2022年房地產估值法研究報告

第一章 房地產估值法概況

房地產估值是一種在計算房地產價值的時候，通過歷史和市場資訊，結合宏觀因素和微觀因素，綜合法律和人為因素，考慮功能和地域，觀測成本和收益，最終對房地產的價值做一個綜合性的價值評估。

房地產業是指以土地和建築物為經營物件，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。而本文中的房地產多指房地產權，是一種對土地和建築的代稱。

由於房地產行業的經營需要大量進行房地產的交易，因此合理的房地產估值在房地產行業不可或缺。主要需要用到估值的方面有：

（1） 國有土地使用權的出讓；

（2） 房地產的開發與再開發：徵用土地，拆遷安置，委託規劃設計，對舊城區的開發與再開發；

（3） 房地產經營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經濟活動。

根據從不同方面的考慮，房地產估值延伸出了不同方法的估值方法和工具。其中使用較為廣泛的估值方法有市場法，成本法，收益法，假設開發法，長期趨勢法，NAV估值法等估值方法。

第二章 模型和使用說明

房地產主要是指土地，建築物及其附著物，依託於實物的相關權益，因此又稱為不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性，難以分割。

2。1 房地產估值步驟

房地產的估價步驟可以分為以下6個步驟：

（1）獲取估價業務：接受估價業務可以分為主動接受和被動接受。接受的業務可能來源於產權所有人，土地所有權人，債權人，投資人等。被動接受主要是透過接受客戶的任務去進行定價，主動接受是在同行競爭較為激烈的時候主動尋找市場需求為其提供服務。

（2）受理估價業務：在受理估價業務後，需要對估值物件的基本資訊有一個初步的瞭解。其中包括估值物件，估值目的，估值時間，估值地點，估價需求和價值型別等基本要素。

（3）估值物件調查：透過擬定調查方案，調查估值物件，確定估值物件的周邊環境，建築面積，結構，用途，裝修，交通，社群等詳細資料和資訊，以便接下來在開展估值工作的需要。

（4）選定估值方法：根據不同的條件選取合適的估值方法。在有條件選用市場法的情況下儘量選用市場法。對於主要以獲取收益為目的的房地產，應該考慮收益法。具有開發和投資價值的房地產，應該考慮假設開發法作為其中的一種估值方法。在市場，收益，假設開發法難以估值的情況下，可以選擇成本法進行估值。

（5）評估估值結果：檢查評估過程中是否已經考慮了全部的因素，評估的結果需要與真實情況對照，如果有較大出入的需要檢查估值模型的引數是否有設定不當的情況，以及是否有其他因素沒有在估值模型中考慮到。

（6）評估結果總結：將評估結果進行總結，撰寫相關的評估報告，以及對風險和其它要素進行指出。

2。2 估值方法

常用的房地產估值法有市場法，成本法，收益法，假設開發法，和長期趨勢法等方法。

市場法

市場法通常適用於房地產成交數量較多，且同種型別的房地產交易數量也較多的地方。如果市場相對不成熟或者交易量較小的地方該方法則不適用。

市場法的估值同樣可以運用在其它估值法引數的測算上。如收益法的收益，成本法的成本，空置率，報酬率，資本化率等引數在滿足條件的情況下都可以使用市場法進行評估。

該方法的步驟如下：

（1）調查市場，選取參照物

通常需要確定參照物的交易價格，交易時間，以及交易地域和數量。且參照物件需要是同類的或者相同的資產，且用途也需要可比。當參照物件與估值物件條件差距較大時，需要選取多個參照物進行參考定價。在蒐集參照物的時候，可以透過以下幾種方法進行蒐集：

圖表 1 參照物的蒐集途徑

資料來源：資產資訊網 千際投行 張傑（2013）

（2）因素比較，調整差異

將估值物件與參照物各因素進行逐一對照，比如交易時間差距，交易地域差距，交易形式等。

圖表 2 估值物件的差異調整

對於不同因素會採取不同的修正方式：

對於含有非房地產的交易，需要將非房地產部分扣除，變為純粹的房地產價格：

房地產價格=含有非房地產的價格-非房地產的價值

對於含有債權或債務的房子，需要對債權和債務進行修正：

房地產價格=帶有債權和債務的房地產-債權+債務

如果將其轉化為通用公式可以變為下列的兩種方法。利用參照物房地產的交易價格，以評估物件的某一或若干基本特徵與參照物的同一及若干基本特徵直接進行比較，得到兩者的基本特徵修正係數或基本特徵差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估物件價值的一類方法。其公式可以表示為：

成本法

成本法是以房屋的重新開發成本為參考對當前房地產進行定價的一種方式。成本法也稱重置成本法，是指在資產評估時按被評估資產的現時重置成本扣除其各項損耗來確定被評估資產價值的方法。可以透過其重置成本減去其貶值和損耗進行評估。

成本法的適用物件通常有新開發的房地產，計劃開發的房地產，很少交易又沒有收益的房地產，房地產保險，獨立開發的整體房，新的房地產，不適用於較老的房屋。

在進行成本計算的時候要關注其客觀成本，也就是行業的平均建築成本。如果某個開發商在開發的時候使用了遠超於行業平均成本的時候，需要觀察其使用成本是否有效。

成本法在房地產行業通常可以表示為：

房地產價值=房地產重新購建價值-房地產折舊

值得注意的是，此處的價值是建立在房地產成本價格公允的情況下。然而在實際中，需要考慮市場供需的情況，如果需求大於供給，那麼需要將房地產價值上調。如果供給大於需求，則需要適當下調房地產價格。

收益法

收益法是一種透過衡量房地產未來收益並將其折現的一種對房地產價值的衡量方法。收益現值法又分為收益還原法、收益資本金化法，能夠較好地衡量房地產的收益和風險。

其中Ri表示無形資產第i期的收益，Y為折現率

不同估值物件的淨收益率不同，出租房地產的淨收益為租金減去出租者所負擔的費用。自營的房地產則要考慮生產收益等內容。自用的或空置的房地產則可以透過比較市場上相似的房子收益來進行估計。混合收益則需要將不同的收益分類處理後進行加總。

圖表 3 淨收益的分類

在淨收益的計算中，由於收益會受到各種方面的影響，因此通常要估算過去3-5年的平均收益，然後預測未來3-5年的收益並取平均值。

假設開發法

假設開發法是一種透過假設條件滿足的情況下對具體房地產進行估值的一種方式。適合的估值物件有待開發的土地，在建工程，可改造的舊房等。比如政府已經規劃好了某地的開發方式，在拆遷舊房子的時候就不能只考慮其建造成本，還需要考慮其在開發過後的價值來進行交易。

假設開發法的使用條件對社會環境要求較高。通常要滿足以下三個環境條件：

圖表 4 假設開發法的環境要求

運用該方法主要需要經歷6個步驟：

圖表 5 假設開發法使用流程

調查過程中，有3方面的類別資訊需要尤其注意：

圖表 6 調查的注意事項

結合成本法，可以得到假設開發法的估值公式為：

待開發房地產價值=開發完成後價值-（待開發房地產稅費+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤）

其中，裡面的各項費用可以使用現金流折現的方法進行估計。

長期趨勢法

長期趨勢法是一種透過時間序列分析和迴歸分析對房地產未來價值進行估值的方法。該方法主要適用於時間週期較長，且沒有明顯的季節性波動，可以因此做出較為準確判斷的房地產。該方法主要分為4個步驟：

圖表 7 長期趨勢法的估值步驟

在使用長期趨勢法時，可以使用擬合法，平均增減量法或者移動平均法等方法。

擬合法

數學上的擬合法主要採用最小二乘法去進行曲線的擬合。其中係數的計算可以使用矩陣的方法去計算：

其中X是自變數矩陣，Y是對應的價格矩陣

移動平均法

移動平均法（Moving Average）是一種根據過去的資料預測未來的時間序列方法。其數學表示可以為：

根據資料的大小可以選擇6-12個月或者2-5個月的資料進行回測，得出一個較好的引數。同時進行未來一段時間的預測。

第三章 估值法使用場景（優缺點）和收益與風險識別

3。1 估值法使用場景

上面提到的估值法各有優勢。在估值法的選擇中，應該多考慮估值物件在條件中的滿足程度。包括地理條件，交易活躍度，房子本身的質量和周邊環境，交易目的，使用年限以及市場情況。不同的條件往往有著不同的適用估值法，因此估值法因房而異。在市場較為活躍的情況下，市場法能夠提供考慮了市場供需關係的估值價格，當房屋的主要用途是為了獲取收益的時候，收益法就更適合用來對房地產進行估值。

3。2 房地產估值法的侷限

在現實中，房地產的市場價格通常都是交易出來的，也就是考慮了市場的需求與供給，或者對比中得到一個雙方都能夠接受的價格。然而在估值法中，為了求取一個較為公允的價格，通常會使用一些預測的方式去衡量房地產的未來價值。如假設開發，長期趨勢，假設開發法會需要預測未來的開發狀況對房地產價值所產生的影響，然而這些影響可能會超出預計，也可能會低估，因此預測並不一定準確。

除此之外，長期趨勢法也會使用像移動平均和擬合的方法去對收益進行預測，然而房地產的收益並不一定完全服從函式的分佈，而是一個跟隨需求不斷變化的噪聲圖。因此在收益的預測上也不一定會完全正確。

第四章 最佳化發展

當前房地產估值主要是基於某種特定的邏輯，結合某種固定的因素去給房地產進行定價，然而這種方法通常只能考慮特定幾個方面，估值並不全面。在計算機和數學的發展過程中，隨著人工智慧和神經網路的完善，神經網路也可以用在房地產估值中發揮了作用。同時許多使用神經網路對房地產估值的方法甚至被申請了專利，可以預見在外來，機器能夠為房地產估值提供一個不錯的參考。

近幾年中，房地產的發展放緩，甚至在某種意義上進入了衰退。由於出生人口的下降，房子的未來需求也變得不再顯而易見。因此房地產估值法的預測方式也需要進行相應的調整，去適應不斷變化的房地產市場。

Cover Photo by Towfiqu barbhuiya on Unsplash