長租公寓下半場調查：一半是火焰 一半是海水

近日，蛋殼公寓、自如寓接連被傳出赴美IPO的訊息，且兩家公司均否定了上市傳聞。無風不起浪，為何長租公寓品牌在市場降溫後尋求上市呢？

眾所周知，2018年部分長租公寓被傳出甲醛房，甚至一些企業以爆雷、破產的方式退出。行業早已從野蠻式發展階段，進入下半場。一些頭部企業要想穩固行業地位，並繼續擴張，就需要透過繼續融資謀求更好的發展。

那麼，如今長租公寓市場到底是什麼行情？為何長租公寓受到部分青年群體的喜愛？行業又存在哪裡問題呢？市場有需求，但價格較高

近兩三年，長租公寓品牌紛紛湧現在全國主要的一二線城市，包括房產中介鏈家旗下的自如寓、紫梧桐資產管理有限公司投資的高階白領公寓品牌——蛋殼公寓、以及許多中小品牌公寓等，就連地產商巨頭萬科、龍湖也分別推出了泊寓、紅璞。長租公寓集結了房產中介、房地產企業、資本市場，以及個人投資者，四方力量齊聚會師。

長租公寓賽道引來眾多玩家進入，是因為他們都看到了行業有著較大的市場需求。

前幾年，大多數城市租房群體主要透過線下房產中介，或者線上58同城、趕集網、搜房網等渠道租房，可真正開始租房時卻會遇到照片與實物不一樣、看中的房子已經被租出去了的情況，甚至有二房東亂收費的現象。種種被坑的經歷讓越來越多的租房族成為弱勢群體，於是大家漸漸轉變觀念，希望找品牌直租的房子，這樣不容易出現貨不對板的情況，房屋的安全性也更有保障。

隨著生活水平的提高，人們的居住需求也發生了很大變化，更加註重高品質的使用者體驗，以及個人隱私不受侵犯。雖然買不起房子，但也不願意合租或者群租。而且城市外來打工族流動性較大，哪怕是合租房也難以找到合適的夥伴，所以不少人選擇長租公寓直租。

另外，隨著單身潮的來臨，長租公寓因為基礎設施齊全，有統一管理，品質較高，而受到單身群體的青睞。加上政府打擊群租房，刺激了一部分長租公寓的需求。

就長租公寓的發展現狀，筆者走訪了位於北京市朝陽區秀水街3號院1號樓建國門和平自如寓。該店工作人員小王表示，房源面積在16-21平米之間，均為一居室，月租6099-6899元之間，價格通常是樓層越高、面積越大就越貴，低樓層、小面積就會便宜一些，另加收10%的服務費。合同週期1-12個月都可以，如果簽約週期為1-3個月，月租金會上浮20%；4-6個月上浮10%，7-11個月上浮5%，一次簽約12個月不上浮，且最終的租金是上浮後再加收10%的服務費。也就是說實際月租金在6700-9000元/月之間。

在負一層是公共活動區域，租戶可以在這裡休息、聊天、工作等，另外還有健身房，每節課150元。在看房的過程中，休息區只有兩個女租客，拿著電腦在那裡辦公，可見真正使用的公共區域的租客不多。

小王介紹，這裡的租戶主要是附近上班的年輕人，入住率有70-80%。使用者一旦和自如寓簽約後，不能換房，同類型的也不可以，如果換房要收半個月的租金。

看完房後，筆者問了一些居住在這裡的租戶，有的表示服務還不錯，已經住習慣了；有人表示剛來北京工作不久，主要是看中這裡離工作的地方近，就租住在了這裡，等熟悉北京的環境後，可能下次會找別的地方居住；還有人表示雖然環境還可以，但是價格較高，而且公共區域設施一般，自己也很少用，感覺不是很值。

隨後，筆者來到位於東城區天壇東里乙48號萬科泊寓天壇店，工作人員表示，該店分為三種戶型，一是25平米的一居室，月租均價在5400元左右；二是30平米兩居室，月租4500元，窗戶在樓道，因為採光差，所以價格較低；三是25平米的LOFT，月租5400-6100元之間。目前，只有一居室的房源，其他兩種戶型都已租滿。泊寓是6個月起租，押一付一，如果一次性付款，能夠享受租金95折，不另收服務費，收取商水商電費用。

在基礎設施方面，租戶透過刷人臉識別智慧控制系統後，才能進入公寓，安全性較高。一樓有公共的辦公空間和廚房，以及WiFi網路等，租戶可以免費使用。

透過調查發現，無論是泊寓、自如寓等主流品牌的長租公寓，還是其他品牌都位於較繁華的地段，以工作在附近的年輕群體為主，他們願意支付較高的租金。

不過，有業內人士表示，長租公寓前兩年相比住小區房有一定的優勢，現在的價格上漲了。他們前期透過低價吸引使用者入住，然後遞次漲價再獲得利潤。長租公寓主要是搶走了一室一廳的市場，因為一室一廳其實是租金最貴的，許多租戶又不願意找人合租，而選擇長租公寓。以目前來看，長租公寓非常繁華的地段，且位於地鐵口附近，入住率能達到80%，地段差一點入住率會比較低。競爭激烈，靠資本推動

許多玩家看到長租公寓市場需求較大，於是紛紛進入。加上資本的助推，長租公寓一時成為風口。

由於長租公寓早期發展階段，主要靠廣告營銷而被使用者所知道，再透過低價吸引租戶成為其租客，行業競爭非常激烈。而且前期長租公寓玩家為了搶佔房源，不惜高價承包房源，然後再做公寓改造，也需要投入不小的資金，無形之中提升了運營成本。

長租公寓行業自2018年起便頻繁出現資金鍊斷裂，許多中小品牌接連倒閉。同時也誕生了蛋殼、自如等頭部品牌。隨著萬科、龍湖等地產商的佈局，行業競爭非常激烈。

對此，一位長租公寓從業者表示：“前兩年，國內許多長租公寓品牌，透過低價和租戶簽約，然後把租約拿去做抵押，拿到更多的現金。這類似於一種發債券的行式，相當於把未來的現金流提前透支，非常不可控，容易出現爆雷。然而，許多長租公寓玩家前期都會保持一種樂觀的心態，以為自己能夠成為幸運兒，可結果是大多數企業都會以失敗而告終。”

也有一些精明的長租公寓品牌會把房東拉來合夥一起做，房屋改造費用由房東出，公寓方來運營，雙方合作按照約定好的營收比例分成。因為在實際的運營過程中，還面臨著催租、續租、租戶投訴等問題，這些都需要長租公寓運營方去處理。

如今，長租公寓市場普遍的玩法是，透過遞次提高租金，或者以“服務費”、“管理費”等形式間接提升租金。例如，蛋殼公寓、自如寓都會收取服務費。

在調查中，蛋殼公寓的工作人員表示，他們主要的房源分佈在小區，是民水民電，相對商住公寓更便宜。合同按統一規定一年一簽，押金為一個月，另收10%的綜合服務費。付款方式分為三種：一是押一付一，另收9%的服務費和1%的管理費；二是付款半年可以享受服務費打8折；三是一次性付一年房租，9%的服務費打一折。1%的管理費無論哪種付款方式，都需要繳納。

許多租戶表示：“服務費是他們所難以接受的，明擺著就是變相漲價。”

此外，長租公寓負面訊息不斷，甲醛房、衛生問題、安全隱私問題等，也給行業潑了一盆冷水。

站在行業角度，長租公寓本身也是二房東，只是多了一個品牌名而已，如果問題頻出，也會挫傷租房群體的積極性。

2018年8月，萬科在深圳龍華開啟城中村改造計劃，一時鬧得沸沸揚揚，許多附近的租戶表示城中村一室一廳每月租金價格之前是1000元左右，而萬科宣佈加入城中村改造計劃後，同樣的房子房租漲到1500元/月。另有傳言稱：“自如寓和蛋殼公寓為了搶佔房源，相互競價，拉高了房租。”

2019年7月，有媒體報道稱：萬科長租公寓推“萬村計劃”，主動違約賠償城中村房東損失。標誌著萬科在深圳龍華的城中村改造計劃被擱置。

整體來看，長租公寓中小品牌面臨生存艱難，行業迎來倒閉潮。而自如寓、蛋殼公寓、萬科泊寓等頭部玩家也因為相互競爭，整體帶動了房租上漲，讓租戶苦不堪言。而他們自身也面臨著盈利問題，所以透過不斷漲價、鎖定願意支付高租金的租戶，維持企業正常運轉。行業進入下班場，精耕細作才能取勝

據艾媒資訊釋出的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示，預計到2020年、2025年，我國房屋租賃市場規模將分別達到1。6萬億元、2。9萬億元。目前，90後的租客佔比高達75%，大多數年輕人不得不選擇租房。

對於一二城市外來年輕人來說，公寓的舒適程度，網際網路的便捷程度，生活服務的豐富程度成為他們選擇長租公寓的主要因素。特別是隨著自由職業者數量日益增長，越來越多的人選擇在“免費”公共空間辦公，長租公寓市場潛力大。

2018年以來，長租公寓不斷爆雷，行業進入正式下半場。未來具有規模優勢的、品牌優勢、知名度高、口碑好的企業會存活，甚至是越做越大。但也充滿不確定性，特別是房地產商自持物業的情況越來越多，它們自己做長租公寓也成為一種趨勢。

隨著人們生活水平的提高，租戶對居住的品質要求也會越來越高。長租公寓品牌只有精耕細作，不斷地提高運營水平、提供更好的服務、提升入住率，才能立於不敗之地。

雖然長租公寓品牌透過上市後能夠融資，但是還是要回歸到為租客提供優質的服務本身。

得使用者者得天下。