的不良環境和地質，預估成本費用。

地塊未拿地之前，地塊的配套是否成熟影響著未來配建的用房及管線的接入，區內不良地質條件則影響著地下結構的方案，這些都影響著拿地成本的估算，越詳細的排查這些風險點，對成本測算越有利。

③ 前期定位是否準確。

所謂定位：在對本產品和競爭產品深入分析，對消費者的需求進行準確的研 判的基礎上，確定產品與眾不同的優勢及與此聯絡的消費者心中 的獨特地位，並將它們傳達給目標消費者的動態過程。

成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放

（四）【成本管控的邏輯四】先測後控，強化設計階段的成本策劃，以利潤等經營性指標為基準，利用多方案比選進行成本控制及最佳化。

成本策劃，挖掘設計潛能：

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成本管控要做到

【一】前置管控

產開發早就脫離了單打獨鬥時代，“協同”才是現階段房企各個部門需要打通的“核心能力”。

【三】用制度、用流程管控

【二】