“爛尾樓”是如何形成的？到底誰在擺爛？

為什麼會有“爛尾樓”

最近“停貸斷供”事上熱搜多數人對此表示憤怒和同情，那麼在憤怒和同情之餘

我們是否可以去深入覆盤問題的演變，探討我們解決和躲避爛尾樓的可能性。

有不少人把矛頭對準了“停貸斷供”買房者，認為過於衝動且缺少法理性。則顯然偏離了矛盾的中心——爛尾樓。爛尾這件事情並不是突然有的，實際已經發生了一段時間，只是在一個時間點從量變到質變集中爆發，斷供更多是買房者的無奈選擇。

雖然都是爛尾樓但是情況卻各有不同，主要分為三種情況。

第一種：房源已基本售罄，預售資金基本已被房企挪走。這種樓盤，交房的難度較大往往伴隨著重複質押債權複雜。

第二種：在房企遇困之後才首次開盤，預售資金基本上都已被相關部門強力監管。

這種樓盤雖然也令業主擔心，但問題不是太大。

第三種：尚有一定規模的未售房源，此前的預售資金基本已被房企挪走。這種尚有一定銷售價值如果在地方強力協調之下，還是能夠解決問題的。

於是有專家認為“萬惡之源”就是預售制建議取消。

在預售制這種商業模式下，一旦下游銷售下滑，原本擴張的遊戲就會變得不可持續，原本建設的資金變成了手裡的土儲及其他支出，不同專案之間的調劑也變得非常困難。

那麼現房銷售如何呢？2018年，中山市國土局網站顯示，在10餘起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓後實行商品房現售”為前提條件。類似土拍新規在不少城市都有實行過。

2020年，海南宣佈對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度，成為國內首個全面實施現房銷售的省份。

中山在實行現房銷售不到一年之後又悄悄恢復了預售，海南樓市則陷入了漫長的調整期開發商參與數量和拿地面積都大大減少。

至少目前來看現房銷售會帶來四個方面的負面影響：

第一、 現房銷售會增加房企資金成本，在現如今融資困難流動性非常差的時候無疑是雪上加霜。

第二、 會打亂市場正常供應節奏，導致房價劇烈波動。

第三、 買房者會增加選擇成本和機會成本，最終買價升高。

第四、 房企拿地消極地方債承壓，暴雷風險增加。

照這麼說我們就不可能有現房銷售了？當然也不是。如果政策強推，市場機會少，那麼這個市場就很難健康發展。

我們認為要實行現房銷售首先要提高行業准入門檻，不能搞網貸的湊一湊都能做房地產。

其次建設資金要全流程監管

，

買房人要有知情權和監管權。更重要的一點是要幫現在的困難房企渡過難關，如果都已經陷入流動性危機和債務危機，無論如何也是搞不好的。

社長覺得與其完全推翻預售制度不如向先進管理經驗學習。

日本、韓國預付款比例從 10%到 30%不等，歐美主要經濟體由交易雙方協商。日本實行“預售房定金保全措施”房企須為預付款申請保險。

新加坡、馬來西亞是首付款付給開發商，貸款則存入貸款銀行與開發商共管賬戶，根據工程進度轉給開發商用作工程建設。中國這種預售 ＋100% 支付房款的模式，在早期幫助並迅速發展了房地產市場，增強了市場抗風險能力。

但是如今我們房地產市場的主要矛盾已經不再是供不應求的增量市場，而轉變成了供過於求的存量市場。在如今經濟下行風險增大，疊加存量市場投機風險，房地產不出事反倒是奇怪。所以是到了要調整發展模式的時候了，再也不能忍受粗放式發展帶來的種種問題了。

如何解決眼下的問題

實際上早在去年中央就三令五申要“要保交樓，保民生”，為啥今年還是有這麼多爛尾樓。這就要從房企監管賬戶說起，網傳的很多業主停貸理由有一條就是銀行沒有盡職管理好監管賬戶幫助房企挪用資金。

但實際上各地監管賬戶政策各不相同。

中國尚未確立全國性的統一監管框架。有政府監管模式（北京、廣州、青島），商業銀行監管模式（上海、南京），聯合監管模式（重慶、濟南）。

北京的監管賬戶相對做的就比較好，買房人可以在官方提供的賬號上，查詢到資金剩餘情況和使用情況。

如果是商業銀行監管模式，那麼房企在所在商業銀行借取開發貸，有些銀行為了資金業績壓力就會選擇鋌而走險。當然有些則是房企聯合施工方和建築商虛報材料和進度，騙取監管資金。總之銀行與房企天然具備利益關係，在規避利益風險上怎麼嚴格都不過分。

期房和房貸都是現代社會信用制度的產物，如果不能錢貨兩清那就變成了單方面佔優的賭博。

為什麼有些房企就敢擺爛“爛尾”？就是充分利用了制度的空子，近期社長也聽到一些訊息有些大房企的專案公司，沒錢了直接躺平法院審判不到場執行沒資金。就算是賬上有錢了，優先受償的未必就是專案的繼續建設資金，而是各類保障條款下的融資與貸款。

在中國家庭資產配置中，79%由房地產構成。房地產的健康發展對我們每一個人都至關重要。處於弱勢的買房人更需要找到一個安全、理性且可行的解決方案。

認為“停貸潮”危及房地產市場健康發展大可不必，“停貸潮”是房企騷操作結下來的惡果，雖然會導致資金風險但也是時候正視問題拿出與時俱進的框架性解決方案了。房企的融資困難評級一路下調的難恐怕有相當一部分是因為拿錯了地沒建好專案，如果反果為因只會更被消費者唾棄。

沒人希望買到爛尾樓

7月14日午間，中國農業銀行、中國建設銀行、興業銀行等多家銀行釋出公告，迴應停貸事件影響，緊急喊話“風險可控”。

建設銀行稱，當前部分地區停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及本行規模較小，總體風險可控。中國農業銀行和興業銀行還披露了資料。

截至2022年6月末，中國農業銀行個人住房貸款餘額5。34萬億元。其中，一手樓按揭貸款餘額3。97萬億元，已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款餘額6。6億元，佔全行按揭貸款餘額的0。012%，佔一手樓按揭貸款餘額的0。017%。

興業銀行涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款餘額16億元（其中不良貸款餘額0。75億元），已出現停止還款的按揭金額3。84億元，主要集中在河南地區。不過，興業銀行稱，公司已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規模較小，不會對公司經營構成重大影響。

銀行們說的或許沒錯，但是已經存在的爛尾樓能否拿出一個可行的解決方案。

更何況樓市是一個預期先行的市場，經濟本身已經面臨下行壓力，如果爛尾樓再不定時暴雷，那麼已經出現債務問題和經營風險的房企名下專案都會被人質疑，市場信心重塑將會是一個漫長的過程，在這個過程中必然會有不少房企被迫破產。

這不是我們想看到的，所幸已經看到一些地方監管正在追責，比如西安指出“擅自撥付監管資金的，應當負責追回”，中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監督管理委員會滄州監管分局共同擬定。設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

對於最近需要買房的朋友，在眼下規避爛尾樓上我們也有一些建議。

一是，五證齊全，包括《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建築用地規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》，分別對應從土地使用到房屋銷售的資格。

二是，關注專案規模。如上萬套房源的超級大盤，謹慎選擇，因為超級大盤積壓庫存多、開發週期長，財務成本高，更容易出問題。

三是，建議購房者從多種渠道打聽該專案，是否存在民間高利資金借貸等情況。

最後，如果專案資金沒有得到明顯緩解，曾出現在銷售宣傳中的配套都會縮水或取消，選擇商業配套成熟區域的樓盤風險更小。

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