地鐵名校都來？五象南到了非救不可的時候

五象南最近有大事發生。

想當年，這裡是南寧最熱銷的板塊之一，成交價甚至站上了1。6萬/㎡大關，直逼五象湖。

可現在，這裡的房價跌回8字頭，這幾年9字頭拿地的房企，既動彈不得，又無可奈何。

五象南，已經到了非救不可的時候。

這不，地鐵可能真的要來了，名校或許也來要了……

這個板塊會因此翻盤麼？

覆盤五象南“牛逼史”，很傳奇

在說五象南非救不可之前，先要了解，我們為啥要救它？

那麼，小馬哥不得不和大家聊聊，五象南的“牛逼史”了。

時間必須倒回2019年前後。

你還記得嗎？

彰泰郡、榮和五象學府、龍光玖瓏郡、萬科星都薈、建工城、印象愉景灣6個盤，撐起了五象南的第一個“黃金時代”。

那時候，五象南近一年能賣出90。86萬㎡的住宅，成交量穩坐廣西第二把交椅。

▲2019年1-11月五象南是南寧熱銷板塊top2（來源：克而瑞）

價格方面，算上外收和捆綁，五象南少數樓盤的房價，竟然比五象湖西都賣得貴。

▲2020年初統計的五象南專案報價（僅供參考）

第一代樓盤的熱銷，激發了第二代房企拿地的瘋狂。

時間來到2020年。

那一年，五象南的土拍戰況異常激烈。

特別是2020年5月，榮和拿下華威路南側27。75畝住宅用地後，不到1年時間，五象南共成功出讓了9宗住宅用地。

樓面地價的上限被一線房企不斷重新整理，某盤的地價更是高達9400元/㎡，直逼五象核心區。

▲2020年5月-2021年3月五象南土拍情況（不完全統計，僅供參考）

當年，不少從業10年以上的老地產人都直呼：

“瘋了，全都瘋了，從來沒想過五象南能拍出近萬元的樓面地價。”

2021年上半年，有了高地價，這裡的房價也找到了堅挺的理由。

金科城最貴能賣到1。4萬/㎡。

2021年南寧商品房銷售榜TOP20中，建工城更是憑藉30。56萬㎡的成交面積，拔得頭籌。

▲價格低、新盤供貨量大，助推了五象南2021年的銷量（來源：克而瑞）

銷量拉動地價，地價推高房價。

更厲害的是，自貿區和地鐵3號線延長線還要來“賦能”，保稅區和物流港成了五象南的代名詞，地鐵說的跟已經開了一樣……

▲自貿區在五象南的定位是保稅區和物流港

一連串的利好，讓

五象南成為五象湖之後的樓市新傳奇。

當年有多牛，現在就有多難

但是，很可惜，一路高光的五象南，沒能把輝煌帶進2022年。

2022年，五象南的情況急轉直下。

一個是地鐵涼了。

一個是萬有涼了。

▲萬有目前的兌現力停留在樓盤範疇，並非文旅專案（拍攝於去年11月）

再有就是，房價跌了不少。

說到房價，鑑盤購房群裡的五象南業主，哪裡坐得住。

有的粉絲朋友甚至把自己的群暱稱改成了“後悔哥”或者“後悔姐”。

雖

然房子

即將交付，但房子的價值蒸發了十幾

萬，這事兒擱誰不難受？

▲有粉絲後悔買了五象南

還有前面說到的那個“天價盤”更慘，價格直接從最高的1。6萬/㎡，攔腰砍到了9字頭。

什麼原因？

原來是產權移交房轉商品房銷售，既擾亂了市場，又讓前期業主很受傷。

▲五象南某盤的一口價房源優惠力度很大

在二手房市場，業主們的心也是“滴血”的。

目前，五象南二手的成交價好點的大概是1。1萬元/㎡；差點的在9000元/㎡的水平，不管怎樣，都是虧多賺少。

▲兩個小區的二手成交價（來源：貝殼 僅供參考）

而五象南“後悔哥”也從一個單純的網名，變成了一群人的代表。

目前，這個群體還在日益壯大。

至此，五象南“起起起起落”的歷史，就和大家交待得差不多了

當年有多牛，現在就有多難

現在，五象南的房價落差很大，樓市的行情也很低迷。

從2019年開始，南寧房價已經結束了高速增長期，呈現價格下跌的現象。

▲2019年後南寧整體的房價平滑、增速放緩（來源：克而瑞）

目前，整個市場的成交都比較疲軟，難的不止五象南，只是五象南更為典型。

特別是土拍市場，後面拿地的房企，不僅成本高，還有很多房子沒賣出去。

據不完全統計，五象南在售樓盤的庫存少說也有40個億，

換算成100-120㎡的房子，至少得有3000多套。

加上今年的土地和新盤供應，主要集中在五象湖板塊和三中板塊，且落地了幾所名校，這都比五象南更有優勢。

▲2022年五象樓盤的主要供應

這讓五象南，如何是好？

高價拿的地，房子該怎麼賣？

眼下，五象南如果再不救，往後的處境可能會更難。

可怎麼救，卻也是難題。

回顧南寧的板塊發展史，名校就是金鳳凰。五象南業主也認為，這裡缺乏優質的教育配套。

五象南能引進名校嗎？

最近，關於這個訴求，市長信箱給出了比較樂觀的回答：高新區將聚焦品質，透過推進集團化辦學，引進特級教師、名師等優秀人才，提升轄區辦學品質。

▲相關回復截圖

如今，8月才過去4天，五象南就迎來了2個好訊息。

週一，有傳言稱五象南的華威路中學將要引進名校，是二中？三中？還是xx中？網友們眾說紛紜。

▲五象南某盤電子屏上標出南寧二中，後續已刪除

週三，南寧軌道交通官網放出了3號線南延線工程的社會穩定風險徵詢意見公示，有明確的線路方案，郭嘉發改委還委派了專家到南寧指導工作。

有別於往年的“狼來了”，這次3號線南延線不僅大致公佈了站點的位置，而且更加符合實際需求。

因此有網友稱，這個版本一路過審、直奔開建的可能性比以往都大。

▲3號線南延線示意圖（鑑盤俠製圖，僅供參考）

客觀來說，上述地鐵規劃和名校佈局，確實是成本較低的拯救五象南的方案，同時也是民心所向。

如果地鐵和名校都來了，五象南的未來將如何發展？

待售的樓盤能否盤活？

它還能重現往日的輝煌嗎？

五象南非救不可，可怎麼救呢？

五象南能否靠名校和地鐵翻紅？

小馬哥的看法是比較樂觀的。

五象南還能翻紅嗎？

緊挨五象湖和三中板塊，與五象湖主湖的距離不足3公里，到總部基地的距離大約5公里，一腳油門到五象核心的說法並不誇張。

▲五象南區位半徑圈

首先，五象南是五象湖的第一外沿，地段和便捷的交通，決定了它的價值。

隨著永珍匯的開業，加上寶能、合景、軌道的商業mall，以及萬科星都薈、建工城、榮和五象學府、綠地朗峰的商業規劃，未來五象南並不缺商業。

▲五象南與永珍匯之間通達方便，沒有紅綠燈（僅供參考）

如果名校和地鐵能落地，隨著人口不斷進駐，五象南的價值會慢慢起來，逐漸匹配上當年的高房價。

但是，地鐵和名校不再是“神藥”，即便真的能兌現，週期也是漫長的。

如果你是業主，不要太悲觀，五象南已經走過了最難的時候。

如果你是購房者，請理性客觀地看待它的價值，不管是新房還是二手，當下確實也有不錯的上車機會。

當價值和價格日益趨近，說明泡沫在減少，這對於板塊來說是件好事。

其次，它享受五象繁華的商業配套。

文

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小馬哥

編-寧採塵

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