取消預售制，究竟難在哪？

預售製成萬惡之源，是作業沒抄全的後果。

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

因為“停貸”風波的發酵，預售製成了萬惡之源，被拉出來死死鞭打。大家紛紛呼籲取消預售制，包括姚洋、任澤平、馬光遠等在內的經濟學家也贊同：

是該取消商品房預售制了。

理由是：用你的錢，建你的房子，還爛尾了，實在是太不公平，理應取消。今後誰有錢誰建房，沒錢的開發商休想把包袱甩給老百姓。

聽起來確實是大快人心。那麼，現階段真的能取消預售制嗎？恐怕事情沒有這麼簡單。

01. 預售制：一次沒抄全的“作業”

截至目前，國內商品房預售的比例已經超過80%。

相當於10個人買房，基本上有8—9個人買的都是期房，一旦期房“爛尾”，買房人大機率中招。

為何會是如此高比例的期房？從歷史來說，我們的預售制最初是抄了中國香港“賣樓花”制度的作業，1994年，內地頒佈了《城市商品房預售管理辦法》，後來又調整了幾次進行完善。

當初引入，是因為我們正處在從計劃經濟福利分房到市場經濟商品房的轉折期，需要大量的商品房，但當時的房企一來缺資金，二來開發週期長，

採用預售制好比是給當時的房地產市場裝了一臺馬達。

“如果在過去的20多年中沒有預售制度，那麼商品房供不應求的矛盾，幾乎是不可想象的。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示。

1999—2021年，房屋新開工面積從2。2億平方米增至19。9億平方米，累計上漲8。2倍，年複合增速10。6%。

房企用預售款撬動下一個專案的同時，地方政府也因此加快了土地出讓，基建迅速上馬，中國僅僅用幾十年時間就完成發達國家幾百年的城鎮化程序，與預售制有分不開的關係。

預售制確實有正面效應，但咱們的預售制在抄“作業”時並未抄全，還留有一些自己發揮的部分，這恰恰為後來的“爛尾”問題埋下了雷。

以英、美、日本、新加坡、中國香港、中國臺灣作為對比，在這些國家或地區買房，首付比例在10%—20%之間，剩餘的尾款部分，要麼是按照工程進度分期支付，要麼是交房時才付餘款，按揭貸款也是在交房時才發放。

而在國內，首付款最少三成，不乏部分買房者全款支付。關鍵在於，交完首付款之後的3個月到1年內，買房者就需要辦理銀行貸款。

發達國家普遍採取的做法是，如果房企因故延遲了工程進度，購房者可以跟房企協商，推遲付款，並且還可以要求房企給予一定的補償措施。如果遇到房企無法在合同期內交房，購房者可以要求退款或賠償。

而國內的“房奴”，從一開始就成為了最弱勢的群體，

房產證還沒到手，就已經對房子的債務承擔起無限責任。

而開發商這邊，建房子的同時，可能已經拿到了全部房款，忙著拿下一塊地，開啟高週轉模式。

最令人糟心的就是，交房遙遙無期，貸款還得按時還。近期鬧得沸沸揚揚的“停貸潮”就是這麼回事，300+樓盤業主眼看著住新房無望，心態炸裂，集體宣告停貸，給房企施加壓力。

“樓盤爛尾，還要交房貸嗎？”這個問題，小巴專門諮詢了房產律師劉甫，給不幸踩雷的各位提個醒

劉甫律師介紹：很多購房人不瞭解，根據相關法律規定，如果開發商樓盤爛尾，購房人可以要求解除購房合同和貸款擔保合同，尚未償還的銀行貸款由開發商來承擔。所以，遇爛尾情況，應當第一時間提起訴訟解決貸款問題。當然，在法院作出生效判決之前，購房人還應當繼續歸還貸款，避免徵信汙點。

*法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

02.被監管的預售資金去哪了？

咱們的“作業”沒抄全，還體現在對房企的資金監管這塊。

中國香港的“賣樓花”制度，在預售之前，就對開發商設定了一個個“緊箍咒”。

比如，資金投入方面，要求資本金投入達到總投30%以上才能銷售；開發進度方面，要求距離商品房交付12個月內才能銷售；交房保障方面，樓盤銷售時，房企需要提供完成建築工程的資金擔保或財力證明，一般都是由銀行來提供證明並承擔相應責任。

同時，在預售資金監管方面，2003年，中國香港立法會修改了“預售單位同意方案”，要求每一筆費用的支取都需要“業主代表等受認可人士”、律師、貸款銀行、擔保方的同意方可使用，律師要定期提供樓款保管人賬戶的收支情況，接受社會監督。

不管是前期還是建設期間，“賣樓花”制度十分嚴苛，既保障了房企的現金流，也讓預售資金接受外界監督。

相比之下，國內這方面存在抽調預售款監管賬戶資金的情況，甚至已成為行業“潛規則”。

任澤平團隊的預售制研究報告介紹，比如工程總承包方，以工程建設名義，獲得監管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉給房企，而撥付的工程款，遠超工程進度所需。透過這些方式套取的資金，在房企各地專案間流動，變相加槓桿，這樣做提供了資金流動性，房企抽調資金統籌拿地、還款和樓盤建設，形成一種資金迴圈高週轉模式，但一定程度上把風險甩給了購房者。

樓盤爛尾停工

並且，國內房企要上交到指定賬戶內的預售資金本，本就佔比不高。

這方面國內沒有統一的預售資金監管規定，各地實行“一城一策”。南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華告訴小巴，以南京為例，被監管的預售資金占房屋總價的24%—25%。以一套總價1000萬元的房子為例，被監管的預售資金約為240萬元。

吳翔華說到，明面上轉至施工單位賬戶的預售資金，實際上會透過某種方式回到房企的賬戶上。這背後存在暗箱操作，假如施工單位不這麼做，很可能無法中標，包括裝置供應商、材料供應商都是類似情況。直到專案建設完成，房屋銷售完畢，房企才會跟施工單位結算工程款。

“這時候房企相當於是‘裸奔’，只有少量資金被監管，可想而知風險有多大。”吳翔華指出。

這也變相說明國內房企的資金鍊條繃得有多緊，一個鍋蓋要蓋兩口鍋，中間出現一點小差錯，問題分分鐘就暴露了。

03.該不該取消預售制？

這一次的“停貸潮”，將預售制的風險暴露無遺。

預售製成了萬惡之源，被呼籲“該取消”。關於“該不該取消預售制”，經濟學家、業內專家們站成兩隊。

北京師範大學房地產研究中心教授、主任董藩因為一番“堅決不能取消預售制”的言論，引來網友一片罵聲。

他的說法是：如果取消預售，開發商生產製造的能力會至少下降2/3，長期看價格會成什麼樣？同時，

老百姓買期房，其實是享受了房價上漲帶來的財富增值。

在前些天的2022博鰲房地產論壇，華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康也指出，預售改為現售，看起來好像是在防範風險，但它可能會出現另外一種風險，就是供給遲遲跟不上需求。

不過，包括姚洋、任澤平、馬光遠等在內的多位經濟學家都站隊“必須取消預售制”。

任澤平指出：1998年“房改”時，預售制是權宜之計，現在全國套戶比超過1，從大開發進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了。現房銷售所見即所得的過硬的產品質量和誠信，才是對購房民眾的最根本最實質的保障。

丁建剛告訴小巴，預售制是一個荒唐的制度，在現實領域中，幾乎找不到任何一個其他商品需要提前兩年甚至三年支付全款，或承擔按揭貸款的利息，卻在兩三年之後才能拿到商品。

而商品房恰恰是一般中國人家庭中最大的一件商品和最大的資產。

北京大學國家發展研究院院長姚洋的觀點是“同意取消預售制”，但有兩個條件：

第一，認真對待房地產企業的融資需求，房地產企業需要有充足的流動資金，當預售資金沒有了，那流動資金只能從銀行來。

第二是時間，取消預售制不應該一蹴而就，可能需要三年甚至更長的時間，銀行和房地產企業要配合起來才能做到。

小巴發現，

贊同派往往都附帶一句“取消的時機未到”。

就如網友的犀利評論——目前房地產就像ICU的病人，預售制就像病人口中的氧氣管，此時取消預售制，無異於直接拔管。

04.那些更大的危機

在小巴對多位房地產專家的採訪中，他們均表示，

實際上預售制只是目前房地產困局中很小的一環，更大的危機在冰山之下。

比如，預售制的一端是風險接盤俠——購房人，另一端除了開發商，還牽扯到地方政府的土地財政。

取消預售制並不是沒有試驗過，早在五六年前，蘇州、南京、杭州等城市曾試點現房銷售，最終行不通。因為“房企不幹了”，實施現房銷售，極大削弱了房企拿地的意願度。

德科地產頻道總編輯劉德科分析，乍聽起來，似乎房企是實施現房銷售的最大阻力；但其實不然，地賣不掉，地方政府的財政收入將承受巨大壓力。房地產是個樞紐型行業，牽一髮而動全身，在土地財政沒有找到替代方案之前，現房銷售很難有效推進。

說到底，就是一個“錢”字。2020 年地方財政決算報告顯示，

土地出讓收入規模近 8.4 萬億元，對地方本級政府性基金收入貢獻高達 93%。

即便這兩年土地出讓收入有所下降，這一數值依然保持在九成。

地方政府愁錢，房企也愁錢，一邊愁拿地成本太高，一邊愁融資成本高。

吳翔華透露，他曾詢問過國企、央企開發商的融資成本，約為4%—5%，民企更高，中小民企甚至要翻一倍。

民企融資難，融資成本高，出路就是拼命做大規模，一旦進入全國50強、100強時，融資就會變得容易得多，能從銀行獲得貸款，也能透過在海外發行債券、基金等獲得融資。

“拼命高週轉，用三個鍋蓋去蓋五六個鍋，才能用賺得的利潤維持公司的開支。”吳翔華說到，房企作為生意人，採取現房銷售也可以，只要能達到一定的利潤率。

他指出，因為調控政策對新房實行限價，這導致房企的利潤如製造業，僅有5%。我們可以這樣假設，房企從拿地到預售的半年時間，賺5%利潤，三年週轉六次，簡單計算為30%利潤。改為現房銷售後，從拿地到銷售需要近3年時間，一次性從一個樓盤賺取30%的利潤，才能保持與當前一樣的利潤率。

這完全是天方夜譚。吳翔華告訴小巴，他曾諮詢過南京地區幾家現房銷售的房企，有房企告知：在現房銷售的樓盤專案上，房企在成本方面少則增加15%，多則增加30%。

結論顯而易見，

地方政府要保證一以貫之的高昂土地財政收入，開發商有積極性拿地並能獲取較為不錯的利潤，買房者還能享受政策下的新房調控價，這三者猶如一個“不可能三角”，無法達到平衡。

眼下就是一個危機下的十字路口，該往哪兒走，不是從預售制改現房銷售這個操作這麼簡單。問題是一環扣一環的，解決方案則應當是全域性性的。

參考資料：

1。《預售制研究報告：中國現狀、國際經驗與啟示》，任澤平，澤平宏觀

2。《停工不等於爛尾，“紓困基金”已現積極訊號——停工/停貸事件全面解讀》，浙商證券

3。《土地財政低迷，對穩增長影響有多大？》，國金證券

4。《不要把現房銷售這副良藥逼成“毒藥”》，劉德科，德科地產頻道

5。《董藩：堅決不能取消預售制》，2022網易經濟學家年會夏季論壇

本篇作者 |

李夢清

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當值編輯 |

楊帥

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| 主編 |

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