無錫向北，江陰向南
2022-01-23由 錫樓 發表于 畜牧業
無錫中奧光年開盤多少錢
文/田大叔
無錫城市化發展邁入3.0時代
在前幾期《圍爐論市》中，我和另外兩位常駐嘉賓聊過
鄉鎮板塊崛起和鄉鎮板塊與主城區融入
的話題。
鄉鎮板塊崛起主要體現在土地價值上，例如
馬山、胡埭、陽山、玉祁、港下、羊尖、鴻山、碩放
等區域的地價在朝著
“萬元地”邁進
。
▲無錫鄉鎮板塊土拍一覽
從中我們不難發現，相關部門正在
從南到北、從東到西，把無錫邊緣城鎮連成一條線向主城區“擠壓”
。
這種城鎮向主城區“擠壓”標誌著
無錫城市化發展已經邁入3.0時代
。
無錫城市化發展1.0時代是“龜背殼”時代
，一條解放路圈出無錫至今難以撼動的主城區。
▲來源：網路
隨著造城運動的興起，
“新城概念”
在無錫逐步推進，
太湖新城、錫東新城、蠡湖新城、天一新城、惠山新城
把無錫城市化發展2。0時代推向高潮。
也由此，洛社、錢橋、安鎮、梅村等板塊隨著交通網“骨架”的不斷拉大，也從無錫鄉鎮板塊蛻變成無錫副主城區。
隨著各個新城10年以上的快速發展，大家突然發現一個問題，各個新城發展趨於飽和，如果站在更高的格局考慮前瞻性的問題，新城不得不拉攏屬下“衛星小鎮”。
▲無錫各個新城發展示意圖
比如我們提出
太湖新城沒有邊界線
的概念，錫東新城發展是否可以向外輻射，帶著羊尖、梅村、鴻山等組成“大錫東”概念。
透過這幾輪土拍，我們發現相關部門對城市化發展的佈局運籌帷幄，不僅把無錫邊緣鄉鎮板塊拉入到主城區，同時還契合了“蘇錫城”一體化協同發展的理念。
▲來源：網路（快速發展的無錫主城區）
例如胡埭、馬山、陽山、玉祁無論在城鎮化發展還是城市化發展中都與常州完美銜接；再有港下、羊尖、鴻山、鵝湖與蘇州無縫對接。
羊尖和鵝湖部分樓盤彙總的資料顯示，在這兩個區域置業的蘇州人佔50%以上，他們在拓客上不得不主打蘇州市場。
這是無錫城市化發展邁入3。0時代的開端，也是
城市融入
的新起點。
惠山新城、徐霞客鎮成為城市融合新核心
城市融入
應該是個新概念。
簡單來說，就是大有大圈小有小圈。
例如長三角城市群就是一個大的“朋友圈”，這個大“朋友圈”定義太廣泛，概念太空洞，各個城市協同發展很難協調，不過這是大城市圈的融入。
既然大局難組，三兩個城市坐下來聚聚，
在核心價值觀一致的情況下可以考慮同進步、共發展的問題
。
於是，
蘇錫常一體化
發展從之前的民間認同上升到政府認同。
為此，蘇錫常三個小夥伴還進行了一次“圓桌會議”，關於
蘇錫常都市圈建設和一體化發展交換意見，促進區域協調發展，助推長三角一體化
。
▲首屆蘇錫常一體化發展合作峰會現場
蘇錫常“朋友圈”雖然只有三個城市，但是來頭和意義非常大，
這三座城市的GDP總量甚至可以碾壓上海，在城市格局上實現1+1+1＞3的效果
。
蘇錫常三市雖然蘇州GDP總量最高，但無錫市的人均GDP卻略勝蘇州，常州雖然在蘇錫常之中排位最後但放眼全國實力依舊不容小覷。
▲2019年江蘇省各市GDP排名
蘇州在蘇錫常之中獨特的優勢除了距離上海這一經濟輻射核心更近外。
蘇州地域面積無論是總面積還是市區直管面積都是最大的，如果將所代管縣級市的面積剔除的話，無錫是蘇錫常三個城市中面積最小的一個，這與其經濟地位是完全不符的。
換言之，無錫繼續擴大市域面積是大勢所趨，是向東向西，還是向南向北，向東向西有蘇州、常州邊界線，現在雖然提倡蘇錫常一體化協同發展，但是在城市化程序中，單個城市發展還是想把重要資源集中在自己的城市。
無錫向南有著天然的屏障——太湖，無論如何都突破不了這種天然阻隔。
不知道大家有沒有發現，無論是蘇錫常一體化還是錫澄一體化，
惠山新城和霞客鎮都是這兩個都市圈的核心
，也是無錫市區和江陰城市融入最緊密的地方。
▲錫澄一體化受益區
所以，無錫發展只能向北，看準江陰，
打造錫澄一體化真正的半小時生活圈
。
這與江陰城市向南發展的思路不謀而合，因為江陰在城市發展上遇到和無錫市區一樣的問題，向東向西沒有發展的餘地，向北被一條天然屏障長江阻隔，所以，江陰發展只能向南。
中奧成為錫澄發展先遣兵
其實，錫澄一體化這一戰略定位早有提出。
資料顯示，在2011年的時候，無錫出臺
《關於推進錫澄一體化發展的實施意見》
，指出
加快推進無錫-江陰在基礎設施、空間佈局、產業發展、公共服務等方面的一體化建設
。
▲來源：無錫市規劃局
據當時的官方媒體報道，錫澄兩地要圍繞設施對接、均衡協同、融合互補、循序漸進四方面策略，推進以交通為重點的基礎設施一體化，以功能耦合為特徵的空間佈局一體化，以優勢互補為目標的產業發展一體化，和以有序銜接為要求的公共服務一體化。
在當時就已經提出“融合”這個概念，只是沒有說明怎樣“融合”。
後來官方補充了錫澄“融合互補”的範圍，
包括無錫玉祁、前洲、惠山新城和江陰的青陽鎮、徐霞客鎮、祝塘鎮，定位為無錫新時代具有區域影響力的生態文明和產業創新示範區
。
▲錫澄協同發展區
當然，錫澄一體化聯絡最為緊密的要數
惠山新城和徐霞客鎮
，從區域發展的角度來看，惠山新城和徐霞客鎮已經連為一體，可以更好的優勢互補，填補兩個板塊的短板。
為了錫澄一體化更緊密的連線，更快速的發展，2019年，在《無錫政府工作報告》中指出，
加快錫澄錫一體化發展，推進錫澄城際軌道S1線開工程序，促進無錫市區與江陰市區的城市融合
。
錫澄城際輕軌S1線與無錫地鐵1號線無縫對接，江陰段的首站是徐霞客站，投入使用後大大提升區域價值。
▲圖來源：江陰交通
目前來看，錫澄一體化無錫段的惠山新城發展已經成熟，區域內不僅有商業綜合體、名校、地鐵、溼地公園，還有很多知名樓盤搶駐惠山新城。
進駐房企硬生生把惠山新城的房價從5000元/平拉倒現在的20000元/平以上，
四年的時間，房價翻了4倍多
。
5月14日，惠山新城要拍一塊地，該地塊的起拍價就是惠山區的“地王”，何況包括萬科、龍湖、綠城、美的等知名房企已經對該幅地塊虎視眈眈。
▲惠山區5幅萬元地一覽
說明
惠山新城的發展和潛力不止於此
，後期無論是蘇錫常一體化還是錫澄一體化，都會發揮積極重要的作用。
我們再來看錫澄一體化江陰段，江陰段在錫澄一體化中起到至關重要作用的當屬徐霞客鎮，因為
徐霞客鎮與堰橋、長安一衣帶水，協同發展更加便捷快速
。
如果徐霞客鎮和惠山新城做對標的話，會發現一個問題，兩個區域雖然融合，但不是一個等量級的，
徐霞客鎮更像10年前的惠山新城，這恰恰凸顯了徐霞客鎮的發展潛力和未來空間
。
▲徐霞客鎮整體發展鳥瞰圖
像10年前的太湖新城、錫東新城和惠山新城，老無錫人怎能明白，這些遠郊鄉鎮板塊10年後如何讓他們高攀不起。
不過，有些開發商的眼光是敏銳的，譬如中奧，中奧站在城市發展的風口中，敢做第一個先行者和探路者，成為真正的城市服務營運商。
據瞭解，徐霞客鎮打造全新的大文旅新城，3000畝生態文旅小鎮+300畝生態溼地公園，配備世界電影主題公園、世界級休閒度假中心、主題精品酒店、文旅古鎮等。
▲徐霞客文旅小鎮鳥瞰圖
這一動作將整體提升徐霞客鎮的區域價值和板塊量級，
再加上中奧的強勢入駐，再次提升了整個板塊的格局
，逐漸和惠山新城拉到同一水平。
搶佔！無錫最後一塊價格窪地！
接下來，我會花點時間聊一聊中奧為何看中徐霞客鎮。
首先，
中奧的眼光比較敏銳，中奧可以看到徐霞客鎮未來三年、五年，甚至十年的發展潛力和空間
，這是對錫澄一體化快速發展的支援，也是對自身企業的自信。
其次，徐霞客鎮還是一塊“處女地”，開發程序和速度剛剛起步，未來還有很大的規劃空間，上海陸家嘴的例子就不舉了，大家可以腦補一下，還未開發前的陸家嘴還不如現在的徐霞客鎮。
▲上海陸家嘴商務區
還有太湖新城這個概念剛提出來的時候，很多開發商是不敢冒然進的，認為主城區就是天生的“王者”，只有少量房企敢拿時間換空間，也只有這波房企和買了這些房企開發專案的業主嚐到了甜頭。
中奧進駐徐霞客鎮不僅給了剛需首次置業的機會，而且還給了投資客賺錢的機會
，這樣雙贏的機會錯過再無。
據瞭解，中奧在徐霞客鎮重點打造兩個專案：
中奧光年
和
中奧天悅灣
，這兩個專案都屬於“輕軌洋房”，尤其是中奧光年，距離S1線首站徐霞客站約300米。
▲中奧光年、中奧天悅灣區點陣圖
僅從便捷的交通上來看，
中奧光年的投資價值和升值潛力很有空間
。
再有，中奧光年和中奧天悅灣幾乎享受惠山新城所有的配套，距離惠山萬達約10分鐘，這樣更加體現出錫澄一體化的生活便捷。
▲中奧光年專案規劃圖
今天的內容很充實，對中奧光年和中奧天悅灣的細節和產品解析就不做過多的闡述，後期會對這兩個專案進行詳細的產品解讀。
接下來我簡單梳理下中奧的品牌，最近有很多粉絲問我，中奧是什麼來頭？為何在蘇南快速佈局？
中奧成立於1995年，來自江西南昌，屬於“贛系”房企中的佼佼者。
在這25年裡，中奧除了深耕江西，也一直拓疆全國，重點佈局長三角、珠三角等區域。
▲中奧發展史
2020年更先後在全國12座城市，拿下了近20幅地塊！
從中奧拿地的動作中就可以看出，
中奧非常看重長三角城市群，更加看重蘇南幾個城市
，所以今年在無錫、常州、江陰拿地的頻次較高，可以看出
中奧的城市戰略佈局和拿地的獨特眼光
。
好了，關於中奧知識就普及到這裡，如果大家對中奧和中奧的專案感興趣，一是可以來諮詢我，二可以到中奧光年和中奧天悅灣專案上實地參觀考察。
▲中奧天悅灣專案規劃圖
總結一句話，站在蘇錫常一體化和錫澄一體化的城市格局中，惠山新城和徐霞客鎮是核心；站在區域發展的角度上看，徐霞客鎮是一種機會；
站在投資和置業的位置上看，中奧光年和中奧天悅灣是未來與潛力
。