首付100萬，在成都如何買房？一定要看這篇

我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選問答，請關注公眾號提問

提問：雕叔你好，高層和洋房比哪個更好？

回答：現在很多樓盤高層和洋房都是並建，買房的時候該怎麼選擇？其實還是要看具體需求以及整個樓盤的房屋比例。同小區帶電梯的洋房單價肯定是會高於同小區高層房單價的。畢竟在相同的面積上，戶數少，總價不變的情況下，這個差價就需要均攤到每戶平均價格上，自然溢價就高了。洋房的好處在於戶型好，樓層總戶數少，均攤小，得房率高，但總價偏高。所以，這類房，需要改善居住環境的人群買的比較多。而高層樓層高，戶數多，上下班高峰期電梯繁忙，車位緊張，沒有洋房戶型好，公攤面積大。優勢在於買房門檻低，小戶型房入手容易，畢竟總價相對低很多。所以，剛需買高層電梯房比較多。買洋房，更注重是居住感受，但總價偏高，不利於後期出手，所以投資的屬性偏低。買高層，居住體驗沒有洋房好，但是在後期轉手的容易程度上來看，和相近面積的洋房來比較，總價低於洋房，所以轉手率會高於洋房。

提問：雕叔您好！想請教 純投資的話，區域 地段 和開發商品牌的優先順序要怎麼選呢？比如一個好地段的一般開發商的房子（戶型也不好 ） 和一般地段的大品牌開發商的房子（戶型也好）謝謝您！

回答：單從房產投資收益角度來說，首選城市，次選板塊，再次是品牌。城市50分，板塊30分，品牌10分。這三條做好，領跑80%的房產投資競爭者。至於最後的所謂戶型、樓幢位置、樓層、朝向、價差等，疊加一起頂多算10分。但往往是，更多的投資者把重點精力放在了這10分上。

提問：雕叔你好，座標成都，這幾個都在看房，看上的房，哪怕要給定金了，要麼房主反悔不賣，要加價；要麼房主賣給了出價更高的買家。買個房太難了，到底怎麼才能破這個魔咒啊？

回答：你好！如果買家很確定看中了房，也肯定自己不會再反悔的情況下，防止房主反悔，也防止其他中介又打電話給房主要加價買房，最有效的辦法，直接加碼定金。平時給5萬，防止跳單直接給20-30萬，只要不超過房款總價20%的定金都是合理的。如果對方違約，直接賠100萬，即使別人再怎麼加價，房東違約的話，這筆賬房東應該能算得過來的。有人說，房主也不傻，不會收這麼貴的定金。買房這個事，作為買家表現了最大的誠意，也就是買家用實際行動表示不會反悔。如果房主不收，也就說明，房主並不是太想賣，或者等待有合適的價格再跳單。如果房主堅持不收，那麼就沒有必要再談下去，這種跳單可能性太高，浪費時間還延誤了買房的時機。

提問：雕叔你好，新人一枚，本人在龍泉工作、定居，老婆想在成都買房（首套房，有資格），想讓孩子去那上學，奶奶帶。而我的想法是，小孩才4歲，小學的話我認為待在父母身邊比上個好的學校重要，如果初中再去成都讀的話，起碼還有8年左右的時間，現在買是不是太早了，房子放那空置不划算，且房價走勢也不確定。請雕叔給予指點，謝謝。

回答：成都買房我建議你一分為二地看：如果單從買房只是為了孩子上學，我還是認同你的想法，孩子目前4歲確實還太小，學區需求不夠強烈，這個年齡段父母的陪伴顯得更為重要。但是成都值不值得投資呢？答案是肯定的。成都對於穩定樓市的決心很大，如果是指望短期獲利，這需要買低窪區的低價盤，長期穩定投資可以買，與周邊城市比較，成都仍然是有很大空間的。就投資來說，地段和學校更重要，地鐵倒也需要，成都以後的地鐵盤會越來越多。現在地鐵邊的樓盤，升值不算明顯。長期投資，需要考慮片區發展和板塊輪動。在目前成都的行情下，建議考慮一些成都低價區域，選擇倒掛差價比較大的樓盤，價效比高的盤，後期可以配合出租長持，同時也是為你孩子將來大一點來成都上學打下基礎。

提問：雕叔你好！新人首問，我目前的情況是：高新區普通資格，在中德與父母共有一套全款房，為了學位父母可以轉給我們，但是中德學區屬於省教科院現在前景不明；手裡面現金有100左右，父母還能支援我們50，在外地有過按揭記錄，按揭可以在8k。自己的想法：1、把中德房子過戶給我們，另外買一套房子純投資房，可以買一些學區一般的入門套三，考慮南湖板塊的遠大中央公園、恆大天府半島、南湖國際社群，新川板塊這邊中鐵城南錦匯、黃金時代等；2、自己重新買一套帶學區兼顧投資，主要考慮的是大源片區（比如南城都匯）和中德系列，大概只能買到小套二，但是將來居住會有點惱火；3、將我們的50%過戶給父母，留個名額，學區房重新買；4、看了你很多文章，提到投資應該首先考慮地段，然後儘量多的囤面積，所以想問問一些戶型有明顯缺陷的大戶型也可以嗎，一樓和一些特殊戶型，我看到有套贈送超大，價格低於市場同面積的20%左右，但是沒有陽臺，且房主裝修設計使得利用率很低，這種可以考慮嗎？5、目前的市場行情能不能再等等看？

回答：你們現金150萬，有貸款記錄，月供在8k內。那得分你名下再買是首套房還是二套房了。先得把中德的房子合計合計看怎麼處理合適。要麼你們父母過戶給你，要麼你們轉讓給父母然後弄一個單獨的家庭戶口，單獨的購房資格。說實話，中德的學區也還好吧，並不是劣質學區，而且前景來說是沒有大問題的，可能你們對學區的要求比較高。1、中德房子過戶給你們，你們自己再買，那麼就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150萬首付計算，理論上可以買到214萬的房產，如果把稅費中介費考慮進去，可能只能買到200萬左右的二手房。這個總價，你去看南湖的或者新川的入門套三，可選項也是有的，但是不多。2、自己重新買就得把新川騰挪給你父母，然後你們獲取獨立的首套房資格，按照月供8k，貸款135W計算的話，285萬的總價，倒也是可以買到南城或者中德的。3、這就是方案二，整體來看，我們推薦方案二。4、地段+大面積建倉，這個是毋庸置疑的，但是我們更多強調的是房源自身的裝修、朝向等輕微的劣質屬性，而不是明顯的缺陷，比如你說的異形戶型、1樓，今後流通性欠佳，這種肯定會跑輸大盤，目前低個20%，後期也低個至少20%起步，賺的差價較低你能接受嗎？如果能接受，才可以考慮。5、對二手房來看，當下是議價的好時機，後續指導價的出爐，或將進一步回撥，可以稍微等等行情再下手。

提問：雕叔你好，想買2套房，最好帶學區，青5區新房壹品金沙恐怕搖不上，最近二手房好像穩起，反而漲了一些，所以一直沒下手。我看中介在推東邊泰邦寬語，這個盤怎麼樣？麻煩雕叔分析一下，是透過中介買呢還是自己直接買呢？瞭解一下，謝謝。

回答：泰邦寬語我覺得不行哈，不論是地段配套還是價格體系，都沒意思。如果要帶學區的話，青五的一些二手房還是可以多加關注的，不降反漲不是新常態，可以持續再看看。重點說下泰邦寬語吧，自己可以找中介去看單價房源，然後另外找個自己的熟人親戚朋友直接去售樓部套取同樣一套房的單價總價資訊，哪個便宜就選哪個。但是我還是不建議買。邦泰寬語外部環境比較惡劣，周邊老城區，介面很糟心，然後還沒有地鐵，教育也是龍泉驛二圈層的，並沒有多大的吸引力。從價格體系來說，高層單價2.4-2.6萬，洋房單價2.5-2.7萬，怎麼看怎麼都不像有誠意的吧，高層這個價格賣給鬼啊，而且總價都兩三百萬了，三環內一大片可以選的比他強，洋房的話也都300多萬了，還不如買十陵地鐵口的華潤時代風景這類。所以，可以放棄這個盤。

提問：雕叔你好！請問？成都主城區哪裡的房子升值潛力大！

回答：具體要看你的子彈情況，主城區最好買三環內，儘量靠近地鐵和商區，升值空間大。中部>南邊>東邊>西邊>北邊。學區另說，三環內值得購買的區域個人認為成華區，雖在眾區域裡，成華區一直被人說教育差、老廠房多，除開少數成熟地段，整體情況落後。但是現在的成華住房供應量很大，且所供應的房源大都以剛需房為主;雖然成華區的建設不如其他主城區的完善，但成華區已被劃為成都市重點發展城區。所以，整體來說成華區絕對是剛需買房價效比較高的區域。

提問：雕叔您好，向您求助。座標成都，已在青羊附近投資過套老破小學區房，漲幅還可以，現在孩子要上學，同時想置換改善，置換有沒有必要也考慮學位因素？感覺現在成都好點的學位房兼顧自住的四房都很貴啊，如果不考慮學位，D10怎麼樣，次新，大戶型價格3。5萬多，大戶型設計也還可以，是不是好的改善選擇呢？改善住房有什麼建議？

回答：成都目前主城區新房都是大多以改善房為主，D10自住可以，年輕土豪的摯愛，隨著專案的增多各式各樣的住房層出不窮，改善核心記住4個關鍵：1、生活配套設施完善。考慮十年不換房，一步到位。2，戶型面積最小也要在100平以上，居住功能劃分明確，室內空間寬闊對未來舒適生活才有保障。3.完善的交通配套，是改善住宅必須擁有的一個要素。4，提升居住檔次的，開發商以及物業選擇注重居住的宜居性。

提問：雕叔，錦麟天璽的學區配套如何？自住+投資是否值得入手，3。2左右單價，和鳳起潮鳴對比，各自優劣勢在哪裡！

回答：你好，錦麟天璽是屬於金牛區的新房，新房的學區在交房之前都不明確，交房入住後教育局才會納入其中，但透過推斷，大概應該是正對口茶店子小學的。這個小學是目前金牛區數一數二的小學。綠城鳳起朝鳴則對口的是青羊區的金沙小學，屬於青五片區，僅次於青二片區。兩所學校來看，金沙小學好過茶店子小學。錦麟天璽的優勢就是位於金牛區的核心茶花板塊，周邊的商業、地鐵、教育資源比較均衡，缺點就是周邊空地和老破小還比較多，房價也比較高昂。相反的鳳起潮鳴，主要優勢就是綠城品質高階樓盤，然後對口金沙小學，劣勢是周邊目前地鐵商業配套較差，臨近三環，存在一定噪音，價格也比較高昂。主要還是根據房源本身的價格情況來決定，哪個更具有優勢。

提問：雕叔你好！請問川發天府上城和遠大中央公園要怎麼選呢？哪個位置更好？哪個價效比更高？麻煩從各方面分析下，增值，商業，配套，居住質量。

回答：你好！從理論上兩者價效比都很高，都值得買，買到都是賺。但如果你要我選，我會選川發天府上城。第一：因為錦江生態帶肯定遠遠好於南湖板塊，無論從板塊規劃，定位，各種配套來說，都存在等級差。第二：是川發的土地容積率低一些，產品品質更好，遠大其實是上一個時代的土地容積率，產品其實是剛需定位鼓搗加了豪裝，目的是把價格抬上去，增加利潤。第三：現在的精裝水分至少一半吧，所以清水不用買水分，也不用維權。當然，遠大的價格其實更便宜一些，所以它也有合理性,但我會更傾向於川發一些。

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