二輪土拍技術性降溫、規模房企隱身，三批次預計仍以國企拿地為主

隨著鄭州土拍的結束，第二輪22城集中供地已經全部完結。相較於第一輪集中供地的火熱，第二輪集中供地熱度驟降，盡顯“涼意”。主要原因源自政策面的調控：多城為給過熱的土地市場降溫，透過現房銷售、競品質、禁馬甲、嚴查拍地資金、提高保證金、提高地塊配建比例等“技術性”手段保障地價平穩執行，部分城市甚至在第二輪供地中“隱藏”了優質地塊。

對比第一、二輪集中供地來看，主要呈現三方面特徵：

第一，溢價率持續下探、流拍率直線上升。

與第一輪部分城市“地王頻出”相比，在第二輪集中供地中，底價成交成為常態，22城平均溢價率僅為4%，其中超八成城市溢價率較第一輪大幅下降。即使是限價降低20%的深圳，僅有2宗地塊溢價超過10%。與之對應的是流拍現象頻出，北京、杭州、長沙等城流拍率達到50%以上。溢價率、流拍率剪刀差持續擴大也印證了第二輪集中供地“秋意濃”。

第二，規模房企集體隱身，國企、央企、地方城投公司“託底”。

第一輪中規模房企投資的策略是提前出擊，資料來看，TOP30房企拍得首輪近四成地塊。第二輪則出現翻天覆地的變化，在銷售難、融資緊之下，規模房企、品牌房企幾乎集體“隱身”，拿地意願降至冰點，取而代之的是少數大型國企、央企以及部分地方城投公司在土拍中“頻頻託底”。絕大多數房企的投資態度也從第一輪的“拼資金、憑運氣”搶地，轉變為第二輪的“躺平”，從“不賺錢也要拿地”到“降價也無人問津”的市場轉變足以見得當前企業投資的謹慎程度。

第三，集中供地22城“偃旗息鼓”，非重點城市同樣降溫顯著。

在首輪集中供地中，存在“按下葫蘆浮起瓢”的現象，在差異化的投資策略下，長三角縣市地價屢創新高。但在第二輪集中供地中，土地市場並未出現結構性的“熱與冷”，非重點城市土拍同樣降溫顯著，溢價率已經跌至6%，例如揚州第二輪中成交地塊均以低溢價為主。

01

整體：第二輪集中供地熱度顯著下降

流拍、中止比例激增

隨著行業高強度調控不斷，房企現金流持續承壓，兩次集中供地的市場氛圍截然不同。從最終成交結果來看對比亦十分顯著：

與第一輪集中供地相比，第二輪集中供地總成交建面、總成交金額分別大幅下降37%和41%，成交幅數也從877幅降至641，降幅高達27%，在供應幅數基本持平的情況下，成交降幅尤為顯著；

溢價率方面，在兩批集中供地均有多城市執行“雙限”的情況下，第一輪集中供地的平均溢價率達到15%，而第二輪僅有4%，可見整體土地市場競拍熱度大幅度降低，底價成交成為常態；

與之相應的是整體流拍率的大幅上升，第一批集中供地僅有6%地塊流拍，主要是由於地塊區位較偏而導致的，第二批集中供地流拍率大幅上升至32%，超過三成地塊流拍。

1、規模：深圳、廈門供應大增帶動成交上漲，杭州、長沙跌幅超7成

第二輪集中供地中，22城總成交建面大幅下降近4成左右，分城市來看成交規模也是以下降為主，但不同的城市間仍分化顯著：

22個核心城市中，僅6個城市成交規模較首輪有所提升，另外16個城市第二輪成交規模均較首輪下降，尤其是杭州、長沙、廣州等城市第二輪的成交建面比第一輪下降了50%以上。

深圳、廈門、青島、無錫、長春和成都第二輪集中供地的成交總建面較首輪不跌反漲。

深圳、廈門作為熱度較高的熱點城市，在首輪集中供地中供應幅數不足10宗，是首輪供應量最低的城市，因此第二輪成交規模的上漲實際上是受到供應上漲的帶動，成交總建面分別大漲208%和168%。且這兩個城市長期以來土地供應都處於相對低位水平，宅地資源稀缺，在集中供地中明顯增大了供應量，因此每次土拍市場均表現得較為積極。

此外青島、無錫等4個城市，第二輪成交建面的上漲，主要也是得益於供地規模的上升。從供應的總建面來看，青島、成都第二輪集中供地的總建面分別較首輪上升了95%和62%。

與之形成鮮明對比的是，鄭州、北京、杭州、南京、長沙和廣州第二輪集中供地的成交建面比第一輪下降了50%以上，尤其鄭州、杭州和長沙成交建面降幅超過了70%。

對比6個城市兩輪集中出讓的供應建面和成交建面可以看出，這6個城市在第二輪集中供應時，供應建築面積總量不及第一輪，也是導致成交建面下降的主因。例如北京，作為一直以來房企想要進駐的核心城市，北京土儲“質量”毋庸置疑，但由於供地量的下降，儘管第二輪供應地塊全部成交，成交量仍然下跌。

另有5個城市土地成交建面的降幅大於供應，可見成交規模的回落不僅僅是供應下降引起，市場轉涼、企業資金匱乏也是部分地塊遭遇流拍的因素之一。尤其是廣州，兩輪集中供地的供應建面降幅僅有5%，但成交建面降幅達到55%，第二輪超過半數地塊遭流拍，土地市場轉涼訊號顯著。

02

政策端：第二輪拍地門檻顯著上升

控溢價、競品質成主流

隨著近幾年土地市場熱度提升，很多城市已經陸續在土拍階段出臺了一些例如限價、限售之類的“控溫”政策。在首輪集中供地時，北京、上海等一線城市已經具備較為完善的土拍調控政策，部分二三線城市還相對寬鬆；但由於首輪集中供地以高熱收場，許多城市的第二輪集中供地均有所延遲，在競拍條件上進行了更多、更全面的設定。從結果上來看，土拍政策的持續加碼，也確實達到了給地市降溫的效果。

本章主要從提升競拍門檻、“限價”降低、以及價格觸頂後的“競自持、競配建、競方案”三方面來進行對比。

1、提升門檻：禁止馬甲公司參拍，提升資金審查範圍

首輪集中供地時，大部分城市對於參拍企業的要求與以往差別不大，也沒有房地產開發資質要求、商業引進或自持物業要求、禁馬甲等舉措，中小型房企積極參拍，導致了部分地塊參拍的房企數量過多，還有一些資金實力雄厚的房企為了在搖號環節增大競得可能性，動用馬甲公司參與競拍。

禁馬甲公司：

首輪僅有無錫、南京、上海和合肥有明確的禁馬甲要求，而第二輪則基本所有的城市都出臺了相關規定，要求同一競買人及同一集團成員企業不得同時競買（含聯合競買）同一幅地塊。

其中深圳更是要求同一企業限競3宗地，已競得3宗用地的企業，則自動喪失本批次用地的繼續競買資格；南京則在首輪禁馬甲的前提下，增加了限房企參拍地塊數量不得超過總宗數30%的規定。

禁止馬甲公司參拍，一方面是減少哄抬地價的可能性，另一方面也減少了部龍頭房企、規模房企壟斷式拿地的可能性。

資金稽核：

由於對房企的金融監管、三道紅線等政策早已出臺，因此大部分城市首輪就在資金審查方面有一定的要求，隨著首輪土拍高熱度落幕，第二輪集中供地對於資金方面的審查更加嚴格：首輪的資金稽核主要物件是“競拍保證金”，而第二輪大部分城市對於資金稽核的範圍擴大至“拿地資金”，包括保證金和競得後需要交付的土地款，對於房企自有資金的要求更高。

而上海、北京則從首輪開始就嚴查整體購地資金來源，對於中小房企而言，一線城市的拿地門檻之高也在此有所體現。

企業資質：

整體來看，在競拍資質方面的調整幅度沒有禁馬甲和資金監管加強的力度大，但仍有一定的提升：南京在首輪要求境內企業參拍必須有房地產開發三級或以上資質，但第二輪集中供地中，部分地塊的資質要求提升至二級及以上、甚至一級資質才能參拍；此外還有長沙、青島等城市，均透過在個別地塊出讓要求中增加引入商業、品牌酒店、辦公總部的要求，提升了對房企資質和運營水平的要求。

2、限價調整：22城全部實施限地價，最高溢價下調近30個百分點

為控制房企的拿地成本，避免“麵粉貴過麵包”的情況持續發生，在集中供地之前諸多熱點城市採取了“限地價、限房價、競配建”的競拍方式，在首輪集中供地中，大部分城市也沿用了這樣的競拍方式，僅有武漢、重慶兩城市沒有實施限地價，北京也僅有部分熱點地塊限地價，非熱點地塊則沒有設定上限。

而進入第二輪集中供地以後，武漢、重慶也加入了限地價的陣營，從總價上控制了房企的拿地成本。

值得一提的是，對比兩輪限價的最高溢價率來看，大部分城市第二輪最高溢價率較第一輪都有所下調：

首輪各城市設定的最高溢價率大約可分為3個檔次：天津、長沙、鄭州、廈門部分地塊設定的最高溢價率達到50%左右，其次南京、杭州、福州、合肥等地最高溢價率在30%左右；上海、無錫、瀋陽則將最高溢價率控制在20%以內，上海的最高溢價率僅有11%。

進入第二輪集中供地後，最高限價的溢價率普遍有所下調，且上限均控制在15%左右，平均下調幅度約15個百分點。

值得一提的是，第二輪集中供地並非從一開始就採用了降低最高溢價率，而是在撤牌後重新掛牌，將溢價率下調至15%左右。典型城市如深圳、天津等：深圳將22宗地塊全部撤牌後重新掛牌，所有地塊的總價限價整體下調20%，最高溢價率從45%整體降至15%，銷售指導價也隨之下降，降幅在3%-10%左右。

03

城市端：22城地市熱度驟降

僅深圳、廈門表現相對穩健

隨著鄭州、寧波兩城完成第二輪集中供地，22個重點城市的第二輪集中供地土拍均已結束，同樣是集中大批量出讓土地，但兩輪集中供地的表現截然不同。本節將從城市層面，透過流拍率、底價和觸頂成交比例，對比不同城市兩輪集中供地的差異，找出哪些城市熱度變化較大，哪些城市土地市場則相對“堅挺”。

1、流拍率：多城地塊無人問津，杭州、廣州等第二輪流拍率超5成

首先從流拍情況來看，在第二輪土拍流拍率比第一輪增加了26個百分點的整體情況下，不同城市的流拍率也產生較大的變動。（為統一口徑，在此把掛牌期間政府回收、撤牌的地塊也計入流拍範圍內。）

對比兩輪變化，第二輪流拍率增幅最大的城市是長沙、杭州、瀋陽和廣州，且這些城市第二輪的流拍率均在50%以上。

具體到四個城市來看：

長沙在首輪集中供地中，僅有3宗流拍，流拍率8%；而第二輪集中供地在掛牌截止前夕，就已有16宗地提前終止，僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍，最終流拍率高達66%，投資“涼意”濃郁；

杭州本次土拍在經歷了整體延期、土拍規則調整、部門地塊撤牌等變故之後，最終共成交14宗宅地，流拍率達到55%；

瀋陽第二次集中供地伊始，共掛出44宗涉宅用地，但又22宗在開拍前一天緊急中止出讓，餘下的22宗地中3宗流拍，僅成交19宗，流拍率高達57%，較首輪上升了45個百分點；

廣州掛出48宗涉宅地，流拍土地多達25宗，僅成交23宗，流拍率高達52%，較首輪上升了近40個百分點。

值得一提的是，第二輪集中供地的流拍並不僅發生在區域、位置條件較弱的地塊上，部分核心區位的地塊也開始流拍。長沙流拍的地塊中，分別有位於嶽麓區市政府板塊、天心區中心板塊和雨花區中心板塊的地塊；杭州西湖區、拱墅區、上城區也有地塊流拍；鄭州流拍地塊中，有1宗位於熱門的北龍湖板塊；成都、合肥等地也有位置相對核心的地塊流拍。

反之北京、廈門在兩輪集中供地中，均保持了“零流拍”，主要來看原因有所不同：北京作為首都，其含宅地塊一直是稀缺資源，即使在條件相對苛刻的情況下，依然有國企、央企託底；廈門則主要是由於土地供應持續緊缺，兩輪集中供地合計也僅成交了16宗含宅地塊，且第二輪集中供地時間較早（6月10日），當時房企的流動性相對還較為充足、拿地積極性仍存，因此沒有產生流拍的現象。

2、底價與觸頂：底價拿地成常態，觸頂成交下降17個百分點

除了溢價率以外，地塊的底價成交與觸頂成交比例也在一定程度上體現了土地市場的冷熱情況。

底價成交：

首先從兩次土拍的底價成交比例變化情況來看，第二批集中供地的底價成交比例高達74%，較第一批上升30個百分點。底價成交在第二輪集中供地中成為常態，多數地塊以僅有1家房企參拍、底價成交收場，房企的參拍積極性較首輪大幅下降。

分城市來看，第二批集中供地的底價成交比例普遍高於首輪，僅有青島、深圳兩地例外，這兩個城市第二輪集中供地底價成交的比例得以回落，主要是由於供應結構改變所導致的：

青島的土地出讓長期以定向出讓為主，因此底價成交也是常態。在首輪集中供地中，僅有1宗開平路45號地塊吸引了包括萬科、保利、龍湖、華潤等龍頭房企在內的近20家房企參拍，最終以65%溢價率成交，而其他地塊均為底價成交；第二輪集中供地中，主要是有4宗位於西海岸核心板塊的地塊觸發熔斷，轉為競品質地塊，因此主要是優質地塊的出讓降低了第二輪集中供地的底價成交比例。

同樣，深圳首輪集中供地僅有6宗涉宅地塊，且其中3宗為保障性住房，因此底價成交的比例高達50%，第二輪深圳供應了相對較多的商品住宅地塊，因此底價成交地塊比例有所下降。

從兩輪底價成交的整體情況來看，長沙、濟南、武漢、重慶、青島和長春的底價成交比例最高，均為省會或省級核心城市，一方面購買力主要來自於省內購房者，但支撐力度不及珠三角、長三角區域，另一方面這些城市的土地供應量長期處於高位，房企高價參拍的積極性也不足。

觸頂成交：

集中供地以來為控制整體的土拍溢價率，大部分城市都在土地出讓階段設定了最高限價，一旦參拍房企出價“觸頂”則進入二次競拍環節，二次競拍包括競自持、競租賃用房、競政府產權、競品質等多種競拍方式，一個城市在集中出讓的過程中，地塊“觸頂”情況越多，則說明土地市場越熱，房企競拍的積極性越高。

整體來看，首輪地塊觸頂成交比例約為31%，但第二輪集中供地則僅有14%的地塊觸頂成交，降幅達到17個百分點。

細化到城市層面，無錫是首輪集中供地“觸頂率”最高的城市，共有80餘家房企參拍，16宗出讓成功的地塊中有15宗觸及頂價，進入競自持環節，整體地市的熱度較高；且無錫的第二輪集中供地，在部分地塊下調的最高限價之後，也有四成地塊觸頂成交。

從無錫出讓的地塊條件來看，首輪集中出讓的地塊條件較好，周邊配套都已經基本完善，所以即使盈利空間不大，也吸引了大量房企積極參拍、導致地塊大量觸及最高限價；第二輪集中供地在市場整體環境趨冷的情況下，地塊熱度發生分化，僅有位於梁溪、濱湖、惠山城區的地塊觸及上限，而遠郊地塊基本都低溢價成交。

在大部分城市都是首輪觸頂率大於第二輪觸頂率的情況下，福州、深圳卻正好相反，第二輪觸頂成交比例較第一輪不跌反升：福州第二輪集中供地，地塊的最高限價從溢價率30%降至15%，調低了最高限價，是地塊觸頂比例提升的主要原因，此外福州第二輪集中供地一旦“觸頂”，則進入搖號環節，沒有其他二次競拍環節，不但沒有隱形成本，也給了很多中小房企拿地的機會。

深圳也是在第二輪集中供地中實現了地價、房價“雙降”後，有17宗地達到最高限價。一方面調低最高限價，有助於控制房企的拿地成本，另一方面在“觸頂”後以競自持、競租賃的形式進行二次競拍，能夠保證租賃用房的供應量，對滿足各類市場需求起到一定的幫助。

3、熱度變化：深圳、廈門較為“穩健”、武漢、杭州遇冷明顯

一般情況下，城市土地市場熱度主要靠溢價率體現，但在集中供地背景下，多數地塊均有最高限價，溢價率上限受到控制，因此僅用溢價率難以體現土地市場熱度。為相對完整地對比集中供地背景下各城市的市場熱度情況，CRIC結合了整體溢價率、成交總建面、底價成交比例、流拍率四項指標，以求更加真實地體現各城市土地市場的熱度。

根據四項指標，對22個城市兩輪土地市場熱度進行綜合打分後，第一輪集中供地22個城市平均市場熱度得分為78。18，第二輪平均熱度得分則降至70。74，其中底價成交和流拍兩個維度的分數下降幅度最大，第二輪集中供地的“遇冷”也主要體現在此。

細化到城市來看，根據不同城市在四個維度的總體得分情況將其分為3個梯隊，高於80分的可視作熱度相對較高，70-80分熱度相對正常，低於70分則說明該城市土拍熱度在22城中較低。

首輪集中供地中，熱度較高的城市有武漢、杭州、南京、深圳、合肥、廈門、寧波和重慶，除武漢和重慶以外，均為珠三角和長三角的核心城市，城市群效應依然顯著，值得一提的是，重慶的熱度得分較高主要是由於地塊沒有限價，普遍拍出了較高的溢價率。反之，熱度較低的城市是長春和青島，大批次地塊底價出讓，並未在集中供地中掀起高熱。

第二輪集中供地中，僅剩深圳、廈門得分在80分以上，一方面得益於土拍時間較早，房企資金仍相對充裕，另一方面還是由於城市含宅地塊供應量較低，導致土地資源更加稀缺；從城市得分的分佈情況來看，第二輪集中供地中熱度低於70分的城市大幅增加，武漢、杭州等首輪表現較熱的城市在第二輪中得分也大幅下降，熱度下降2個等級。

04

企業端：民企集體隱身

國企央企是“託底”主力軍

從企業角度來看，兩輪集中供地的表現也大相徑庭：首輪集中供地中區域深耕型房企、規模房企均表現較為積極，而第二輪集中供地中不少民企“隱身”，國企和地方平臺公司成為拿地的主要力量。

一方面由於從受到“三道紅線”等金融監管政策，2021年房企的融資現金流急劇收縮，另一方面第二輪集中供地中各城市對拿地自有資金的稽核加強，拿地門檻大幅提升。

1、投資力度：民企在第二輪土拍“銷聲匿跡”，拿地力度大降8成

由於實施集中供地的22城是目前全國房地產市場的最核心城市，因此兩輪集中供地合計吸引了200家以上的房企參拍、拿地，CRIC統計了銷售百強房企在這兩輪集中供地中的拿地情況。

整體來看，百強房企在首輪集中供地中，拿地金額超過9200億元，而在第二輪集中供地中，拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達63%。

按企業型別來看，民企的降幅最大，國企央企第二輪拿地金額較第一輪下降42%，而民企的力度收縮幅度高達83%。可見隨著融資、土拍政策持續趨緊，民企受影響程度遠比國企央企更加嚴重。

從金額的集中度來看，這樣的現象更為明顯：

首輪集中供地中，百強房企中民企拿地金額佔比達52%，而國企拿地金額佔比48%，兩者“平分秋色”，甚至民企佔比略高；但在第二輪集中供地中，民企的投資金額佔比減半，僅剩25%，而剩餘的75%則均由國企央企佔據。

按兩輪投資力度的漲跌變化，可將房企分為兩大類：

一是拿地幅度大幅降低的房企，以融創、新城、中駿、德信、新希望等民企為代表，這些房企在第二輪集中供地中，投資金額甚至不足10億元，與首輪投資態度形成鮮明的對比。

另一類則是拿地力度不跌反升的房企，從統計結果來看，此類房企全部來自國企央企，包括中海、保利置業、華髮、金隅等。

金隅作為北京本土國企，在首輪集中供地中，僅在天津拿下一宗商住地塊，總價11。9億元；而在第二次集中出讓中，金隅在北京、南京和杭州共拿下4宗地塊，總金額140億元，除北京1宗地塊是合作拿地以外，其他3宗地塊均為獨立拿地。

中海則是第二輪集中供地中拿地金額最高的房企，在首輪集中供地拿地金額也達到170億元的情況下，中海在第二輪集中供地中持續發力，在深圳、廣州、南京等熱門城市均有3宗以上地塊入賬。

而按銷售梯隊來看，TOP21-30強房企拿地力度大幅下降，第二輪集中供地拿地金額較首輪減少了93%，首輪中拿地積極的龍光、融信、佳兆業等在第二輪集中供地中均無斬獲。

在21-30強梯隊投資極速收斂後，各梯隊房企在第二輪集中供地的拿地集中度也發生改變，前30強房企金額佔比明顯下滑，而後70家房企的佔比大幅上升，30-50強、後50強房企拿地金額佔比幅度各上漲7個百分點。

30強以前的房企在二輪供地中拿地收斂程度更為明顯，主要原因有二：一方面規模房企在首輪集中供地時，已經搶先納儲，投資需求得到一定的滿足；另一方面則是在政策的持續收緊下，“禁馬甲”等政策限制了規模房企大幅攬地。

一、二輪“集中供地”之變

05

總結與展望

關注第三輪與明年第一輪機會

透過合作開發介入核心城市

第二輪集中供地結束，已經進入11月下旬，各地的第三輪土拍才將持續拉開序幕。無錫作為第一個完成第三輪集中供地的城市，市場表現也同樣不盡人意，市場熱度低至冰點。

當前金融環境有放寬意向、但暫無實際舉措的情況下，大多數房企仍然深陷現金流危機，預計短期內這樣的現象難以改善，第三輪的集中供地還將延續第二輪的“涼意”，依靠國企、央企和本地城投公司託底拿地。

1、金融埠有望開啟，但發債主體仍以國企、城投為主

自9月末央行首次提及指導銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展後，10月至11月央行、銀保監會和中房協陸續召開了房企座談會、房地產金融工作座談會等，意在維護、促進房地產行業平穩發展。

在這樣頻繁的發聲下，銀行對於房地產行業的融資口逐步放開，首先以國企、地方政府平臺為主，例如保利、招商、光明地產分別公告擬發行20億、30億和5億的中期票據。據CRIC不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣佈融資，涉及規模達到287。8億。

雖然金融端有鬆口跡象，對於行業整體而言起到鼓舞信心的作用，但是目前發行債券的企業仍以國企、城投公司為主，此類企業具有政府信用背書，評級相對較高。其他評級較低的民企目前仍然暫無發債跡象，但實際上民企正是當前受到現金流壓力最大的房企型別。

因此，在第三輪集中供地中，預計拿地力量仍以國企為主，地方城投依然承擔“託底”的功能，其他民企、中小型房企年末工作的重心還將放在促銷售、促回款以及償債上。

2、競拍門檻較第二輪有所放鬆，意圖刺激更多房企參拍

截止11月下旬，無錫已經率先完成了第三輪集中供地，作為前兩輪集中供地熱度表現都不錯的城市，也難免受到市場廣泛降溫的影響，第三輪集中供地的成交熱度也降至冰點，大部分地塊都僅有一家房企參拍，最終底價成交。

在當前房企拿地積極性大幅下挫的環境下，集中供地的城市的競拍門檻有所下調，意在刺激更多房企參拍：從無錫、南京、蘇州等城市釋出的第三輪出讓公告來看，門檻下調主要表現為降低房企資質等級要求、降低保證金比例、降低自持公共租賃房上限、減少產業引入等難度較大的要求等。

預計其他城市集中供地的競拍門檻也將較第二輪下調，對於有拿地預算的中小房企來說，可以伺機參拍撿漏。（來源：克而瑞地產研究院；原標題：一、二輪“集中供地”之變：技術性降溫、規模房企“隱身”）

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文章來源：克而瑞