房地產：都說長期向好，但眼前還有三個坎能邁過去嗎？

2021

年

6

月份突然急轉直下的房地產業，低迷持續至今，乃至到了生死存亡的時候。這個時候，很多專家還說，房地產長期向好，你看上半年成交六萬億，全年

10

萬億沒問題，以後每年都

10

萬億，大有可為，發達國家從來沒有缺少房地產業，別擔心。短期陣痛，只是行業洗牌，市場總是會恢復信心的。

當然，長期來看，什麼都沒有問題，人人都要住房子，就像吃飯一樣，這個行業是不可能消失的。但是如果我們不能發現這次危機的深層次問題，那房地產業未嘗不會持續低迷？

試想前幾次的房地產庫存危機，最終都透過國家的支援給化解了，特別是

2008

年，

2015

年，降槓桿把房地產推向了新的高潮。這一次呢？國家也鬆綁，二手房指導價鬆綁，一手房限購區鬆綁，首付款放鬆稽核，公積金提高貸款比例，土地限價轉讓，減少自持面積，特別是降低了利率，放鬆首付款比，這可是直接把金融資源放開了啊。要知道，每一次回暖，最核心的都是央媽，住建部、地方政府其實能做得有限。畢竟房地產的金融屬性是很強的。

現在最大的問題就在於，樓市到底有沒有回暖？很多人說，已經要觸底了，很多人說年底觸底，也有人說，不可預測。不可預測是為什麼呢？因為有幾個變數。

在回暖之前，樓市這幾個問題不解決，恐怕這場危機還會持續。

一、

房地產交樓問題

保交樓，是跟預售制度聯絡在一起的。預售，是國際通行的慣例，因為房地產是重資本行業，單靠房企融資，根本無法實現快速開發，業主參與進來提前付款，能夠降低融資成本，某種程度上也能夠降低房價。但是國際上基本上沒有出現過爛尾的問題，因為對預售資金具有強烈的監管，這筆錢涉及到千家萬戶一輩子的積蓄，各國政府都非常重視。中國的預售制度，其實也是有法可依的，按照規定，預售金必須納入監管賬戶，受到銀行的監管，房企必須達到某個節點才能從中提取資金。但是這個制度執行的並不到位，房地產高歌猛進之下，什麼話都好說，房企也千方百計挪用資金，大張旗鼓擴張，開始所謂的高週轉，高槓杆模式。行情好的時候還好，行情已出現問題，那麼問題就來了，就是爛尾。

爛尾是一個非常嚴重的社會問題，損害的是房地產最基本的信譽。如果一個房企的專案爛尾了，那麼這個房企基本就玩完了，相當於股市上一個企業爆出了醜聞，股價就會大跌。恆大一萬億的銷售額，因為爛尾，立刻銷售跌倒了

0

，可見交付的極端重要。房地產的信用基於按時交樓。

7

月以來，斷貸潮頻發，背後折射的就是爛尾樓業主的心酸。辛辛苦苦湊錢買了房，結果房子沒買到，還背了一身債，放誰身上，都是無法理解的。所以很多業主實在無法理解，就集體聯合開始斷貸，引起了國家相關部門的注意。

其實爛尾一直存在，之前業主也是死撐，畢竟還是希望房地產企業能夠堅持下來，把房子建好。但是，復工遙遙無期，業主堅持不下去，選擇了斷貸。斷貸其實是非常危險的舉動，因為中國居民房地產貸款規模達到了

38

萬億元，斷貸如果形成潮流，那麼就會對整個金融系統造成巨大的破壞。目前斷貸潮還是小的，全國也就

2800

多萬平米，但是影響力已經不小，對逐漸復甦的房地產業造成了巨大的傷害。直接的影響就是，居民不敢買民企的房子，只敢買國企，央企的房子，因為他們不會爛尾。但是市場上民企的盤子又是最大的，本來就是財務危機，如果再加上斷貸，房地產復甦就會愈加艱難。

二、

房企的債務危機問題

龍頭房企的債務問題嚴重，說到底是賣不出去房子，回不了款，預售資金沒辦法挪出來，資金鍊斷裂。

目前各地拍地還在進行，但是主導的都是那些房地產企業財務穩健的國企和少部分民企，比如濱江，萬科，華潤，招商，中海，綠城，保利，越秀，龍湖，中鐵建，中建，建發等，以及各地的城投集團，建築集團，但是他們拿地也很謹慎，畢竟銷售低迷，現金流緊張。

那些龍頭房企，比如萬科，碧桂園，恆大，融創，綠地，金地，世茂，佳兆業，龍光，陽光城，金科，富力，雅居樂，奧園……都沒有拿地，開發面積大減。

2022

年

1-5

月，全國房屋新開工面積為

5。2

億平方米，同比下降

30。6%

。全國房屋施工面積為

83。2

億平方米，同比下降

1。0%

。房屋竣工面積為

2。3

億平方米，同比下降

15。3%

。開工減少，其實還好，減少爛尾樓，但是竣工大幅減少，那就意味著很多樓都爛尾了。施工面積

83。2

億平米，這裡面又有多少能完全交付呢？

這裡面一個問題就是房地產融資，

2022

年

1-5

月，房地產開發企業到位資金

60404

億元，同比下降

25。8%

。

1-5

月國內貸款

8045

億元，下降

26。0%

；利用外資

51

億元，增長

101。0%

；自籌資金

21061

億元，下降

7。2%

；定金及預收款

19141

億元，下降

39。7%

；個人按揭貸款

9785

億元，下降

27。0%

。

很多企業貸不到款，發不了債，上半年房企債務累計發行

4825。5

億元，同比下降

54。9%

。借不到錢，又賣不出去房子，有限的錢也都卡在預售監管賬號裡，還要應付到期的債務，結果資金就極度緊張。

2022

年下半年，房企信用債到期規模

3177

億元，海外債到期規模

1743

億元，加起來

4900

億元，房企下半年平均每月到期債務超過

800

億。

三、

房地產庫存問題

2015

年

自房地產行業

7。19

億平米的“去庫存”以來，全國商品房待售面積曾連續

4

年下行。

2018

年時，商品房待售面積降至

5。24

億平方米，

2019

年進一步降至

4。98

億平方米。

2021

年的新建商品房庫存量是

5。7

億平方米，相比

2021

年末增長了

4700

萬平方米。到了

2022

年

4

月底已經達到了

6。08

億平方米，去化週期達到

20。86

個月。

2022年

6

月末，商品房待售面積

5。5

萬平方米，較上月下降

649

萬平方米，同比增長

7%

。其中，住宅類商品房待售面積達到

2。72

億平方米，同比增長

14。8%

。這

2。72

億平米都是實打實的竣工的住宅，不是拿到預售證的，是現房銷售的量。如此巨大，沉澱了房企大量資金。

而從預售住宅來看，庫存量更大。

2022

年

6

月百城商品住宅狹義庫存量（預售面積）達到了

6

億平方米，較上月下降

561

萬平方米，同比增長

4%

。去化週期自

2022

年以來首度出現回落，由

2022

年

5

月末的

23。29

個月降至

20。86

個月。這麼多房子，足夠

1400

萬人居住。

預售住宅再加上施工住宅和未開發土地，商品住宅廣義庫存量（預售

+

施工

+

未動工面積）已經達到

38。4

億平方米，足夠滿足

9600

萬人的居住需求。

2021

年末，我國常住人口城鎮化率為

64。72%

。多機構預測，到

2035

年中國城鎮化率能夠達到

72%

左右。按照第七次人口普查資料，全國共計有

14。12

億人，也就是說，在未來

13

年內，城鎮人口還將新增約

9884

萬人。這些庫存，基本是上中國城市化未來

13

年都夠用了。

數量足夠是一個問題，另一個問題是銷售太慢，去化週期太慢，房企無法回收資金，爛尾樓就會增多，新開工也會下降。大量土地閒置不動工，最後還是要被政府收回，但是收回了之後，政府就得自己出土地熟化的錢，加大政府債務。

從城市看，庫存主要積壓在三四線城市，庫存去化難度是長期性的，大多數強一二線城市庫存比較合理。截至

2022

年

5

月底，按近

6

個月月均銷售面積計算，一線城市短期庫存出清週期

13。9

個月；二線代表城市出清週期

18。3

個月，較

2021

年末延長

4。9

個月，短期庫存面臨一定壓力；三四線代表城市出清週期

23。4

個月，較

2021

年末延長

6。1

個月，市場庫存去化壓力較大。

一方面是庫存可以滿足未來

13

年的人口使用，一方面是各地的地方政府還在繼續出讓土地。

2022

上半年成交規劃建築面積

18071。96

萬㎡，較去年同期下跌

60。82%

，但是還是增加了

1。8

億平米的庫存。已有的庫存無法消化，還在不斷地新增庫存，如此下去，難以想象。

為了去庫存，房地產價格也是一個問題。

房價漲了這麼多，算不算高呢？非常高。現在只能是把居民的收入給提上去，讓居民有錢買房。上半年居民存款新增了

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萬億元，而居民中長期貸款增加

1。56

萬億元，累計同比減少

1。87

萬億元，都是不買房，存起來了。

接下來怎麼辦？

有一個方法，就是不降價，但是也不容許漲價，放開金融資源，給房地產企業貸款，保證竣工，交付，給居民貸款，減少首付比例，降低利率。各地方政府都停止出地，不增加新的庫存。這樣居民的債務會增加，銀行的利潤會下降，房企的利潤還是能保持。但是如果不降價，居民會買嗎？壓力在政府，房企和銀行，而不在居民。

另一個辦法就是降價，但是設定降價幅度，壓低房企的利潤率，同時放開金融資源，降低利率，吸引居民買房，把庫存降下去。各地方政府都停止出地，不增加新的庫存。這樣，房企也可以還債，也解決了爛尾問題，居民的債務也不會增加。房企和銀行的利潤會下降。但是如果降價了，居民會買嗎？他們不會等著繼續降嗎？壓力在政府，房企和銀行，而不在居民。

還有一個辦法，就是漲價，同時放開金融資源，資助房企開發，降低利率，刺激居民買房。各地方政府都停止出地，不增加新的庫存。這樣房企的利潤保持，銀行的利潤下跌，居民的債務會上升。但是如果漲價了，居民會買嗎？他們有足夠的收入嗎？壓力在居民、政府，而不在銀行，房企。

這些方法都不好，因為都沒有足夠的力量。現在最重要的就是要恢復市場信心，讓買房的人趕緊買，出清庫存。問題在於，居民沒有了購買力，對於市場也沒有信心，很難刺激他們買房，降低利率，降低首付做了，但又容易引發新的泡沫。

現在政府繼續出讓土地，願者上鉤，好的城市還是要補庫存，不好的城市，也想辦法賣地。這樣只會增加庫存。其實應該限制三四線城市賣地，庫存高企的也要停止出地。

另外，國家應該定向放開金融資源資助房企，或者鼓勵央企收併購，保證現有已售的專案竣工，拿了預售證的，允許降價出售。對於那些沒有實力開發的專案，要求他們轉讓或退還已有的土地，回籠資金集中精力搞好交樓。地方政府收回土地，少了很多收入，房企因為退地或中斷開發，也會有很大的損失，但至少交樓保住了，解決了民生問題。這些銷售的樓盤穩住了，這樣買了房的居民樓盤成功竣工交付，沒買樓的居民，也可以不擔心爛尾，開開心心地低價買有預售證的樓盤。

同時也要壓低利率，助力居民買房，消化已有的好的庫存。壞的專案，讓房企自己大幅降價推出，或者退地，或者轉讓，或者閒置，都可以。不能給予房企新的金融貸款，讓他們開發那些偏遠專案，因為賣不出去，有去無回。

現在的問題就是，開發商捨不得退地或被收購，也不搞交樓，兩個問題就捆綁在一起。中海、保利等財務穩健的企業也不知道如何收購暴雷房企的優質專案，反正還有新地塊。地方政府也不想收回土地，也向暴雷房企施加壓力退地，因為沒有那個財力。

房地產行業如果買過去這三個坎，中國經濟將迎來一波新的浪潮！