違法建築拆除需要合法手續 部分違建可以得到合理補償

實踐中，拆遷戶最怕自己的廠房或房屋被拆遷方認定為違法建築。他們認為違法建築肯定是沒有補償的，多年的心血肯定是付諸東流了。其實不然，拆除違法建築沒有任何補償的法理在於其“違法性”。而有很多“違法建築”雖然在形式上具備其特徵，但是追究其原因卻發現其“違法性”並非由拆遷戶自己的原因造成的，而是由政府或其它原因造成的。那麼就這部分“違法建築”而言，在遇見拆遷時並非是沒有任何補償或賠償的。下面就舉幾個常見的例子來帶大家瞭解一下，違法建築也是有補償的。

一、獲得政府許可而建成的違法建築

案例：

浙江景寧恆泰鋼管制造有限公司系景寧縣委、縣政府為落實“山海協作”招商引資政策而引進的企業。在當地政府及有關部門的扶持和幫助下，恆泰鋼管制造有限公司斥巨資購置廠房和建設廠房及附屬物並開始了生產和經營活動。

2015年2月16日，景寧畲族自治縣東坑鎮人民政府、景寧畲族自治縣住房和城鄉建設局及原景寧畲族自治縣國土資源局共同作出聯字（2015）第27號限期拆除通知，要求自行拆除違建廠房。2015年4月24日，浙江景寧恆泰鋼管制造有限公司建設的廠房被強制拆除。至涉案廠房被強制拆除時止，案涉廠房沒有房屋所有權證，也沒有建設工程規劃許可、用地審批手續。後浙江景寧恆泰鋼管制造有限公司起訴至法院要求賠償。

法院判決：

雖然恆泰鋼管制造有限公司所建廠房被認定為違法建築，但考慮到恆泰鋼管制造有限公司系受景寧縣政府及相關部門招商引資政策吸引而到景寧投資設廠，應給予合理的補償或賠償。綜合考慮本案，應對恆泰鋼管制造有限公司的建築物和構築物的損失以及預付土地租金損失賠償XXX元。

律師點評：

在徵地拆遷中，雖然有些建築會被認定為違法建築，但是其違法性的形成並不是基於拆遷戶的原因，比如當初政府為了招商引資、地方政府支援養殖業或歷史遺留原因導致的建房手續不全而無法登記的各類房屋和建築。此類建築沒有相關手續的原因不在拆遷戶而在行政機關，根據公平公正的法律原則，面臨拆遷時理應獲得補償。

二、已取得部分手續的違法建築，理應獲得賠償

案例：

康成賓系河南省周口市川匯區七一路辦事處康灣社群居民，在該社群有一處209平方米的宅基地及房屋。2014年康成賓拆除舊房翻建了三層樓新房，翻建房時向川匯區七一路辦事處進行了申請，七一路辦事處也同意其翻建，居委會也收取了康成賓建房保證金3萬元，但是該翻建房沒有取得建設規劃許可證等證件。

2016年12月，周口市川匯區七一路辦事處康灣社群居民委員會發布《動遷通知》，對康成賓的翻建房因沒有建設規劃許可證而被認定為違章建築。2016年12月23日凌晨4點鐘開始，在川匯區人民政府組織下，對康成賓的房屋進行了拆除。康成賓提起訴訟要求賠償損失。

法院認為：

康成賓翻建房屋雖未取得建設規劃許可證等證件，但康成賓系該村居民，原來在宅基地上就建有房屋，並且在翻建房向川匯區七一路辦事處進行了申請，七一路辦事處也同意其翻建，居委會也收取了康成賓建房保證金3萬元。根據信賴利益保護原則以及本案中政府組織的強拆行為違法來看，不能以康成賓沒有建設工程規劃許可證為由就對其不予賠償。判決川匯區人民政府在本判決生效之日起15日內向康成賓賠償房屋及物品損失人民幣XX元。

律師點評：

在實踐中，並非如拆遷方所說“只要認定為違法建築，就一定是無償拆除的。”違法建築的處罰並不只是只有限期拆除這一種，就像本案當中的情況，已經取得部分手續的房屋說明相關行政機關對其土地用途和規劃等方面進行了一定程度上的認可，有合法性的因素，完全是可以通過後續手續的補辦來使其成為合法建築的。拆遷方的違法強拆行為必然是侵犯拆遷戶合法權益的，理應獲得賠償。

三、違法強拆違章建築應當獲得賠償

案例：

上海合旺機械廠承租了一塊場地，隨後在該場地上搭建建築進行生產經營活動。由於合旺機械廠搭建的廠房未辦理相關建設手續，在2015年，崇明縣陳家鎮城鄉管理大聯動拆違止違中心向合旺機械廠發出關於違法建築的通知，責令在2015年3月25日前由合旺機械廠自行拆除。2015年3月10日，拆遷辦再次向合旺機械廠發出通知，要求合旺機械廠務必在十日之內將違法建築拆除，並告知未拆除的話，拆遷辦將幫助其拆除，損失由合旺機械廠承擔。

2015年4月21日-28日，相關建築及附屬物被拆除完畢，該強拆行為導致廠內設施及相關裝置毀壞嚴重，無法繼續營業和生產，合旺機械廠因此遭遇了巨大的經濟損失。

法院認為：

違法建築確實是應該受到處罰的，但是違法建築畢竟也是社會財富，而且其中有些建築是可以透過補辦手續消除其違法性的，補正之後的建築應當被認定為合法建築。違法建築本身雖然是違法的，但是構成違法建築的建築材料，是建造人的合法財產，對於該項損失，應當負賠償責任。遂判決於本判決生效之日起十日內賠償上海合旺機械廠經濟損失共計人民幣XXX元。

律師點評：

違法建築的拆遷也是需要合法的拆除手續的，拆遷戶的房屋和建築在未經過合法程式被認定為違法建築前都是合法建築，如果相關行政機關違法進行強拆，事實上是侵犯了拆遷戶的權益，拆遷戶可以據此要求對方進行賠償。

本案中的建築雖然因沒有相關建設手續而被認定為違法建築，但是由於認定違建的程式和強拆程式均不是按照法定程式進行的，因此侵犯了建築物所有權人的合法權益，因此可以獲得法院的支援。

徵地拆遷中，拆遷方喜好把拆遷戶的建築認定為違法建築進行強拆，而不少拆遷戶因為自身房屋確有瑕疵而只認倒黴。這種做法是不可取的，暫且不論對方認定為違法建築的說法是否成立，即使是違法建築，在面臨拆遷時還是應當獲得賠償的。拆遷戶拿捏不準時，不宜直接放棄自己的權益，可以諮詢專業律師尋求解決辦法。